昆山市仓储物流市场情况
思瀚产业研究院    2025-01-03

昆山市毗邻长三角城市群核心城市上海，是上海辐射沪宁发展轴线，联系南京、合肥的沪宁合杭甬发展带上重要节点。

昆山市东临上海，西接苏州，具有得天独厚的地理位置优势。交通便捷，有京沪高速、沪常高速、常嘉高速可方便通达，昆山市东部边界与上海虹桥国际机场的直线距离仅 20 公里。昆山市内有京沪铁路横贯，设有昆山站和昆山南站两处铁路客运站，上海轨交 11 号线延伸至花桥，并与苏州轨交S1 号线（现更名为苏州地铁 11 号线）已连接。

根据《昆山市“十四五”综合交通运输发展规划》发展目标，昆山市创建江苏省“交通强国”示范城市。立足“多网融合”的长三角节点枢纽城市定位，打造临沪桥头堡，建设快速轨道和快速路为骨架的“双快”体系、打造公共交通网和物流配送网为基础的“双网”体系，实现“沪苏同城半小时直达、市域组团半小时畅达”的目标。

2023 年，昆山地区生产总值达 5,141 亿元，按可比价计算，同比增长 5.0%。分产业看，第一产业增加值 30.84 亿元，同比增长 1.1%；第二产业增加值 2,633.92 亿元，增长4.9%；第三产业增加值 2,475.84 亿元，增长 5.1%。

三大产业占GDP 比重分别为0.6：51.2：48.2，第三产业增加值较上年同期提升 1.0 个百分点。工业经济方面，2023 年全市规上工业总产值 11,432.65 亿元，同比增长4.5%，连续三年突破万亿元。目前全市形成了 3 家千亿级特大企业，10 家百亿级骨干企业，125 家十亿级“专精特新”企业，高新技术企业总量突破 3,000 家。

受益于昆山得天独厚的地理位置优势，昆山市的物流业得到了长足发展。毗邻上海，昆山市承接来自上海的物流外溢需求。上海市内的物流物业租金上升，土地供给收紧以及拆除违建等情况，大量物流及仓储需求向周边城市溢出。

（1）昆山仓储用地市场情况

根据高力国际市场调研，昆山全市范围在 2021 年出让仓储用地后至今无新增挂牌出让仓储用地，基础设施项目所在的昆山花桥地区仓储用地除在2017年8 月协议出让一块 2,715 平方米的小面积仓储用地以后，已连续多年无新增挂牌出让，物流仓储用地总体十分稀缺，根据高力国际市场调研，未来区域仓储项目供应方面，近五年出让的物流仓储用地均已完工入市，花桥区域未来2 年无可预见新项目供应，预计现有项目的出租率和租金将有所提升。

（2）昆山物流市场情况

长三角地区是中国经济发展活跃、开放程度高、创新能力强的区域之一，随着整体经济和网络零售行业的蓬勃发展，上海高标仓储增长迅速，带动紧邻的昆山物流市场蓬勃发展。昆山产业基础雄厚、产业体系完备，拥有 2 万多家工业企业、2500 多家规上企业经过多年的发展，已形成了 6000 亿级的电子信息、3000 亿级的装备制造两个千亿级产业集群和六个百亿级新兴产业集群。

作为长三角区域的重要物流城市，昆山市的物流子市场主要分布在花桥、陆家、玉山、巴城、千灯、淀山湖等区域。在政府政策支持下，昆山的基础设施和交通通达性不断完善提升，促使这些物流子市场迅速发展，吸引着来自全国乃至全世界的物流供应商投资建厂。其中，基础设施项目所在的花桥镇是昆山市离上海市区最近的区域，优先承接上海外溢需求，租金水平在区域内处于较高水平。

截至 2024 年上半年，昆山全市总存量约为 398 万平方米，昆山花桥总存量120.6 万平方米。包括易商、普洛斯、安博、嘉民、宝湾、宇培等知名的物流服务商，都已进入昆山市场。

a.区域物流市场供需情况

新增供应方面，根据高力国际的市场调研，自 2011 年至2017 年，平均新增供应大致在 28 万平方米每年，并在 2017 年达到峰值，达到47 万平方米。2018 年，新增供应大幅下降，几乎无新增供应入市；随后在2019 年恢复，超过 27 万平方米。2020 年受疫情影响，仅有 15 万平方米的新增供应入市。2021年新增供应活跃，有 29 万平方米入市。2022 年受疫情反复的影响，年新增供应再次回落至 13 万平方米。2023 年新增供应恢复，录得约54 万平方米的新增供应。

净吸纳量方面，受益于昆山当地扎实的产业发展基础以及来自上海的外溢需求，昆山物流市场需求持续快速发展，2017 年至 2021 年，净吸纳量基本与新增供应发展相适应，呈现较为均衡的发展格局。2022-2023 年受到新增供应入市以及市场预期转弱的影响，总体吸纳水平有所回落，2024 年上半年无新增供应入市。预计凭借昆山工业基础雄厚，并拥有近沪的卓越地理优势，总体需求将在未来几年内稳步恢复。

空置率方面，根据高力国际市场调查，2017 年至2021 年，昆山物流仓储物业市场的空置率一直保持在 2.0%至 4.0%的水平。受新增供应及市场波动影响，2022 年开始空置率边际有所提升，2023 年平均空置率约为20%左右，2024年上半年，没有新增供应入市，市场持续吸纳现有供应，因此空置率有小幅回落，约在 18%左右。

基于昆山雄厚的产业基础，以及近沪的卓越地理优势，预计未来需求将持续释放，空置率将逐步下降。分区域来看，2023 年，受宏观经济影响、新仓储物流项目入市的综合影响，基础设施项目所在的花桥区域整体出租率亦出现一定下滑，但成熟项目出租率仍保持在较高水平。

b.区域物流市场租金水平

根据高力国际出具的基础设施项目评估报告，在昆山市的物流仓储市场，第三方物流、电子商务以及零售商依然是主力租赁需求来源，支持平均租金不断增长，全市平均租金从 2017 年的 1.17 元/平方米/日增长到2022 年的1.31元/平方米/日（不含税含物业费）。截至 2024 年第二季度，在需求和市场预期转弱的影响下，平均租金略降，在 1.23 元/平方米/日左右（租金包含物业管理费，不包含税费及免租期）。

分区域看，截至 2024 年第二季度，基础设施项目所处的花桥镇凭借其距离上海更近的区位优势，租金水平在整个昆山各物流子市场位于前列，目前花桥区域租金水平在 1.20-1.40 元/平方米/日。

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