上海市浦东新区中企云萃森林项目可研报告
思瀚产业研究院 中华企业    2024-03-22

1、项目基本情况

项目名称：中企云萃森林；

项目总投资：（万元） 1,141,200.00；

项目经营主体：上海淞泽置业有限公司；

规划用地面积：（平方米） 53,471.50；

规划建筑面积：（平方米） 193,016.59；

项目类型：普通商品房；

开工时间： 2022 年 2 月；

预计交付时间： 2025 年 3 月。

本项目（即“中企云萃森林（三林楔形绿地 5-11、5-14 地块开发项目）”，下同）经营主体为上海淞泽置业有限公司。上海淞泽置业有限公司承担三林楔形绿地 5-11、5-14、6-7、8-2 四个地块的开发，其中本项目系位于 5-11、5-14 两个地块的住宅项目，6-7、8-2 两个地块为后续拟开发的以商办为主的地块。

本项目位于上海市浦东新区三林镇，东至东育路，西至晨眺路，南至凌兆路，北至润林路。项目占地面积 53,471.50 平方米，建筑规划面积 193,016.59 平方米，容积率约 2.4，为普通商品房项目，包含 1,179 套住宅及约 3,300 平方米的社区商业。

2、项目投资概算

本项目目前已开工。项目计划投资总额为 1,141,200.00 万元，拟使用募集资金 65,000.00 万元，剩余部分由公司通过自有资金或其他方式解决。

3、项目经济效益

本项目住宅部分规划总套数为 1,179 套，预计实现销售额（含税）1,319,057万元，预计净利润 243,383 万元。

4、本次资金投向涉及的报批事项

土地使用权证： 沪（2020）浦字不动产权第 065728 号、沪（2020）浦字不动产权第 065730 号；

建设用地规划许可证：沪规地浦（2020）EA310015202000005、沪规地浦（2020）EA310015202000006；

建设工程规划许可证：沪规建浦（2022）FA310015202200008、沪规建浦（2022）FA310015202200012、沪规建浦（2022）FA310015202200013；

建筑工程施工许可证：310115202206160301 号、310115202206100101 号、310115202206170601 号、310115202202230801 号、310115202202230901 号、310115202203110701 号；

立项备案文件：2111-310115-04-01-840793；

环评备案文件 -预售证：浦东新区房管（2022）预字 0000337 号、浦东新区房管（2023）预字 0000031 号、浦东新区房管（2023）预字 0000218 号、浦东新区房管（2023）预字 0000219 号、浦东新区房管(2023)预字0000415 号。

5、项目经营前景

本项目所在的三林楔形绿地位于黄浦江东岸，中、外环间，是上海总体规划明确的中心城区 8 片楔形绿地之一。长期以来，该地区为高密集度、人员混杂的“城中村”地区。三林楔形绿地改造系上海市“城中村”改造项目中规模较大的项目之一，也是 2023 年上海市重大工程之一。三林楔形绿地将成为未来生态建设的标杆地区，构筑生态、生产、生活高度融合的城市更新平台，实现区域能级提升、重塑生态环境，打造上海新的城市名片。

项目北侧为规划绿化用地和三林北港河景观资源，东侧规划商务办公用地，南侧有规划住宅用地、学校用地等，区域西侧是大片的城市公园。项目周边有多条轨道交通线路，地块所在区域交通便捷性较好，具备良好的市场前景。本项目定位为刚需及改善型居住产品，100 平方米及以下的刚需型户型占比达到 78%。

6、实施主体

中企云萃森林项目的实施主体为公司控股子公司淞泽置业。淞泽置业设立于2018 年，系为开发三林楔形绿地 5-11、5-14、6-7、8-2 四个地块设立的主体，其中本项目为位于 5-11、5-14 两个地块的住宅项目，6-7、8-2 两个地块为后续拟开发的以商办为主的地块。

2021 年 10 月，公司与关联方上海地产投资有限公司（原名上海世博土地控股有限公司，下同）在上海联合产权交易所联合竞得淞泽置业 95%股权，其中，公司受让淞泽置业 49%股权。2023 年 3 月，公司受让上海地产投资有限公司持有的淞泽置业 2%股权，淞泽置业成为公司控股子公司。上述与关联方共同投资事项已经公司董事会、股东大会审议通过，履行了关联交易相关程序。