2021-2024年本轮楼市刺激政策演变
思瀚产业研究院    2024-06-14

中国房地产政策周期性相对明显，同时楼市也整体呈现周期性震荡上行态势。而房地产板块行情走势，中短期也往往受政策影响较直接。

回顾最近一轮楼市调控政策，也呈现从“紧—松—支持—刺激”逐步变化的过程推进。2020 年监管层对于房企提出“三道红线”，同时建立“银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”，对于楼市调控从严。

进入 2021 年“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”仍为主要基调，但在年末中央经济工作会议定调：“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

发改委副主任解读中央经济工作会议则提到：“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。楼市政策整体呈现先紧后松趋势。

2022 年前三季度楼市政策整体以“托而不举”为主基调。3 月16 日，国务院金融稳定发展委员会、银保监会、证监会、财政部等六部门相继表态，促进房地产业良性循环和健康发展，释放出积极信号。4 月 29 日中央政治局会议，提出支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

7 月 28 日，中央政治局会议强调要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。四季度楼市政策则转向进一步宽松及支持。比如保交楼首次进入中央政治局会议内容；金融“16”条等金融政策组合拳力以及房企融资“三支箭”的提出；另外房地产“支柱产业”地位再次被确认，政策力度达到近年高度。

2023 年楼市政策以支持房地产平稳健康发展为主，政策力度进一步加码。2023年上半年陆续有二三线城市优化当地房地产政策，支持房地产市场发展。7 月份中央政治局会议定调房地产市场“供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，随后全国各地陆续放宽或优化楼市政策，年末政策环境接近 2014 年最宽松阶段。

2023 年楼市优化政策主要包括“认房不用认贷”“取消限购、限售”“降低首套、二套房首付及贷款利率”“指导参考价松动甚至取消”“土地出让恢复‘价高者得’模式、取消土地出让中商品房限价限制”，另一方面，楼市优化政策也从低能级城市逐步推广至北上广深等一线及部分热点二线城市。

进入 2024 年，房地产政策整体转向刺激楼市复苏为主。1 月份政策加大住房租赁金融支持、经营性物业贷款新规发布，随后房地产融资协调机制全面铺开，降低LPR等陆续出台。3 月末政府工作报告中指出房地产行业目标主要包括“防范风险、优化政策、构建新模式”。二季度楼市政策再加码，并且力度空前。

4 月以来，全国多地陆续放开楼市限购及优化当地楼市政策。4 月 30 日中央政治局会议提到“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。其中“消化存量房产”以及“优化增量住房”的表述，指明未来房地产政策将转向“去库存”为主方向，提振市场信心。会后更多城市加速落地全面放开限购政策，政策力度再升级。

截止当前，仅北上广深及天津等个别城市没有全面放开限购，大部分城市限购政策解除。5 月 17 日全国切实做好保交房工作视频会上，国务院副总理也表示：“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。

同日，央行“四箭齐发”提振楼市：

一是拟设立3000 亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款 5000 亿元。

二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。

三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。

四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25 个百分点。其中首套及二套房首付比例下降至中国购房史以来最低水平，而全国层面取消贷款利率下限也是历史首次，政策力度可谓空前。6 月7 日国常会会议指出，“房地产业发展关系人民群众切身利益，...继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。

后续政策进一步加码发力可期，政策空间仍然存在。从供地情况来看，自然资源部发布《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，商品住宅去化周期超过 36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。根据中指监测，截止 4 月 29 日，重点 22 城中已有 15 城公布今年供地计划，商品住宅用地整体计划供应量同比下降 10%。

预计未来进一步放开限购、放宽落户、优化“以旧换新”、“消化存量房产”、“优化增量住房”、“降低税负”等将是政策的主要方向。政策持续加码发力，将助力楼市加速走出本轮周期底部。而楼市基本面的修复，预计也将能更好带动板块个股进入第二轮向上修复行情。

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