房地产行业市场状况及政策分析
思瀚产业研究院    2024-02-24

（1）房地产行业发展状况

房地产业是我国新的发展阶段国民经济的一个重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。近几年，房地产投资快速增长，已经成为全社会投资的一个重要组成部分、成为当前拉动经济增长的一个重点。由于房地产投资的速度比较快，它在整个社会固定资产投资中的比重也是逐步上升的。

1998 年房改以来，中国城镇化率快速推进、人均居住条件显著改善，也催生了房地产开发销售这个百万亿级市场。作为资源整合行业，房企数量随着市场规模扩大迅速增加。随着行业规模结束快速增长、房价快速上涨引发政策调控，行业出现短周期波动和整体毛利率缓降，房企竞争压力陡增。

（2）房地产行业政策

2010 年，房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，政府为遏制房价过快上涨，先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。2010 年 1 月 10 日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理；4 月 14 日国务院常务会议出台“新国四条”，确定了以下政策：抑制不合理住房需求，将二套房首付提高至 50%；

增加住房有效供给，依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲臵土地，优先安排用于普通住房建设，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式；加快保障性安居工程建设，各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套，各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务，大力发展公共租赁住房；加强市场监管，严格依法查处土地闲臵及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲臵等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购臵土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。

4月 17 日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）出台。

4 月 18 日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

9 月 29 日，国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

11 月 3 日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发 关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.10 倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款等一系列调控政策。

2011 年，国家出台了比较严厉的房地产调控措施。2011 年 1 月 26 日，国务院推出八条房地产市场调控措施（“新国八条”）：要求强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.10 倍，省会居民暂停购买第三套房；严格住房用地供应管理。

各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保；合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

2012 年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求，保障房建设力度持续加大。主要表现在：一是在稳增长的背景下，调控方向不变，保护合理自住需求。2012 年，央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至 85 折，针对首套房贷政策松动迹象明显。地方政府微调楼市政策，促进释放刚需，但未突破限购、限价等政策红线。

2013 年，房地产市场调控仍然延续，持续限购，差别化信贷税收政策愈加深化，保障房建设力度仍将加大，保护支持合理住房需求，抑制投资投机需求的调控思路将是总体方向。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，新一届政府进一步认识到，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。

2014 年，中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，重申首套房最低首付比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.70 倍，要求银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求；在首套房认定标准方面，对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

10 月 9 日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（以下简称《通知》），通知要求各地降低公积金门槛，包括取消数项收费，只要连缴 6 个月就能申请贷款，实行异地互认，支持二次使用公积金等。

2015 年，中国人民银行、住房城乡建设部和银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于 40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为 20%；对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为 30%。

2015 年 8 月，住建部、财政部、中国人民银行《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，拥有 1 套住房并已结清购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，公积金最低首付款比例降至 20%。9 月 15日，国务院印发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，其中对于房地产行业的开发项目实施保障性住房和普通商品住房项目维持 20%不变，其他项目由 30%降为 25%。

2016 年，央行与银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。

2017 年起，中共中央政治局会议明确“坚决遏制房价上涨”，为房地产政策走向定下基调；央行货币政策预期转向中性偏积极；棚改货币化安置逐步退出房价上涨压力大的城市。各地继续出台政策完善限购、限售，强化差别化信贷，积极开展房地产市场乱象治理行动，同时调整住房和土地供应结构。

2019 年，根据中国房地产行业协会分析，从房地产市场运行来看，2019 年房地产投资增速较去年明显上升平稳；项目新开工增速回落；土地成交价款和土地购置面积大幅下跌；商品房销售面积负增长，销售金额增速回落；商品房库存持续减少后有所回升；季度内国房景气指数逐月回升。

2020 年，全国商品房销售额 17.36 万亿，同比增长 8.7%，其中商品住宅销售额 15.46 万亿，同比增长 10.8%；办公楼销售额 0.50 万亿，同比下降 5.3%；商业营业用房销售额 0.99 万亿，同比下降 11.2%，其他未列明属性商品房销售额 0.41 万亿，同比增长 7.7%。商品住宅销售额占商品房整体的 89%，较 2019年同期增长 1.7%，对商品销售额增长贡献度为 109%。办公楼、商业营业用房主要以投资和企业自购为主，受实体经济影响较大，需求不振，占比分别为2.9%、5.7%。

全年商品房销售面积 17.61 亿㎡、同比增长 2.6%，销售均价 9,858 元/㎡、同比增长 5.9%，总体呈现量价齐升，稳中向好。全国商品房待售面积 4.99 亿㎡，较去年基本持平；新开工面积 22.4 亿㎡、竣工面积 9.1 亿㎡，分别同比下降 1.2%、4.9%，考虑到疫情原因，总体较为平稳。从全年商品房销售额的增速来看，显著高于销售面积增速，主要是住宅价格同比高增所致。

2020 年，“房住不炒”与“三稳”是主基调，但由于对冲疫情和“六保”的需要，货币宽松力度较大，多地政府上半年也出台扶持政策托底楼市，使得销售持续超预期。疫情之下，全年流动性宽松，保值和避险需求骤升，住宅量价齐升，而以投资和企业购置为主的商办萎靡不振。住宅方面长三角、珠三角、西北及部分区域核心城市领衔量价齐升，但区域间分化仍较大，二线的郊县及非核心城市群的三四线城市大多以价换量。

2021 年，全国房价总体稳定。12 月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨 4.4%和 5.3%，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨 2.8%和 1.5%。商品房销售和房地产开发投资同比增速稳定。

2021 年商品房销售面积比上年增长 1.9%；比 2019 年增长 4.6%，两年平均增长2.3%，房地产开发投资比上年增长 4.4%；比 2019 年增长 11.7%，两年平均增长 5.7%。

2022 年 3 月，刘鹤副总理主持国务院金融委会议，指出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”；11 月，央行、银保监会发布金融 16 条，供给侧“三支箭政策”接连落地。

2023 年 7 月 24 日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。会议未提及“房住不炒”，并首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，当前房地产行业供给端持续去化以及需求端慢复苏的背景下，行业过热发展的阶段已经成为过去式，“适时调整优化房地产政策”成为必要手段，过去在行业供需较旺时期出台的限制性政策有望进一步松动。

房地产行业受到宏观因素影响较大。从中长期的角度，房地产行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期的角度，政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。政府可能根据国家宏观经济和社会发展的整体状况，通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策等一系列措施，引导和规范行业的健康发展。

从 2002 年以来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行了规范和引导。宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。

房地产行业产业链长、行业容量大、相关产业占国民经济比重大，是国家调控经济运行的重要抓手。近年来，随着金融危机的发生和不断发展深化，国家多次通过调控地产行业的发展速度达到稳定经济增速的目的。与此同时，随着房地产行业的蓬勃发展，住宅价格迅速攀升，已经成为影响社会稳定和民生福祉的重要经济指标，对此，中央政府亦多次出台抑制房价快速上涨的政策。

随着国民经济持续快速和城镇化进程的加速，我国商品住宅价格在过去十年迅速攀升，已经成为影响经济健康发展和民生福祉的重要因素。国家多次通过调控地产行业的发展速度达到规范房地产市场、稳定经济增速、促进社会和谐的目的。