防烂尾、保交房 多地升级商品房预售资金监管力度
新京报    2021-11-24

近期，厦门、石家庄、北京等地相继出台及拟出台商品房预售监管相关政策。在预售监管中，资金监管是一大重点内容，其中包括提高预售门槛、细化预售资金监管专用账户留存额度、入账流程调整为先监管后网签等。

在业内人士看来，这意味着各地政府主管部门对商品房预售监管力度趋严，以防止预售资金被挪作他用从而造成烂尾楼，此举亦将平稳购房者预期，但同时也影响到部分房企销售节奏，降低资金周转速度。

从目前来看，北京要求预售资金由购房者直接转至监管账户，而天津、青岛要求房企不得直接收存房价款。业内人士预计，未来或将有更多城市效仿。

多地升级商品房预售管理政策

11月以来，多个城市升级商品房预售管理的规定。11月15日，厦门发布《厦门市商品房预售管理规定(修订草案征求意见稿)》，从预售资金监管、预售条件、罚则条款等方面进行补充，以加强商品房预售管理。

其中，厦门对于商品房预售资金监管更加精细化，首先要求商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户，纳入监管，在后续留存资金额度上，要求完成主体结构工程二分之一以上的，留存资金额度为初始留存资金额度的50%；项目竣工的，留存资金额度为初始留存资金额度的5%。而在现行的2013年《厦门市商品房预售管理规定》中，相应条款并未体现得如此细致。

与此同时，福建漳州在11月9日出台预售资金监管实施细则，同样是对现行细则的升级版，规则内容由14条细化增加至21条。比如，提到原则上一个预售许可申请只设立一个监管账户；监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付，不得开通任何形式的非柜台渠道业务。而此前政策并未明确预售人监管账户设立的数量。

值得注意的是，11月4日，《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版公开征求意见稿)》发布，目的同样是加强商品房预售资金监督管理。

据悉，北京拟将现行的入账流程调整为先监管保护后网签。同时，为了防止部分开发企业挪用预售资金，北京拟对存在重大风险隐患预售项目实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设，并由区住房和城乡建设部门全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户。

而石家庄针对11月8日后出让的部分房地产开发项目，预售许可形象进度要求由设计总层数的三分之一提高至主体封顶，同时预售资金监管措施跟进调整。对于石家庄的调整，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，这直接影响了房企的销售节奏，进一步降低资金周转速度，房企的流动资金压力或将增加。

加强监管目的在于降低交付风险

除了上述城市之外，此前还有天津、重庆、青岛等城市加强商品房预售资金监督管理，以保证商品房预售资金优先用于工程建设。其中，天津、青岛要求房企不得直接收存房价款。

9月19日，重庆要求预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定，并规定一年提前使用次数不超3次，每次不超过监管账户余额的1/3。对此，中指研究院重庆分院研究总监张梦圆表示，此前具有一级资质且信用状况和风险状况通过核验的开发企业，以及信用排名前30的开发企业等，享受首付款使用免监管政策，而新政策中，所有项目预售资金都需严格按照标准执行。

在陈文静看来，近期，北京、石家庄等多地对于预售资金监管的新规，是响应了中央加快落实“两个维护”的要求，降低房地产开发商延期交付风险，维护购房者合法权益。近期个别房企出现债务违约等事件，市场观望情绪较高，预售资金监管趋严亦将平稳购房者预期，引导房地产市场平稳发展。

其中，北京市住建委在征求意见公告中提到，“高杠杆、高周转”开发模式叠加疫情影响，企业资金压力凸显，个别房地产开发项目出现资金链紧张甚至挪用预售资金的情况，引发社会高度关注。

不过，陈文静表示，对房企而言，流动资金短期压力增加，或将倒逼房企进一步加快营销回款，信用水平较高的房企影响相对较小。

预售监管旨在“管好而非管死”

值得关注的是，北京本次加强商品房预售资金监管，坚持“管好不管死”的原则，在确保资金安全的情况下提高资金利用效率。为此，北京提出，在现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可不进行预售资金监管。

此外，石家庄也为避免“一刀切”，对旧项目、城中村、旧城改造、超低能耗和装配式建筑、中央商务区项目的预售许可按原政策执行。

值得关注的是，此前包括哈尔滨、义乌、长春在内的城市则在降低预售门槛。在中原地产首席分析师张大伟看来，这是地方政府积极出台调控政策维护楼市稳定，避免楼市“大起大落”，提振购房者对市场的信心，缓解房企资金压力，以稳定市场预期。

其中，长春为防止开发企业因资金不足，导致项目烂尾，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售资金监管。而在10月份，哈尔滨在放宽预售门槛的同时，提高了监管资金的返还额度，扣除5%后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%。

同在10月份，浙江省义乌市也降低预售条件，取消原有每批次间隔时间不少于3个月的规定。对于义乌房地产市场，中指研究院浙江分院常务副总高院生表示，自下半年以来，义乌商品房供应持续保持低位，受供应不足的结构性影响，成交出现下滑，9月商品房成交面积环比下降31%。

在业内人士看来，哈尔滨和义乌政策调整是为缓解当地楼市疲软问题，在降低预售许可门槛的同时，并未放松监管。比如哈尔滨是在一定条件下“提高返还额度”，而义乌是加快房企取得预售证。

更多城市或将整治交易资金挪用

值得关注的是，8月，《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中，强调加强对挪用交易监管资金的整治。

在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，北京要求预售资金直接由购房者转至监管账户，是当前对预售资金监管的最严管控，预计未来或将有更多城市向此方向靠拢，从根本上抑制资金挪用风险，保障购房人合法权益。

张梦圆也认为，目前来看，商品房预售资金监管已成为一大趋势，更多地方政府开始进一步加强预售资金监管，能够防止预售资金被挪用、确保项目建设进度、促进房地产市场平稳运行。与此同时，房地产行业已进入高质量发展阶段，加强预售资金监管，将倒逼企业更加注重产品质量，提高运营管控能力，保证项目如期交付。

“房企通过预售获得的资金理论上对应未来需要履行的交房义务，因此根据房地产项目工程进度对预售资金实施监管，一方面是对购房者权益的保障，另一方面也是对房企合理使用资金的规范。”贝壳研究院认为，逐步加强的预售资金监管力度，体现了对购房者权益和房企稳健经营的双重保障。同时，预售制监管趋严，也将进一步放大房企运营能力差异，健康经营、信用较好、综合实力较强的房企竞争优势有望进一步扩大。