上地区域产业园区项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-11-29

1、上地区域产业园区情况

上地区域以上地信息产业基地为中心，南至清河，北至后厂村路，西至西北旺东路，东至京藏高速，是我国第一个以电子信息产业为主导，集科研开发、生产、经营、培训、服务为一体的综合高科技产业聚集区域。

经过多年发展，上地区域汇集上地信息产业基地和中关村软件园等高新技术产业园区，逐步成为高新技术产业企业总部和企业研发总部聚集区，是中关村国家自主创新示范区内原始创新和自主创新的重要基地之一。其中，中关村软件园历经多年发展，如今已经成为全国软件园区中最具特色的专业园区，和北京市发展数字经济和规划建立数字贸易试验区的重要立足点。

截至 2021 年上半年，上地区域内优质产业园区总供应量超过 70 万平方米。该区域内大部分产业园区主要集中在 2003 年至 2007 年供应，相对建成年代较为久远。2011 年之后，在软件园二期中有大量新兴互联网巨头企业开始拿地自建的产业园区。区域内的物业产品两极分化比较严重。项目总体可以按照上地信息产业基地和中关村软件园一期和二期进行划分。

A、上地信息产业基地

研发用房虽多，但品质参差不齐，主要以普通档次的研发用房为主。上地信息产业基地南区的研发用房受到限高要求，平均在 10 层以下，但大部分物业层高较矮，且建成时间较为久远，若后期缺乏维护和专业的物业管理，楼宇品质较差，如：上地创新大厦、鲁能科技大厦、金隅嘉华大厦、得实大厦。上地信息产业基地北区物业数量相比于南区要少，楼层普遍较高，体量较大，物业管理相对较好，楼宇品质较高，如：百度大厦、辉煌国际广场、环洋大厦、盈创动力大厦等。在可供出租的这部分研发用房中，优质研发用房数量较为有限。 因为当地大量中小 IT 企业对于楼宇环境要求不高，更看重交通、产业集中度、 价格等其他因素，因此，其需求决定了该区域研发用房的供应。

B、中关村软件园一期

中关村软件园一期项目内楼宇品质不均。一部分研发用房为大型和跨国企 业自建自用，在结构和功能设计上以服务研发和集团总部自用为主。这类优质 研发用房的企业实力雄厚，一般购买独栋自用，楼宇大多以集团命名，例如中国银联、工行研发中心、中核能源、甲骨文大厦、汉王大厦等；部分项目处于 单一产权散租的情况，如尚东数字谷、中关村软件园孵化加速器等项目；少数 项目处于单一产权整租的情况，如钻石大厦。但是软件园一期也存在部分楼宇建成年代较早、处于内部装修及配套设施翻新改造中，其出租率略低于一期内其余楼宇。

C、中关村软件园二期

二期可租赁项目内楼宇建成年代较新，品质高且均衡，交通便利。百度、 腾讯、新浪、网易、浪潮等多家互联网龙头企业领先自建其总部级别楼宇，园区创新能级和产业层次得到进一步提升。龙头企业项目入市带动周边多个较新 的优质项目，并且有较好的租赁表现，如中关村互联网创新中心、中关村新兴产业联盟、中关村软件园云计算中心、国际与区域协同创新中心等。

2、上地区域产业园区物业租金及出租率

由于近年来电子信息产业发展迅猛，软件企业规模逐步扩大，园区内一些 原本可供外租的面积逐渐被企业自身消化，上地区域内独栋研发用房由局部对 外出租改为整栋自用已经成为趋势。目前园区现有的研发用房基本处于较低的 空置水平。

通过追踪上地区域 2016 年到 2021 年上半年区域平均租金走势看出，区域 在此期间租金复合增长率约 5.8%。伴随软件及互联网行业的迅猛发展，区域租 金得以快速增长，2017-2019 年间区域租金年增长率高达 10%。

2020 年虽然受 到疫情影响，租金上升趋势有所放缓，但依然有小幅增长。2021 年市场逐步回 暖，租金增长也逐渐恢复。得益于近年来新兴的互联网行业企业飞速发展，企业承租能力不断提升，也为区域租金增长形成有力的支撑。

IT 及高科技企业是近年来发展较快的行业之一，随着代表互联网企业的快速发展，企业办公面积的扩张需求旺盛。上地区域作为信息产业发展较早的区域，吸引了众多行业知名企业入住，提升了区域行业的集合度。上地区域在 2016年到 2021 年上半年期间，区域的空置率逐渐下降，2021 年上半年上地区域的空置率低于 10%，达到 8.2%。

截至 2021 年上半年，上地区域内可供出租的优质研发用房的平均出租率在95%以上。上地区域产业聚集度较高，主要涉及高科技及 IT 行业，而其租金比涉及相同行业的中关村区域要低，且楼宇品质类似，因而，该区域出租率较高。

其中，上地区域内地理位置优越且性价比高的项目如中关村软件园孵化加速器和尚东数字谷已经几乎满租，而金泰富地大厦和亿城国际中心则因后期运营管理或者位置偏远等原因，出租率屈居其次。而金隅嘉华大厦、环洋大厦等项目，因为租金略高而出租率偏低。

3、区域产业园区未来供应分析

受新冠肺炎疫情影响，部分原定于 2020 年计划入市的项目决定推迟入市。据不完全统计，未来 5 年内北京将计划入市 35 个项目，预计总体量约 444 万平方米；其中上地地区将计划入市 5 个项目，预计在 2021 年下半年至 2022 年分批入市，总体量约 72.8 万平方米。

通过对于 2017-2020 年上地地区的新增供应、净吸纳量和租金之间的统计可以发现，区域的平均净吸纳量可以超过平均新增供应量，并且 2021 年上半年租金依然保持稳步上升的趋势。结合当前统计到的上地地区未来供应，预计上地未来新增的供应项目将对于存量项目的租金波动影响不大。

通过对于 2017-2020 年上地地区的新增供应、净吸纳量和租金之间的统计可以发现，区域的平均净吸纳量可以超过平均新增供应量，并且 2021 年上半年租金依然保持稳步上升的趋势。结合当前统计到的上地地区未来供应，预计上地未来新增的供应项目将对于存量项目的租金波动影响不大。

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