房地产行业主要调控政策、运行情况分析
思瀚产业研究院    2023-05-15

1．行业概况

房地产行业作为我国国民经济的一个重要支柱产业，对我国整个宏观经济运行态势有着深远的影响。近年来，我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。而在快速发展的同时，也存在着过度依赖土地资源、住房供给结构失调、住房价格上涨过快等问题。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

2．房地产行业近年来主要调控政策

2015 年以来，央行降息共 5 次，金融机构一年期贷款基准利率由 5.60%下调至 4.35%，一年期存款基准利率由 2.75%下调至 1.5%；央行降准共 5 次，2 月 4日央行降准 0.5 个百分点，4 月 20 日央行降准 1 个百分点，6 月 28 日央行降准0.5 个百分点，9 月 6 日央行降准 0.5 个百分点，10 月 24 日，央行降准 0.5 个百分点。

2015 年 12 月，中央经济工作会议提出化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

2016 年 2 月 1 日，央行与银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；

对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。

2016 年随着经济企稳以及一二线房价暴涨，刺激房地产稳增长的阶段性任务完成，但三四线去库存效果区域差异较大，同时金融风险凸显。2016 年 7 月政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”。2016 年国庆前后，全国 20 多个城市发布调控新政，以限购、限贷、限价为主，部分城市加码原先的限购、限贷政策。房地产政策从刺激走向收紧。

2016 年 12 月，中央经济工作会议重点强调“促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

2017 年 3 月 5 日，总理在政府工作报告中强调，目前三、四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。

2017 年 3 月份，全国多地再度升级调控力度，全国 36 个省会及主要城市中已有 26 个城市限购，房价上涨过快的主要城市周边区域也开始执行限购限贷政策，一线城市及重要城市降低首套房贷利率折扣，上浮二套房贷利率基准倍数，差异化调控需求，提高投机成本。

2018 年 6 月，住建部会同中宣部等七部委联合下发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，要求进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制。2018 年 7 月底召开的中央政治局会议要求，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

2019 年 12 月，中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展；要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

2020 年 2 月，央行召开 2020 年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。2020 年 5 月，两会政府工作报告定调：弱化经济增速目标，并未提出全年经济增速具体目标，而要稳住经济基本盘，集中精力抓好“六稳”、“六保”，尤其要守住“六保”底线。积极的财政政策要更加积极有为。

2020年赤字率拟按 3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加 1 万亿元，同时发行 1万亿元抗疫特别国债，并全部转给地方。稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

2021 年，“十四五”规划全面开启，中央延续“房住不炒”总基调，房地产行业持续去杠杆控风险。2021 年上半年，房地产市场需求持续释放，部分城市房价持续上涨。为遏制局部区域市场过热趋势，房地产调控不断加强，“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，实施热点城市住宅用地“两集中”出让。“因城施策”调控进一步深化，热点城市加码限购限贷等行政手段，加强预售资金监管，多座城市先后实施二手房指导价或类似政策。

下半年，随着房地产市场快速降温，房地产开发企业的流动性风险逐渐显露。第三季度末，房地产调控政策开始出现调整，人民银行提出“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。随后，房地产开发企业的融资和居民按揭贷款环境有所缓和，部分城市行政政策边际放松，多个市县出台财税补贴等刺激性政策。

2022 年，全国房地产市场经历了较大挑战，包括商品房销售规模大幅下降、房企频现债务危机等。2022 年初，全国房地产政策基本延续了 2021 年的审慎、维稳的态势。3 月份以来，由于房企信用风险持续发酵等因素影响，为稳定楼市，中央频繁释放积极信号，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大。从需求端来看，5 年期 LPR 接连下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例等。从供给端来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式改善房企流动性。

2022 年 10 月 1 日，人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15%；人民银行和银保监会还发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策。对于 2022年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。7 年来首调首套公积金贷款利率，8 年来再松首套房贷利率下限，12 年后重启换房个税优惠。

针对房地产市场，国家也继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，提出因城施策，“一城一策”用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款，压实地方政府责任。

3．房地产行业运行情况

（1）我国房地产开发投资情况

房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业的稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。受经济下行等宏观因素影响，2022 年全年房地产开发投资额在近年来首次出现同比下降，甚至出现了负增长。2022 年，全国房地产开发投资 132,895 亿元，同比下降 10.0%。

数据来源：国家统计局

（2）土地供求量情况

受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，2022 年全国 300 城住宅用地供求两端均缩量明显，绝对规模均降至近十年同期最低水平。根据国家统计局数据显示，2022 年全年土地购置面积为 10,052万平方米，同比下滑 53.4%，已连续 4 年负增长，土地市场表现低迷。

数据来源：国家统计局

（3）房地产开工、竣工情况

在房地产开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，房企新开工意愿持续下降。根据国家统计局数据显示，2022 年全年房屋新开工面积 120,587 万平方米，下降 39.4%。其中，住宅新开工面积 88,135 万平方米，下降 39.8%。房屋竣工面积 86,222 万平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面积 62,539 万平方米，下降 14.3%。

数据来源：国家统计局

（4）房地产市场销售情况

根据国家统计局数据显示，2022 年全国商品房销售面积 135,837 万平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅销售面积下降 26.8%；商品房销售额 133,308 亿元，下降 26.7%，其中住宅销售额下降 28.3%。

数据来源：国家统计局

更多行业研究分析详见思瀚产业研究院官网，同时思瀚产业研究院还提供产业研究、可研报告、商业计划书、园区规划、产业招商、产业图谱、、IPO募投可研等解决方案。