当前我国房地产行业仍处于调整转型的筑底过程中，基本面仍偏弱
思瀚产业研究院    2025-01-15

2023 年，受不可抗力因素影响后需求集中释放的带动，全国房地产市场呈现“前高中低后稳”的趋势，二季度以来房地产市场迅速转冷，“金九银十”楼市表现不及预期，整体复苏动能不足。

整体来看，2023 年全国 40个大中城市住宅用地累计成交金额 17,198.83 亿元，同比下降 24.17%。全国 33个大中城市新建商品住宅累计成交 190 万套，成交面积 22,712.78 万平方米，同比下降 1.42%。全国 33个大中城市新建商品住宅成交均价 19,898.00 元/平方米，同比下降 0.40%；成交金额 50,524.04 亿元，同比下降 1.46%。

从单月看，居民购房需求在 2023 年 2、3 月份集中释放。但小阳春后地产销售明显放缓，2023 年 4 月成交下降明显，48 城销售套数环比下降 28.7%，7 月销售套数环比下降 26.7%。8 月底中央及各级政府加大政策托底力度，成交小幅回暖。12 月，30 大中城市商品房成交套数和面积环比呈现“翘尾”，但同比分别为-7.4%和-11.6%。

销售面积方面，2023 年，商品房销售面积 111,735.00 万平方米，同比下降8.5%；商品房销售额 116,622.00 亿元，同比下降 6.5%。从 12 月单月成交数据来看，12 月成交规模出现翘尾现象，商品房销售面积 11,266.00 万平方米，销售金额 11,304.00 亿元，环比分别上升 41.56%、38.58%，主要系年底开发商冲刺业绩，营销活动以及在售优质楼盘较多，带动了市场的成交规模上升。但从全年来看，2023 年商品房市场再创新低，市场表现不及 2022 年。

新建住宅方面，2023 年百城新建住宅价格累计上涨 0.27%，受政策管控及部分优质改善项目入市带动，自 9 月起房价月度环比微幅上涨。具体来看，年初在降首付、降利率等楼市利好政策带动下，积压购房需求积极释放，市场信心短暂修复；随着积压需求释放完毕，年中新房市场活跃度下滑，房价亦重新进入下行通道；8 月多部委落地楼市优化举措，随后房企也为备战“金九银十”积极推货，受部分优质改善项目入市带动，9-12 月百城新房价格环比呈小幅上涨态势。单 12月来看，百城新建住宅均价 16,220.00 元/平方米，环比上涨 0.10%。

二手住宅方面，2023 年百城二手住宅价格累计下跌 3.53%，年初二手房价环比跌幅短暂收窄后，年中房价进入加速下行通道。具体来看，2023 年初，受积压购房需求释放影响，二手房成交保持较高活跃度，带动百城二手住宅价格环比跌幅短暂收窄；年中市场下行压力加大，房价跌幅有所扩大，9 月“认房不认贷”政策落地后，换房需求推动重点城市二手房挂牌量走高，房价下行探底趋势更为明显。12 月，百城二手住宅均价 15,315.00 元/平方米，环比下跌 0.55%，已连续20 个月环比下跌。

从涨跌城市个数看，2023 年，新建住宅价格累计下跌城市数量为 64 个，月度环比下跌城市数量基本保持在 40-50 个的区间。2023 年，二手住宅价格累计下跌城市数量为 99 个，价格环比下跌城市数量呈先降后升态势。重点 100 城方面，2023 年新建商品住宅成交面积同比下降约 6%，绝对规模为 2016 年以来最低水平。

据初步统计，2023 年重点 100 城新建商品住宅月均销售面积约 2,849.00 万平方米，同比下降 5.9%。具体来看，受不可抗力因素影响后需求集中释放带动，年初市场升温明显，叠加低基数效应，1-4 月销售面积同比增长 23%，年中量价出现回落，市场表现低迷，8 月末以来，多个核心城市陆续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策，政策环境已接近 2014 年最宽松阶段，但居民预期仍未能明显改善，政策带动效果较为有限，9、10 月重点城市销售面积环比小幅回升，但同比仍有较大降幅。进入 12 月，房企冲刺全年业绩，销售节奏加快，重点城市销售面积环比增长约 19%，同比下降约 17%，销售面积较上年同期仍有一定差距，京沪政策优化对市场带动效果尚不明显。

从不同梯队城市来看，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，二线、三四线城市同比均下降。据初步统计，2023 年，一线城市新建商品住宅月均成交67 万平方米，同比增长约 4%。二线代表城市商品住宅月均成交 45 万平方米，同比下降 3.7%，成交规模仍处 2016 年以来最低水平。三四线代表城市商品住宅月均成交 16 万平方米，同比下降 11.4%，四季度，三四线代表城市月均成交面积同比下降 26.2%，仍保持较大降幅，多数城市市场调整压力较大。

2024 年以来，新房市场整体延续调整态势，全国商品房销售面积和销售额同比降幅较大，一季度重点 100 城新房成交面积同比降幅在四成左右，二手房市场表现仍好于新房，重点城市成交量同比降幅相对较小。

2024 年 1-2 月，全国新建商品房销售面积为 1.1 亿平方米，同比下降 20.5%；商品房销售额为 1.1 万亿元，同比下降 29.3%，其中新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降 24.8%、32.7%。

2024 年 1 月及 2 月，房地产开发景气指数分别为 92.40、92.13，明显降低。

根据中指研究院数据，2024 年 3 月重点跟踪的 70 个城市有 50 个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别上升 113%和 116%，同比分别下降 45%和 42%，销售环比改善但同比跌幅仍较大。

综合来看，当前我国房地产行业仍处于调整转型的筑底过程中，基本面仍偏弱。