保障性住房建设行业现状和市场前景
思瀚产业研究院    2024-01-17

近几年在宽松的货币政策和巨大的刚性需求作用下，包括政策性住房建设在内的我国房地产市场实现了较快发展，包括房地产成交量、成交额和房地产开发投资额等多项指标均创下历史新高。

与此同时，房地产价格也在快速攀升。为了抑制房价上涨过快，保障民生和促进房地产市场平稳健康发展，我国政府提出了一系列的调控措施。国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。在利用提高房贷利率、提高二套房首付比例等措施抑制不合理住房需求的同时，也利用建设保障性住房满足中低收入者的住房需求。

为加快解决中低收入群众的住房困难，党中央、国务院决定大规模实施城镇保障性安居工程：2015 年 6 月，国务院印发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，提出按照推进以人为核心的新型城镇化部署，实施三年计划，加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。

2016 年 2 月，国务院发布《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号），围绕实现约 1 亿人居住的城镇棚户区、城中村和危房改造目标，实施棚户区改造行动计划和城镇旧房改造工程，推动棚户区改造与名城保护、城市更新相结合，加快推进城市棚户区和城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房（包括无上下水、北方地区无供热设施等的住房）改造，将棚户区改造政策支持范围扩大到全国重点镇。

2016 年 7 月，住建部、财政部、国土资源部发布《关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知》，要求加速推进棚改，在原来工作基础上，进一步加大棚改推进力度，确保早开工、早见效；确保提高棚改货币化安置比例；确保落实棚改信贷支持政策；确保棚改资金安全高效利用。

2018 年政府工作报告中明确，为更好解决群众住房问题，启动新的三年棚改攻坚计划，对低收入住房困难家庭要应保尽保，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，让广大人民群众早日实现安居宜居。

为了规范中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理，根据国家预算管理和保障性安居工程的有关规定，2022 年 3 月，财政部住房城乡建设部制定印发了《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》，将提高资金使用效益，地方各级财政部门应当对补助资金实行专项管理、分账核算，严格按照规定用途使用，严禁将补助资金用于平衡预算、偿还债务、支付利息等支出。

国家“十四五”纲要提出有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。保障性住房作为“十四五”期间最重要的民生问题之一，将会获得空前的发展。

为进一步提高保障性安居工程财政资金使用效益，更好实现保障性安居工程建设目标，财政部认真组织开展保障性安居工程财政资金使用情况绩效评价，并将评价结果列为中央财政补助资金和任务分配的重要参考因素。

同时，积极配合审计署等部门，对全国保障性安居工程工作开展情况进行跟踪审计，加强核查问责。根据《关于下达 2020 年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》、《关于下达 2021 年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》和《关于下达 2022 年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》，近三年中央财政下达城镇保障性安居工程专项资金合计 503.00亿元、501.57亿元和 633.10亿元。

预计未来 10 年，在城市化进程加快、土地供应刚性及住房金融进一步发展等方面因素的推动下，保障性住房建设仍将呈现出良好的发展态势。截至 2022 年末，全国总人口达到 14.12 亿，城镇人口达到 9.21 亿，城镇化率为 65.22%。城镇化进程的推进需要各地政府继续通过旧城改造和新城建设，不断增加城市安置房的供给、提高安置房的质量作为支撑，这将为保障房建设行业的发展创造有利条件。

近年来，为提高中低收入阶层的居住条件、有效改善市容市貌，泉州市积极响应中央对保障性住房的支持政策，有效落实各类保障性安居工程建设项目。泉州市全市历年来保障性安居工程累计开工234,237 套（含棚户区改造货币安置 45,608 户），其中保障性住房累计开工82,561套，各类棚户区改造累计开工151,676套，其中全市新增的2020年保障性安居工程项目已开工11个（含棚户区改造货币安置项目 5个），共计 16,735套（含棚户区改造货币安置 8,742户），开工率 100%。《泉州市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》指出，泉州市将进一步完善住房保障制度，落实县级政府在提供基本住房保障方面的属地责任。

积极构建以公共租赁住房为主体的多层次住房保障体系，促进常住人口享有与户籍人口同等的住房保障，保障方式从政府单一供给转向政府、企业和其他机构多主体供给、多渠道保障。加快培育和发展住房租赁市场，推动长租房建设，促进职住平衡。大力推进公租房货币化补贴工作，统筹有序推进棚户区改造。改进保障性住房轮候分配制度，健全保障对象资格审核机制，充分运用大数据等先进技术提高审核时效和精准度。

以“居者有其屋”为目标，泉州市将大力建设保障性住房，加快构建以公共租赁住房建设为主、廉租住房、经济适用住房等多种保障性住房统筹协调发展的住房保障体系；增加商品住房市场供应，调整优化住宅供应结构，发展节能环保型住宅，鼓励发展大型、生态小区，推进住宅产业现代化。