2025年美国物业建筑行业市场规模及行业痛点
思瀚产业研究院 AIWB    2025-07-26

物业建筑行业是从事规划、设计、採购及建造楼宇及基础设施的行业，包括新建、扩建、改建、装修、修复及更换住宅建筑、非住宅建筑、土木工程建筑及其他相关活动。该行业可分为住宅领域及非住宅领域。住宅建筑包括独立屋、多户住宅单位及联排别墅。非住宅建筑包括商业、工业及机构建筑，例如办公室、学校、医院和商场，以及重工及土木工程建筑涉及大型的基础建设项目，例如高速公路、桥樑、机场及污水处理厂，以及其他有特殊要求的非住宅建筑类型。

在物业建筑产行业中，住宅及非住宅建筑的施工通常包括三个主要阶段：施工前、施工中及施工后。其中，由于涉及到项目交付的核心执行，施工中阶段扮演著关键角色。施工中阶段包括设计、施工管理和採购管理。施工管理阶段可进一步分为数个关键阶段，包括工地开发阶段，开发阶段、结构阶段、系统安装阶段及室内装潢阶段。该等阶段通常需要专业分包商参与，负责特定任务，例如挖掘、结构架设、水电安装及室内装潢。施工过程的整体协调及管理通常由总承包商负责，总承包商会确保所有分包商遵守项目时间表、品质标准及安全规范。

美国物业建筑行业需求增长

美国物业建筑领域呈现持续需求增长，主要来自三大动力：房屋短缺、持续的週期性装修需求，以及系统性的基础设施现代化。目前的市场动态显示，二零二四年的房屋供应缺口约为4百万个单位，促使新建房屋持续增加。同时，每年约有0.3百万间私人住屋进行装修。联邦立法的基础建设计划，例如《基础建设投资与就业法》将拨出5,500亿美元用于改善基础建设，为行业带来更多动力。该等市场驱动因素共同推动市场扩张，反映出住宅开发及装修以及优化基础建设的需求。

美国物业建筑行业的市场规模

二零一九年美国的建筑支出为1.4万亿美元，二零二四年上升至2.1万亿美元，複合年增长率为8.4%。预计二零二九年将达2.8万亿美元，複合年增长率为5.9%。住宅领域在过去几年快速增长，从二零一九年的0.6万亿美元增加到二零二四年的0.9万亿美元，複合年增长率为8.4%。该领域在二零二四年佔整体行业的42.9%，预计将持续成为主要的增长贡献者，在二零二九年达1.3万亿美元，複合年增长率预计为7.6%。

德克萨斯州透过亲商政策及成本优势，巩固其作为物业建筑战略中心的地位，核心都会区包括奥斯汀、达拉斯及休斯敦。德克萨斯州是美国人口第二多的州份，在二零二四年佔美国总人口的9.3%。德克萨斯州在二零二四年亦为美国本地生产总值贡献9.3%。该州的人口及经济扩张对其房地产需求造成直接刺激，二零一九年该州的建筑支出为977亿美元，二零二四年增至1,374亿美元，複合年增长率为7.1%。

目前预计将于二零二九年达到1,974亿美元，複合年增长率为7.5%。近年来，德克萨斯州的建筑领域主要由基础建设发展所带动。随著基础建设持续改善，工作与生活的便利性亦日趋完善，该区可望吸引更多人口，进而在未来转向以住宅为主导的建筑市场。

美国物业建筑成本框架由三个主要部分组成：建筑材料、劳工及项目特定支出。就单户住宅建筑而言，材料成本佔支出结构的40至50%。供应链限制、环保规范及可持续性材料规格共同导致总项目预算溢价15至20%。劳工佔总开支的30至40%，其中熟练技工（木工、电工）佔20至25%，一般劳工佔5至10%，项目监督佔3至5%。

不断攀升的工资压力加重这一类别的成本负担。设备租赁（例如挖土机）、法规合规费用（许可证╱检查）及保险费用等项目特定支出佔建筑成本的10至15%。美国物业建筑及房屋装修领域高度依赖来自中国及其他亚洲国家的进口建筑材料。例如，美国60%以上的照明灯具来自亚洲。在其他类别中，例如金属五金、PVC管道及地板产品，大多数进口产品均来自亚洲，区域进口佔比介乎30％至60％，反映出极高的依赖性。自二零一八年以来，美国已对多种中国建筑材料徵收10%至25%的额外关税，包括陶瓷砖、照明产品、五金及PVC地板。

儘管该等关税增加了中国进口产品的成本，并促使部分供应链转向越南及印度等国家，但由于替代成本、物流複杂性及品质一致性问题，替代仍然有限。对于照明及智能家庭系统等高度依赖的产品类别而言，替代尤其具挑战性。值得注意的是，许多中国供应商在规模化能力、性价比及产品标准化方面保持竞争优势，使许多中国产品即使在加征关税后仍能保持价格竞争力。

美国物业建筑行业的痛点

劳工成本与人力短缺：由于劳动力老化及学徒计划不足，美国物业建筑行业每年面临超过0.7百万名劳工短缺。由于通货膨胀、需求以及劳动力资源萎缩，每年以4至9%的速度增长的工资进一步加重项目预算的压力。该等因素加上通货膨胀上升，将对建筑劳工成本造成额外压力。

材料成本高企及供应链问题：材料价格持续波动，目前木材、钢材及水泥成本较二零一九年高出10至20%。由于运输成本上升及交付延误造成供应链中断，使採购变得複杂。

行业结构分散，涉及多个供应商及分包商，因供需不匹配而造成效率低下及成本超支。利益相关方格局分散且透明度低：行业由大量的开发商、总承包商、分包商及供应商组成。分散的结构导致协调不佳、透明度有限，在集中管理及工作流程效率方面构成重大挑战。

施工期延长及项目延误：由于合规要求收紧并纳入绿色建筑标准，住宅项目目前平均需要8至12个月方能完工，较二零一九年多出两个月，而商业项目则面临比原定时间延迟15至25%的问题。许多大型开发项目均经历超过六个月的挫折。多阶段项目的複杂性、分包商的低效率以及沟通瓶颈经常导致执行风险。此外，沟通出错、排程错误或安全疏忽等人为错误可能直接导致停工或延误。

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