房地产行业政策现状及市场前景
思瀚产业研究院    2024-01-04

（1）行业现状

2020 年，全国房地产开发投资 141,443 亿元，比上年增长 7.0%；2020 年，房地产开发企业房屋施工面积 926,759 万平方米，比上年增长 3.7%；房屋新开工面积 224,433 万平方米，下降 1.2%。其中，住宅新开工面积 164,329 万平方米，下降 1.9%；房屋竣工面积 91,218 万平方米，下降 4.9%。

2021 年，全国房地产开发投资 147,602 亿元，比上年增长 4.4%；2021 年，房地产开发企业房屋施工面积 975,387 万平方米，比上年增长 5.2%；房屋新开工面积 198,895 万平方米，下降 11.4%。其中，住宅新开工面积 146,379 万平方米，下降 10.9%；房屋竣工面积 101,412 万平方米，增长 11.2%。

2022 年，全国房地产开发投资 132,895 亿元，比上年下降 10.0%；其中，住宅投资 100,646 亿元，下降 9.5%。2022 年，房地产开发企业房屋施工面积904,999 万平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面积 639,696 万平方米，下降 7.3%。房屋新开工面积 120,587 万平方米，下降 39.4%。其中，住宅新开工面积 88,135 万平方米，下降 39.8%。房屋竣工面积 86,222 万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积 62,539 万平方米，下降 14.3%。

（2）行业政策及前景

随着国内房地产行业经过多年的高速发展，出现行业投资总额增长过猛、房地产投机行为严重、房价上涨过快等问题。部分城市房价过高，上涨过快，引起政府高度重视。国家为此出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策。

2009-2013 年期间国家出台了一系列限购、限贷等较为严厉的宏观调控政策，全国房地产行业景气指数一再下滑。2014 年开始，房地产市场由局部地区松动蔓延到全国，多数城市放开限购，11 月 12 日央行降息，房地产行业再次迎来行业及货币政策双宽松时期。

2015 年 3 月 30 日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合下发通知，宣布将二套房首付比例降至四成，对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付 20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最

低首付 30%；二手房市场全额征收营业税，由原来的 5 年改为 2 年。2015 年底以来，中央针对房地产去库存在需求和供给两端提出了一系列政策：在需求侧，松绑房地产调控政策，加快农民工市民化，落实户籍制度改革，建立购租并举的住房制度等，激发有效需求；在供给侧，加强金融监管力度，根据一线城市、二线城市及三四线城市的不同情况，采取差别化的土地供给政策，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量，在融资等方面加大对优质企业支持力度等。随着政策环境逐步宽松，我国房地产市场逐步回暖。

2016 年，房地产市场呈现新局面，政策环境也呈现新的变化。两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，上海、深圳、南京等热点城市持续出台收紧调控政策；另一方面，对于库存高企的省市，地方继续出台系列政策化解房地产库存。

2017 年国内经济预期将继续“稳”字当头，随着供给侧结构性改革逐步深化，经济环境的稳定对房地产市场的发展至关重要，经济增长通过增加企业利润，扩大就业，提升居民收入等方面不断强化对房地产的影响作用。中央经济工作会议确定 2017 年经济稳中求进的主基调，财政政策更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济，这都有利于为房地产市场平稳发展营造良好环境。

2018 年以来，房地产调控已见成效，房市趋于平稳，政策继续从紧压力较轻，预期会放松信贷、扶持楼市及加大基建投资等。住房城乡建设部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。与此同时，政府工作报告要求落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，并提出健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

2022 年，党的二十大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为未来五年房地产市场发展定下了基调。国务院印发通知提出，要给予地方更多自主权，因城施策运用好政策工具箱中的 40 多项工具，支持刚性和改善性住房需求。有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，保持房地产市场平稳健康发展。央行、国家外汇局等部门也提出，要加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展，更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保

交楼、稳民生”工作等。与此同时，房地产融资端政策松动，监管部门指示六大行加大对房地产融资的支持力度，年内至少增加 6,000 亿元的融资规模，证监会提出在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在 A 股市场融资等。

长期以来，我国房地产行业进入门槛较低，市场参与主体结构较为分散，开发商规模普遍较小。随着国家宏观调控力度的加大，房地产行业集中度逐年提升。从行业产品结构来看，刚性需求逐渐占据市场主流，中低档房源市场份额占比明显扩大。由于产品结构直接影响房地产企业业绩，以供应中低档房源为主、采取标准化开发并且以“快速周转”为主要战略的企业销售业绩较好。预计未来在行业集中度上升的前提下，有着良好产品定位的大型房地产企业实力将继续增强。