酒店产业链解析及行业空间探寻，周期波动的本质是供给时滞
思瀚产业研究院    2024-12-06

一、国内酒店业发展历史

中华人民共和国成立以来，中国酒店业经历了萌芽时期、改革开放初期、快速成长时期、连锁扩张时期、整合优化时期和市场洗牌时期。同时，中国酒店也经过了高端酒店、奢华酒店、中端酒店、经济型酒店、精品民宿、中高端酒店和轻中端酒店等品牌发展周期。

1949 年至 1978 年，萌芽时期。政府对一些老饭店进行了整顿和改造，在各大省会城市和风景名胜区新建了一批宾馆，主要接待领导人和外宾。但由于当时的经济条件和国际环境，酒店业的发展受到了限制。

1978 年至 1987 年，改革开放初期。随着改革开放政策的实施，中外合资饭店开始兴起，国际酒店集团进入中国市场，带来先进管理经验。1982 年，中华人民共和国成立后的第一家中外合资饭店——位于北京建国门外的建国饭店正式营业；1983 年，广州白天鹅宾馆建成；1984 年，杭州香格里拉饭店建成。同时，中国也开始建立自己的酒店管理体系，如 1984 年上海锦江集团的成立。

1988 年至 2000 年，快速成长时期。政府和企业开始重视酒店的专业化和集团化管理，鼓励建立本土的酒店管理公司。为了提高酒店服务的质量和标准，1988 年国家旅游局颁布了《中国评定旅游涉外饭店星级的规定》。1993 年第一家维也纳酒店在深圳开业。1994 年 5 月原国家旅游局（现中华人民共和国文化和旅游部）审批了首批 16 家饭店管理公司。

2001 年至 2015 年，连锁扩张时期。中国经济持续增长和国际化进程加速，经济型酒店如锦江之星、如家迅速崛起，非标准住宿如民宿、客栈也开始受到消费者欢迎。酒店业的竞争变得更加激烈，同时催生了更多创新和机会。

2016 年至 2022 年，整合优化时期。消费升级下中端酒店成为主要发力点，酒店业收购迭起，市场集中度提升。例如，锦江集团收购铂涛酒店集团，首旅酒店收购如家酒店集团。同时，酒店业也开始探索多元化和差异化的发展路径，以满足消费者日益多样化的需求。

2023 年至今，中国酒店业处于市场洗牌时期。投资者消费逻辑改变，质量发展和区域深耕加速。

二、连锁酒店产业链解析及行业空间探寻

2.1 行业现状：客房总数占比约九成，住宿业内抗风险能力强

国内酒店业客房数规模较其他住宿业规模大。住宿业设施包括酒店及其他住宿设施，酒店在我国住宿业占主导地位。根据文旅部定义，旅游饭店是指以住宿服务为主，具有至少 15 间（套）可供出租的客房的住宿设施。截至 2023 年底，中国住宿业设施总数 61.2 万家，中国酒店业设施总数 32.3 万家，占比 52.9%；中国住宿业客房总数 1804.9 万间，中国酒店业客房总数 155.1 万间，占比 91.4%。

酒店业相较其他住宿业抗风险性强、建设周期长。19-21 年，因国际经济局势扰动影响，国内住宿业迅速出清，住宿业设施总数降幅 40.6%，酒店业降幅 25.3%：住宿业客房总数降幅24.7%，酒店业降幅 23.6%。21 年之后，得益于局势控制，住宿业得到快速修复，21-23 年住宿业设施增长率 69.3%，酒店业 28.1%；住宿业客房总数增幅 26.8%，酒店业增幅 22.5%。

2.2 竞争格局：全国连锁酒店市场集中度较高，TOP3 行业垄断地位明显

全国连锁酒店市场集中度较高，中端连锁趋势明显。截至 2023 年底，我国酒店品牌 TOP10合计份额为 55.2%，市场供给集中度较高；分市场看，中端连锁酒店>经济型连锁酒店>高端连锁酒店>豪华型连锁酒店。锦江国际集团、华住酒店集团和首旅如家酒店集团是中国酒店行业的三大领军企业。整体来看，锦江、华住、首旅三足鼎立，CR3 为 38.2%，市占率分别为 17.62%、13.50%、7. 13%，其中锦江规模领先程度较高。

为何 CR3 集中度在近些年呈现下降趋势？1）租金自 2019 年后大幅下降，物业可获得性提升，原本头部酒店拥有的物业优势不如以往；2）酒店在 2023 年相对景气，中小企业现金流有明显修复，而中小企业的供给弹性更大，因此盈利能力大幅提升。

三、分析框架：行业周期波动的本质是供给时滞

3.1 行业周期观察指标：宏观看经济景气度+中观看行业供需“剪刀差”

酒店业重要指标

主要指标：酒店业盈利指标主要关注 RevPAR(每间可售房收入)、OCC（入住率）与 ADR（平均房价）。OCC（Occupancy Rate）指某一时期内实际出租的客房数与可售客房数的比率，即实际需求/实际供给。

例如，当日销售客房数为 100 间，实际入住客房数为 80 间，则 O CC 为80/100*100%=80%。入住率越高，说明酒店的入住情况越好，客流量大，收入稳定。ADR（Average Daily Rate）指已售客房的平均房价。

这一指标反映了酒店的定价策略和市场接受度，对于酒店营销部门至关重要，因为它直接关系到酒店的收入和盈利能力。RevPAR（Revenue Per Available Room）指每个可供出租的房间在一个时间段内产生的平均收入。RevPAR 是衡量酒店业绩的重要指标，考虑了入住率和平均房价两个因素。

