中国商企与城市空间服务市场机遇、风险及挑战
思瀚产业研究院    2025-03-24

行业概述

商企与城市空间服务主要指围绕商业综合体、办公楼、学校、医院、公共场所等非住宅空间提供服务，其中包括但不限于以下服务：(a)基础物业与设施管理服务，如保洁服务、秩序维护、绿化服务、设施运行和维护；(b)增值服务，包括综合行政支持、会务及礼宾服务、餐饮服务等；及(c)市政管理服务，包括市政环卫服务、市政基础设施维护服务以及垃圾清运服务等。

由于业务多元化发展，商企与城市空间服务市场不局限于物业公司现有的业务空间。市场参与者除了物业服务企业，还包括来自市政环卫、设施管理、团餐等其他行业的服务提供商。

市场规模

中国商企与城市空间服务市场的总收入从2018年的人民币12,968亿元增加至2023年的人民币21,757亿元，複合年增长率达10.9%。到2029年，全国商企与城市空间服务市场的总收入预计达到人民币30,450亿元，2023年至2029年的複合年增长率为5.8%。

中国广东省商企与城市空间服务的总收入从2018年的人民币853亿元增加至2023年的人民币1,449亿元，複合年增长率达11.2%。到2029年，中国广东省商企与城市空间服务市场的总收入预计达到人民币2,074亿元，2023年至2029年的複合年增长率为6.2%。

市场驱动力

服务需求提升：商业企业为了在市场竞争中脱颖而出，需要将更多的资源和精力集中在核心业务上。这促使商业企业将物业及设施管理服务外包给专业的商企和城市空间服务商，让企业专注于战略规划、业务拓展和创新发展，从而提升整体核心竞争力。此外，员工和客户对办公环境、设施管理、餐饮服务等的质量要求越来越高，催生了更多商企与城市空间服务需求。城镇化进程加速，城镇化水平提升：在政府政策引导与改革措施推动下，中国城镇化率由2018年的59.6%增长至2023年66.2%，複合年增长率为2.1%。

中国广东省城镇化率由2018年的70.7%增长至2023年的75.4%，複合年增长率为1.3%。现阶段推行的新型城镇化建设对城市建设各方面的要求逐年提高，城镇化水平随之提升，同时刺激产生更多的商企与城市空间服务需求。

政府政策驱动：随著国家政策的不断变动，商企与城市空间服务逐渐走向市场化。2017年，提出“城市管理应该像绣花一样精细”的总体要求。2021年，国家进一步提出深入推进以人为核心的新型城镇化战略，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。

2023年9月，国务院办公厅颁佈《关于政府向社会力量购买服务的指导意见》，进一步推动政府职能转变与公共服务改善。2021年，中国广东省政府发佈《广东省公共服务“十四五”规划》，涵盖了幼有所育、学有所教、病有所医、文体服务等领域，全面全省提升公共服务水平；同年，中国广东省政府还发佈了《关于建立城市中小学校后勤服务保障体系发展校办第三产业的意见》，积极稳步推进学校后勤改革工作，推动了后勤服务需求市场化，促进市场快速发展。

智能化水平不断提高：近年来，随著智慧城市概念的兴起，各级政府与企业对“智慧+”服务愈发重视，加大智慧化建设投入，并引入大数据、物联网等技术，打造专业化智慧服务平台，以科技赋能行业发展。中国广东省智能科技水平较高，科技创新能力强劲，创新平台建设较为完善，为商企与城市空间服务朝智能化方向发展担当主要角色。

准入门槛

行业经验壁垒：商企与城市空间服务提供商需要丰富的行业经验，才能针对客户的特定需求，量身打造全面性的解决方案。商企与城市空间服务提供商成熟的营运与管理经验以及成功的项目案例，是在招标过程中胜出的关键。对于实务经验有限的新进者而言，很难快速建立这种综合服务能力。

人才壁垒：商企与城市空间市场需要具备複合型能力的高素质人才。他们除了必须具备专业技术能力外，还必须深入瞭解行业的业务流程、管理标准、相关技术和应用环境。他们还应该能够根据不同层级和地域的特点进行合理规划与设计。唯有长期深耕行业领域的企业，方能培育兼具行业认知与项目管理经验的複合型人才，并提供专业化综合解决方案。因此，若新进入者没有足够数量的兼具行业知识和项目管理经验的複合型人才，很难在市场佔据有利地位。

