深圳市光明区产业用房存量、增量分析、房租金及出租率分析
思瀚产业研究院    2024-10-14

1、光明区状况概述

光明区区位优势明显，区内立体交通联动，是粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊上的重要节点。2018年 9 月 19日，光明区正式揭牌成立。光明区位于深圳市西北部，现辖光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田 6个街道，31 个社区，总面积为 156 平方公里，是生态型高新技术产业新城。

规划提出将光明新城建设成为以高新技术产业、现代配套服务业和生态休闲为主要功能的生态型现代化新城，实现经济高效、社会和谐、生态良性循环的“和谐新城”目标，构筑自然、城市、人融为一体的和谐之城。辖区总面积 156.1 平方千米，常住人口约 111.57 万人，户籍人口 15.48 万人。

2021 年全年，光明区地区生产总值为 1,285.33 亿元，同比增长 12.9%，自 2015 年以来首次实现“两位数”增长。2022 年上半年，光明区 GDP 为 614.71 亿元，同比增长 6.3%。其中，第二产业增加值为 400.97 亿元，同比增长 6.8%；第三产业增加值为 212.55 亿元，同比增长 5.3%。2021 年 6 月，深圳市光明区人民政府关于印发《深圳市光明区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，明确了光明区的规划方案。

提出坚持中心引领、轴带集聚空间布局，加快形成疏密有致、山水共融的“一心引领、一廊缝合、组团镶嵌、绿环萦绕”总体空间格局。强化光明中心区引领功能，加强中心区商业、居住等公共服务设施集聚，统筹增加布局特色科学服务设施，为科学城提供优质公共服务。

以茅洲河、龙大高速为纽带，打造集生态、交通、创新等功能于一体的南北贯通复合轴带，有机缝合光明区东西两域。有机串联巍峨山、大顶岭、大眼山、环象山等郊野公园，构建萦绕全区的生态绿环，打造深圳北部生态长廊。依托六个街道打造特色组团，形成优势功能互补、协调错位发展格局。

光明区空间规划

2、光明区产业用房存量及增量分析

光明区早期主要聚集了三来一补加工生产企业，随着近年深圳整体产业转型升级及光明区的产业调整，高新科技企业落户光明区，产业用房两极分化较大。早期建设的工业园区主要集中在观光路旁，以纯生产功能为主，配套往往较不完善，以多层厂房为主。

新建的园区主要集中在龙大高速的沿线及光侨路的光明高新科技园内，一般配有新型研发厂房、研发办公、公寓及商业配套等，兼有研发及轻型生产的功能，园区整体规划合理、功能完善。根据深圳市产业用地用房供需服务平台，截至 2022 年底，光明区产业用房存量为 68万平方米。预计未来五年，光明区产业用房新增供应面积约为 77 万平方米。基于光明区综合性国家学科中心的定位以及对国际前沿学科产业的引入，目前光明区产业用房供应较多，未来市场上将会有更多高品质项目的供应，可满足未来日渐增长的研发需求，进一步提升区域产业聚集度。

3、光明区产业用房租金及出租率分析

光明区早期建设以生产型厂房为主，租赁情况较好，主要为传统制造业，如内衣、模具、钟表生产加工等。2010 年以后建设的多为研发办公，兼有轻型研发厂房，承接国家级高新技术产业，同时满足南山区的外溢空间需求，物业设计标准较高，品质较好，配套较完善。

光明区老旧厂房平均租金水平较低，在 35-45 元/平方米/月区间，新建研发厂房租金主要集中在 40-60 元/平方米/月。研发办公租金主要集中在 45-70元/平方米/月，精装产品的租金则提升至超过 60 元/平方米/月。为更好引导光明区科技创新园区建设发展，政府根据相关政策对入驻光明区级科技创新产业园的各类科技型企业，按实际租赁面积给予一定的租金补贴。

截至 2022 年年中，共14 个园区通过《光明区科技创新产业园认定与管理办法》认定为“光明区科技创新产业园”，该政策的实施有利于吸引优质租户入驻区域。2022 年上半年，在新冠疫情的影响下，研发办公租赁需求有所受抑，光明区的研发办公物业出租率约为 60%-70%；而光明区的研发厂房物业出租率则维持在较高水平，约为 90%及以上。

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