房地产业行业市场现状及政策分析
思瀚产业研究院    2024-01-15

房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。我国目前正处于工业化和快速城市化的发展阶段。国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，构成了我国房地产市场快速发展的原动力。

房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工等相关产业，对一个国家和地区整体经济的拉动作用明显。因此，政府对房地产行业十分关注，相应的管理和调控力度也较大。房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产行业的发展。

据国家统计局数据显示，2022 年全国房地产施工面积 904,999.00 万平方米，同比下降 7.2%；房屋新开工面积 120,587.00 万平方米，同比下降 39.4%。其中，住宅新开工面积 88,135.00 万平方米，下降 39.8%。房屋竣工面积 86,222.00 万平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面积 62,539.00 万平方米，下降 14.3%。商品房销售面积 135,837.00 万平方米，同比下降 24.3%；商品房销售额 133,308.00亿元，同比下降 26.7%。

（1）房地产宏观调控政策基调适时调整

国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国家住房和城乡建设部、国土资源部、商务部及国家发改委等部委。其中国家住房和城乡建设部主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范；国土资源部主要负责制定国家土地政策、土地出让制度相关的政策规定；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。各地区对房地产开发管理的主要机构是各级发展与改革委员会、建设委员会、规划管理部门、国土资源管理部门和房屋交易管理部门等。

2015 年 3 月 15 日全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强答记者问透露房地产市场发展利好信号：经济稳增长是新常态，支柱产业房地产必将受益；总理要求金融更好的服务经济实体，融资环境宽松可期；去行政化是主旋律，楼市政策有望延续市场化格局；支持改善性住房需求，或将带动新一轮开发投资增长；互联网或将助力房企进行产业升级；鼓励“走出去”和“引进来”，地产行业预期向好。

2015 年 3 月 30 日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于 40%。同时为进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为 20%；对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为 30%。此外，财政部公布，个人转让普通住房免征营业税从 5 年降为 2 年。至此，楼市宽松政策已经开启，房地产市场有望加速回暖。

2016 年 2 月 2 日，央行银监会发布通知，对房地产贷款政策作出调整：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。

2017 年 1 月，全国国土资源工作会议强调根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三、四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。1 月 6 日，央行强调要因城施策，继续落实好差别化住房信贷政策，切实防范化解金融风险。1 月 10 日，银监会提出分类实施房地产金融调控2017 年 3 月，政府工作报告明确今年房地产市场的三项重点工作：加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时，扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，今年实现进城落户 1,300 万人以上，加快居住证制度全覆盖。

2018 年 3 月，政府工作报告继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续对房地产市场实行差别化调控。同时，要求加快建立购租并举住房制度，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。此外，还提出稳妥推进房地产税立法，加强对房地产市场的税收调控。

2019 年“两会”期间提出：保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落，2019 年将继续促进房地产市场平稳健康发展。具体做到五个坚持：第一就是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；二是坚持住房市场体系和住房保障体系；三是坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，把稳低价、稳房价、稳预期责任落到实处；四是调结构、转方式，大力培育租赁市场，重点解决新市民的住房问题；五是保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落。12 月召开的全国住房城乡建设工作会议，为 2020 年房地产发展指明方向。会议指出，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

2020 年，各地纷纷出台各种购房政策，针对人才购房提供了强有力的保障。为了解决年轻人的住房问题，国家引进了共享财产住房制度。共有产权住房是指政府和购房者共同出资共买。原则上，购房者的财产份额不低于 50%，且符合条件的家庭只能申请一套。在共有房屋的期限届满后，个人可以以较低的价格从政府购买房子，成为房屋的所有者。

2021 年 7 月 23 日，住房和城乡建设部等 8 部门发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。通知总体要求力争用 3 年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降；7 月 30 日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议再次强调“房住不炒”定位，要求稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地，税收支持政策。

（2）房地产开发投资情况

2020 年全年，全国房地产开发投资 141,443 亿元，比上年增长 7.00%，比上年同期下降 2.9 个百分点；商品房销售面积 176,086 万平方米，比上年增长 2.6%，比上年上升 2.7 个百分点。

2021 年全年，全国房地产开发投资 147,602 亿元，比上年增长 4.4%，比 2019年增长 11.7%，两年平均增长 5.7%；商品房销售面积 179,433 万平方米，比上年增长 1.9%，比 2019 年增长 4.6%，两年平均增长 2.3%。

2022 年全年，全国房地产开发投资 132,895 亿元，比上年下降 10.0%；商品房销售面积 135,837 万平方米，比上年下降 24.3%。

（3）房屋销售情况

2020 年，全国商品房销售面积 176,086 万平方米，销售额 173,613 亿元，分别比去年增长 2.6%和 8.7%。2021 年，全国商品房销售面积 179,433 万平方米，销售额 181,930 亿元，分别比去年增长 1.9%和 4.8%。2022 年，全国商品房销售面积 135,837 万平方米，销售额 133,308 亿元，分别比去年下降 24.3%和 28.3%。