重要公式：RevPAR=OCC*ADR

一般来说，RevPAR/ADR 的变化滞后于 OCC，因为酒店经营者往往根据 OCC 调整 ADR（平均房价）来实现当前 RevPAR（每间可售房收入）的最大化。

酒店业是高标准化的行业，需求周期与国家宏观经济波动的周期具有同步性。由于酒店行业需求增长的核心驱动力为居民消费水平，受国家经济增长、境内旅游业发展等多重因素影响，因此行业发展与经济周期直接相关。

酒店业的周期体现在两方面：5 年左右的长期行业供需周期，和年内出行季度需求短周期。

短周期——观察月/季度长途出游人数变化趋势

短周期即年内季度变化趋势，可简化为观察旅游出行人数变化趋势。酒店业客群分为长途及本地需求，其中本地需求相对刚性，长途客群带来需求波动，因此，可以以长途出行（民航、铁路）人次变化趋势作为短周期酒店业景气度指标。季度需求周期来看，Q3 是酒店业最旺季，Q1 是最淡季，年内酒店业周期变化可以旅游出行人数变化趋势为锚点。其中，由于国际形势以及旅游业大环境变化，2021Q2 及 2023Q1 长途旅行人数大幅上升。

长周期——观察供给与需求剪刀差

长周期即指常说的酒店业周期，是出行消费（需求）增长的变化与酒店投资周期（供给）的时滞错配导致的，并同时被宏观周期所影响。

行业宏观观测指标：经济景气度指标

宏观周期景气度可由 GDP 增长率、服务业 PMI 等观察，酒店业终端需求受经济周期直接影响，酒店入住率“OCC”的拐点往往与 GDP 增速拐点同时出现。

行业中观观测指标：供需“剪刀差”

因租金年限、退出代价高、建造周期长等因素使得酒店业供给存在时滞，形成了酒店行业的周期变化。当需求上行时，OCC 持续上升，酒店供不应求，酒店方提高 ADR 以获得更高收益，进而推高 RevPAR，同时引发新增供给；随着这一过程的持续，供给逐渐大于需求，此时，OCC 持续下降，客房供大于求，酒店方改为降低 ADR 以吸引顾客入住，RevPA R 下降，部分酒店出清。但由于经济较好时酒店新建及转换投入大、固定成本高且建造周期长，酒店需求下行前期，供给仍在持续提高；需求下行后期，供给也开始下降，逐渐导致供不应求，酒店业由此进入新一轮上行周期。

细化到具体酒店集团，在判断大行业周期后，酒店集团盈利能力观察指标是 RevPAR。RevPAR 和酒店总收入同步变动，二者增速有较强相关性，一定程度上可以通过 观察RevPAR 的变化预测酒店盈利增长潜力。以行业龙头华住集团为例，根据 2010 年到 2023年的 RevPAR 增速及总收入增速趋势（自 2019 年后均以 2019 年为基期），可见二者变化趋势基本一致，且有较强正相关性，相关系数为 0.65，因此，RevPAR 的变动情况一定程度能够反映酒店的收入变动情况。

综上，经济周期对酒店业需求端的影响观察切入口主要为入住率 OCC 或旅客出行变化趋势。酒店供给端主要为酒店业供给量的增速，我们在此简化用住宿餐饮业固定资产投资完成额代表酒店业供给量的增速。2014 年-2023 年相关数据显示（自 2019 年后均以 2019 年为基期），酒店行业 RevPAR 增速变化和供需“剪刀差”走势基本同步，因此，酒店业供需剪刀差可直接反映行业所处周期阶段。

此处，“剪刀差”=需求-供给，需求=OCC 同比、供给=住宿餐饮业固定资产投资完成额累计同比。考虑到供给端较为平稳，需求端波动较大、具有明显周期性，因此，我们认为酒店行业价格水平对需求端波动更敏感。

3.2 复盘中国酒店业周期：“牛短熊长”，现处于新周期的起点

复盘历史：“牛短熊长”，与宏观环境同步走。回顾酒店业发展历史，2015 年前，酒店业因经济发展受限或酒店业供给一直处于上升阶段，又因 13 年打击三公消费，酒店业于 12-16 年处于供给大于需求的萧条期；2016 年后房屋竣工面积增速放缓，开始低于 OCC 反映的需求的增速，我国酒店业开始进入复苏期，并接着进入繁荣期。

在 18 年，因为供给快速上升，超过需求增速，同时，由于中美贸易战的影响需求开始走弱，酒店业开始进入衰退期，并于 19年年初进入萧条期。判断现在：需求总体承压，仍在萧条期。在2020-22 年（自 19 年后均以 19 年为基期），因国际局势扰动，需求面下降，带来迅速的供给去化，供给与需求均急剧减少。

2023 年 4-10 月，因出行迅速发弹，入住率提高，酒店随行就市迅速提价，因此，市场景气度经历了很短阶段的反弹。24 年来，因地产政策扰动，房屋建筑竣工面积增速下降，叠加需求总体承压，我们依然处于萧条期。我们判断，未来随着出游与商务需求逐步上行，第三轮供需周期有望启动。

更多行业研究分析请参考思瀚产业研究院官网，同时思瀚产业研究院亦提供行研报告、可研报告（立项审批备案、银行贷款、投资决策、集团上会）、产业规划、园区规划、商业计划书（股权融资、招商合资、内部决策）、专项调研、建筑设计、境外投资报告等相关咨询服务方案