资金壁垒：进入商企与城市空间服务行业需要一定的资金投入。例如，建立专业的服务团队、购置设备和工具、租赁办公场所和仓库等都需要大量的资金。一些大型的公建服务项目前期的资金投入更大。对于融资能力有限的新进入者而言，资本可得性本身即构成高准入壁垒。

品牌与信誉壁垒：具有知名品牌的商企与城市空间服务提供商更易赢得客户的认可和信任并在市场竞争中具有较大的优势，这是由于企业及政府机构高度重视服务提供商的声誉。商企与城市空间服务提供商需具备良好的信誉和商业道德，能够按时、按质、按量地完成服务内容，确保客户对项目顺利执行的信心。因此，新进入者需投入大量时间与资金塑造品牌形象，提升知名度与美誉度，并通过不断的努力和实践来证明自己的信誉和能力。

机遇、风险及挑战

技术赋能：信息技术的发展，尤其是大数据、云计算、人工智能和物联网技术的发展，使商企与城市空间服务提供商能够提高服务质量，以及有效地降低成本。例如，通过物联网设备和人工智能技术，实现器械及设备的自动化巡检和故障诊断，利用大数据分析优化能源使用，降低运营成本等。此外，信息技术还为商企与城市空间服务提供商创造了更多服务创新机遇，使其能够开发新型服务产品与业务模式，满足客户的多元化需求。

成本管控风险：商企与城市空间服务提供商面临著逐年攀升的人力成本，2018年至2023年期间，商企与城市空间服务市场员工的月工资按複合年增长率4.1%增长。

政策法规风险：政府的政策调整可能对商企与城市空间服务的业务范围、服务标准、採购方式等产生重大影响。例如，政府採购政策的变化，可能导致企业在招标过程中的投标资格、中标条件等发生改变，影响企业的市场准入和业务拓展。如果商企与城市空间服务提供商不能及时适应政策变化，可能会面临业务萎缩的风险。

人才短缺挑战：商企与城市空间服务行业需要大量具备高专业素养与丰富实践经验的複合型人才，尤其在管理能力与信息技术支持方面。商企与城市空间服务提供商在这类型人才的招聘与系统化培养方面面临严峻挑战。

此外，由于行业的工作强度较大、待遇相对较低，人才流失现象较为严重。商企与城市空间服务提供商需要採取有效的措施，如提高员工待遇、改善工作环境、提供职业发展空间等，吸引和留住优秀人才。

市场趋势

商企与城市空间服务逐步精细化：未来，对商业企业、政府、学校、医院等的管理服务将更加注重精细化和个性化。服务提供商需要深入瞭解客户的业务特点、需求痛点和发展目标，为其量身定制符合特定需求的服务方案，包括信息化系统开发、业务流程优化、管理谘询等方面，提供的业务类型将更为多元、更为精细。

专业人才需求增加：专业服务离不开专业人才的支持，因此，商企与城市空间服务市场对专业人才的需求将不断增加。随著业务发展，对具备设施管理、团餐服务、能源管理、城市规划、环境工程、信息技术等专业知识和技能专业人才的需求将会增加。

数字化和智能化转型加速：大数据、人工智能、物联网、云计算等技术将在商企与城市空间服务市场得到更广泛的应用。例如，智能楼宇综合管理、智慧停车管理系统等已经成为商企与城市空间服务中的标配，未来将有更多智慧场景赋能商企与城市空间服务；通过智能传感器和物联网技术，实现对城市基础设施的实时监测和管理；利用大数据分析，为城市交通规划、资源配置等提供科学依据等。

绿色可持续发展理念深入贯彻：随著政策的推动和人们对环境保护意识的不断提高，商企与城市空间服务将更加注重绿色发展。在设施管理、能源管理、绿色物业管理，城市垃圾处理、污水处理等领域，对环保技术和服务的需求将不断增加。在提供商企与城市空间服务中将更注重採用绿色运营管理措施，降低能源消耗、减少污染物排放，提高资源利用效率。

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