海门市土地整理和土地转让行业行业现状及发展前景
思瀚产业研究院    2024-07-27

1、土地整理和土地转让行业行业现状

土地的开发整理是指，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。

通过使用权转让或出租，土地开发企业可获取一定的经济收益；同时，城市土地整理与开发盘活了存量土地，增加了城市土地的经济供给。随着我国城市化进程的加快，土地开发整理有利于挖掘我国城市土地资源的供给潜力，实现土地资源的综合、高效利用，促进城市的快速可持续发展。

土地整理和土地转让行业，对于推进我国城市化进程、促进经济增长有着重要的意义。同时，经济发展周期、固定资产投资增速、政府的政策法规等对土地开发经营又有着深刻的影响。目前，我国的土地整理与土地转让行业具有以下特点：

（1）土地开发规模趋于稳定

随着城市化进程的加快，市场对整理后的土地资源需求量大，地方政府对于土地整理开发项目积极性很高，为土地整理与转让行业健康发展提供了良好的基础。为了抵抗2008年金融危机，我国出台的一系列刺激固定资产投资的政策对土地整理与转让行业影响显著，国有建设用地供应面积由2008年的234,184.68万平方米激增到2013年的750,835.48万平方米，随后逐步下降过渡到一个相对稳定的水平，2018年国有建设用地供应面积为643,000.00万平方米，2019年全年全国国有建设用地供应面积小幅回落至624,000.00万平方米，2020年与2019年相比基本保持稳定。

（2）政府是土地整理项目中的密切合作方

政府在土地整理的实施过程中担任着举足轻重的角色：既是项目的客户，同时是项目开展中关键的合作方。土地整理项目的牵头申报人为当地国土部门；项目的方案立项到最终验收的部门都是政府管理部门；项目具体实施中涉及到的拆迁、安置房修建、土地权属调整等都需要政府的国土、规划、建设等部门批准；项目实施过程中与村民协作，组织补偿等需要当地政府部门协助执行；最后，项目完成后指标通过土地出让的收益首先返回到政府账户，再由政府分配给项目公司。

土地整理项目从初期调研立项，到项目验收，再到最终获得经济效益，都需要同各级政府部门进行及时有效的沟通、联系。

（3）项目资金投入需求大，多采用代建制和PPP制的运营模式

单个土地整理项目投资规模较大，拆迁安置和土地平整、配套投入都需要较大的资金投入。2009年12月财政部发布的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号）规定，确保土地出让收入及时入库，土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。

企业在一级开发阶段的利润分成以何种形式回到企业，也就成为了目前一级开发模式中的关键点。各地政府一般都把握“谁投资谁受益”的原则，以各种方式将收益按照承诺分配给企业。目前最主要运行模式为代建制（政府通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位）和PPP（公私合营）模式。

（4）行业集中度较高

由以上特点可知，该行业门槛高，故行业集中度较高，属于尚未完全开放竞争的行业。在土地整理与土地转让行业保持竞争力，企业需要配备专业化的项目团队，熟悉相关资料审批、协议签订的流程，并且能顺利地同各级政府开展有效的沟通，整体的行业集中度较高。

2、土地整理和土地转让行业发展前景

《国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》提出力争我国的常住人口城镇化率提高到65.00%。“十三五”期间，我国的城市规模保持高速扩张，城市化水平得到了提高。然而，同发达国家相比，我国现阶段的城镇化水平仍然处于较低水平，新型城镇化是国家战略的现实选择，市场对土地的需求依旧旺盛。

由此可见，我国土地整理与土地转让行业的发展前景良好，随着城乡一体化进程的加快，在可预见的未来还有很大的发展空间。

海门区位于万里长江入海口，素有"江海门户"之称。根据南通市海门区人民政府网站数据显示，海门区全区土地面积1148.77平方公里。境内地势平坦，沟河纵横，地表平均海拔4.96米（以废黄河为基准）。

根据《海门市土地利用总体规划（2006-2020）》，到2020年海门区耕地保有量达到57,004.4公顷，建设用地总规模控制在26,547.1公顷。根据《海门市国民经济和社会发展第十三个五年计划》，海门区将积极探索经济社会发展规划、城乡建设规划、土地利用规划、产业发展规划、生态文明规划等“多规合一”，深化土地市场改革，坚持市场化配置土地资源，完善土地储备制度，提升土地节约集约利用水平。

“十三五”时期，全市新增建设用地规模力争控制在1,703.5公顷以内。海门区2020年全年固定资产投资比上年增长10.40%；就城市化进程而言，“十三五”期间，海门区通过行政区划调整来优化资源，通过“十个一”工程来增强中心镇的吸引力和承载力，2020年常住人口城镇化率达63.9%，“十三五”期间提升6.5个百分点。

从海门区区域经济发展情况来看，其稳定的经济增长速度、活跃的固定资产投资市场以及地方政府的大力支持，都为海门区土地整理开发行业今后的蓬勃发展奠定了良好的基础。

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