片区综合开发行业现状及前景
思瀚产业研究院    2024-04-30

据统计，2021 年区域综合开发项目成交累计规模排名前 3 的城市群分别为京津冀城市群、成渝城市群、长三角城市群，2021 年项目投资规模和数量再创新高，从规模和数量上均超过了 2020 年，体现了旺盛的市场需求。

从省份分布上看，2021 年片区综合开发项目投资规模前十的省份从高到低分别为四川、河北、山东、浙江、江苏、湖南、河南、广东、湖北及山西。其中，投资规模超1,000 亿元的省份包括四川、河北、山东、浙江、江苏、湖南，投资规模分别为2,584 亿元、2,215 亿元、1,831 亿元、1,420 亿元、1,042 亿元、1,007 亿元。项目实施主体方面从以民营企业为主逐步向以国有企业为主转变。

2015-2017年民营企业占据区域综合开发项目的主要地位，2018-2021年，民企在区域综合开发市场的投资规模大幅缩水，市场占有率逐步降低，央企超过民企占据市场主导地位。地方国企受地域局限性影响，整体趋势变化不大。2021 年央企、地方国企与民营企业片区综合开发类项目投资规模分别达到 11,769 亿元、1,299亿元和 1,495 亿元。

区域综合开发项目在 2020 年表现出了旺盛的市场需求和成交活跃度，相较过去 5年达到了一个新的高度，单个规模上 100亿的项目明显增加，模式更加多元化，灵活度也更高，但创新的业务逻辑核心趋同，以 ABO、联合开发、特许经营等为代表的类 PPP 方式（广义 PPP）占据了市场主导地位。

大型建筑类央企均将区域综合开发视为从传统基础设施建设向城市综合运营商转型升级的主要抓手。究其原因，在数字经济、新基建、智能化、绿色建筑及装配式建筑等发展趋势下，大工厂大生产模式已经逐渐让位于个性化、定制化生产，劳动密集性和资源密集性行业逐步向智力密集性、信息密集性行业迭代。

新基建、新产业在区域综合开发项目中的比重越来越高，这就需要传统基建投资商加强与新基建新产业投资商的联合，投资模式融合创新已经成为实践重点。

未来较长一段时间内，区域综合开发将是城市发展升级的主要手段，主要原因在于

：一是中小城市（三、四线）政府债券规模增加明显，且短期内化解难度较大，直接影响到了地方政府的财政能力，会对片区综合开发项目“封闭运作”的原则产生冲击。经济需要软着陆，地方政府的财政能力在未来较长一段时间内不会出现显著的改善，但城市建设的需求依然旺盛。

二是实现产业导入及区域的可持续发展已成为地方政府最关注的痛点，也是地方政府实施片区综合开发的根本诉求和选择投资人的重要指标。

三是基础设施的建设与投融资仍然是现阶段企业参与区域综合开发项目的主要切入点与价值点，但在地方政府对城市运营发展的诉求下，企业进行业务链条延伸是一个必然趋势。