中国及重庆市万州区土地开发行业现状和前景
思瀚产业研究院    2024-07-12

我国土地开发行业现状和前景

土地整治是通过对土地进行勘测、设计、拆迁、维护、整治和基础设施配套建设，对国有土地进行开发和再开发的经营活动。通过使用权转让或出租，土地开发企业可获取一定的经济收益；同时，土地整治盘活了存量土地，增加了土地的经济供给。

土地整治是伴随着城市土地储备制度的发展而逐渐形成的新的土地开发形式。土地储备制度是由城市政府委托机构通过征用、收购、置换等方式，将分散的土地集中起来进行整理和开发，变成可建设的“熟地”，并由土地管理部门有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类经营性建设用地需求的一种土地管理制度。

土地整治是实现土地储备制度的前提，土地储备制度是政府垄断土地一级市场的有效手段。土地整治是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再进行有偿出让或转让等经营活动的过程。

其主要特点是政府行为的主导性、整理开发目标的多元性、整理开发过程的长期性、整理开发工作的复杂性以及整理开发区域的差异性。政府对土地整治业务具有重要影响力。基于不同的开发主体，土地整治主要存在完全政府主导和政府主导的市场化运作两种模式。完全政府主导运作的模式，政府作为土地的所有者代表，将土地整治列为土地整理储备中心的一项职能，由政府财政专项拨款（或国有股本），土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。

开发完成后或将预期的熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。该模式具有政府开发土地面临的阻力小于企业、可利用国有控股集团雄厚的财力迅速集中资金对土地进行开发，及凭借政府的信誉进行贷款或发行政府债券以筹集开发资金等优势，但同时政府拥有的市场信息不完备，易滋生腐败和寻租行为，并且开发机构主观能动性差。

政府主导的市场化运作模式，土地整治的主体为政府，除必须通过行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争方式选择具备资格的企业投资完成，应符合市场需求，并按市场需求实施土地整治。该模式是我国土地整治的发展趋势，可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题，引入企业机制，提高土地开发效率。但也存在政府对于土地供应量的控制相对被削弱、政府和企业在决策以及收益分配等方面不一致产生摩擦等隐患。

土地整治行业发展受宏观经济环境、城市化进程、工业发展、房地产业发展的影响，与经济发展周期及房地产发展密切相关。自 1998 年我国住房体制改革以来，房地产市场伴随经济的高增长蓬勃发展，土地开发市场也随之快速增长。

2023 年地方政府性基金收入中，国有土地使用权出让收入 57,996 亿元；2022 年国有土地使用权出让收入 66,854 亿元；国有土地使用权出让规模和土地出让金收入总体较高。土地整体配置的宏观调控，不仅是一个资源分配和资产配置问题，而且是直接涉及生产力布局结构、国民经济产业结构、社会投资结构、劳动就业结构等城乡经济、社会、环境综合调控的关键环节。我国当前，土地总供给受城市规划与耕地面积限制，新增供给压力越来越大，长期内将保持升值趋势；在经济发达地区特别是近年城市规模迅速扩大的中小城市，利用土地整治解决用地难、用地贵的问题，促进了经济社会的发展。

土地整治作为改善土地利用条件的重要手段，在缓解人地矛盾，促进土地集约利用，实现国有土地资源综合效益最大化、最优化，推动城市化进程的不断提升和经济的健康持续发展等方面发挥着越来越大的作用。

重庆市万州区土地开发行业现状和前景

根据《重庆市万州区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，万州区聚焦到 2035 年建成“双两百”大城市目标，充分彰显“山城”“江城”特色，延续城市文脉，加快完善城市公共服务、市政配套、城市交通等功能，打造巴渝文化特色江城。坚持高起点规划、高标准建设、高水平管理，加快提升区域中心城市功能。到 2025 年，万州中心城区建设用地面积新增 30 平方公里左右，人口新增 30 万人左右。

万州区将进一步优化城市空间布局。按照显山露水、疏密有致、突出特色的思路，优化“一廊三核六组团”城市空间布局。打造沿江大河生态文明示范走廊，提升北部创新大脑、中部城市客厅和南部智造中心“三核”空间品质，加快推进“六组团”高质量发展、高品质生活。高铁综合枢纽组团围绕高教智慧、科技创新，建设一批创新制造基地、科研试验基地；发展总部经济、会议展演、高端商务等核心功能。

江湾综合服务组团突出江城、山城融合特色，完成江湾新城城市设计，完善区域都市休闲旅游功能，培育文化交往展示、文创旅游、科创服务、商贸物流、智慧居住等功能，打造三峡库区现代商贸物流新中心。母城居住人文组团完善公共空间，疏解旧城人口，盘活存量土地，提升城市功能品质。九龙商贸物流组团依托铁公水联运体系建设完善物流设施，为大型工业企业、商贸市场提供服务，打造交通设施齐备的物资集散中心。

江南智慧数字组团大力发展智慧居住、空港经济、综合教育、数字经济，打造现代商务中心、文教中心和品质住区。高峰智能智造组团突出智能智造、产城融合，大力发展临港经济，加强职住平衡，重点培育制造业产业集群，建设智能智造组团。万州区将进一步实施土地征收成片开发。结合城市新区拓展，组织编制土地征收成片开发方案。

对高铁片区、江湾片区、都历片区、陈家坝街道塘角片区、五桥街道芦家坝片区、万州经开区高峰园、新田园、五桥园、长岭镇片区等片区按照建设时序实施征收成片开发。

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