房地产行业政策、发展概况及发展趋势分析
思瀚产业研究院    2024-01-31

（1）全国房地产行业发展概况

改革开放以来，特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产行业得到了快速发展。

目前，从房地产行业开发投资情况来看，2022年全国房地产开发投资132,895亿元，比上年下降 10%。其中，住宅投资 100,646 亿元，下降 9.5%。由于政策推动，以及信贷资源收紧，新开工面积显著增长，竣工面积增长幅度较为缓慢，导致施工面积增长显著。

数据显示，2022 年全国房屋施工面积累计达 639,696 万平方米，同比下降 7.3%；2022 年房屋新开工面积 120,587 万平方米，下降 39.4%，其中，住宅新开工面积 88,135 万平方米，下降 39.8%；2022 年全国房屋竣工面积 86,222 万平方米，下降 15%，其中，住宅竣工面积 62,539 万平方米，下降14.3%。2022 年全国商品房销售面积 135,837 万平方米，比下降增长 24.3%。

（2）全国房地产行业的发展趋势

持续向好的经济形势、快速的城市化进程以及人口红利是支持中国房地产行业发展的重要动力。目前来看，我国依然处于城镇化快速发展阶段。尽管由于我国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，我国人口红利正逐步消失，老龄化进程有加快趋势，但中国第三次婴儿潮（1982-1990）带来的结婚登记顶峰仍将产生足够的增量，人口红利在未来 5-10 年内仍将是市场需求的正向驱动因素。

因而我国房地产行业的中长期前景依然向好。但经过多年的高速发展，并在宏观调控政策的推动下，我国房地产行业正处于结构性转变的关键时期，存量房资源流转正逐步成为政策的主要着力点。

1）宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，房地产发展长期向好

改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展。2007-2022 年期间，除去 2020年、2022 年疫情影响外，我国 GDP 年增速均超过 7%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维持在 7.7%以上。尽管未来宏观经济增速可能会逐步放缓，但在国家的大力扶持下，国家经济仍能够维持稳定的发展趋势，为房地产业长期发展创造了良好的经济环境。

此外，根据世界银行研究表明，住宅需求与人均 GDP 有着密切的联系，当人均 GDP 在 600-800 美元时，房地产行业将进入高速发展期；当人均 GDP 进入1,300-8,000 美元时，房地产行业进入稳定快速增长期。2022 年我国人均 GDP 约为 12,741 美元，房地产行业已步入稳定快速增长期。

2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱

人口的大规模向城市迁移是房地产市场需求的重要支撑。我国城镇化率从1996 年的 30.48%提升至 2022 年的 65.22%，年均提高 1.34%，比照发达国家平均 70%-80%的城市化率，理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段。

长期以来，城市中常住非户籍人口并没有享受到相应的社会福利和待遇，并且统计方式可能存在一定的误差，造成我国的实际城镇化水平存在低估可能。户籍制度改革将取消农业和非农业户口的区别，使得原来的这些常住非户籍人口将逐步获得城市户籍。从统计数据来看，城镇化率将会保持快速增长，但这种增长对房地产和经济的带动作用或将减弱。

3）房地产行业告别高速增长，利润率呈现下降趋势

全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但整个行业仍处于两极分化状态：一线和强二线城市的住宅成交面积明显回升，三、四线城仍然面临较大的去库存压力，房地产行业开发、投资活动依然低迷，销售难度依然较大。

另一方面，作为房地产基本生产资料的土地供应偏紧，价格涨幅较大，建材及人工费用亦呈上升趋势，房地产企业开发成本压力不断显现。在上述因素综合作用下，房地产行业已告别高速增长时期，利润率将呈现下降趋势。

（3）房地产行业相关政策

近年来房地产行业属国家重点调控对象，国家对土地、税收、住宅供应结构等方面进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、融资以及项目开发等方面产生相应的影响。

2019 年以来，政策调控趋势未变，并且在 2019 年 7 月召开政治局会议中，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央调控的决心和政策的连续性。从市场的数据来看，在政策调控的基调下，基本达成。预计“房住不炒”+“长效机制”仍是未来政策的主基调，“因城施策”在平衡房价与城镇化进程、人才引进、都市圈发展中发挥重要作用。

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，“以稳为主，一城一策”的政策基调不会变。