房地产行业概况、发展趋势及产业政策
思瀚产业研究院    2024-08-05

1、房地产行业概况

房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。

我国目前正处于工业化和快速城市化的发展阶段，国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，构成了我国房地产市场快速发展的原动力。

房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工等相关产业，对一个国家和地区整体经济的拉动作用明显。因此，政府对房地产行业十分关注，相应的管理和调控力度也较大。房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产行业的发展。

根据国家统计局相关数据，近三年我国房地产开发投资相关情况如下：

2021 年，全年房地产开发投资 14.76 万亿元，比上年增长 4.4%。其中住宅投资 11.12 万亿元，增长 6.4%；办公楼投资 0.60 万亿元，下降 8.0%；商业营业用房投资 1.24 万亿元，下降 4.8%。

2022 年，全年房地产开发投资 13.29 万亿元，比上年下降 10.0%。其中住宅投资 10.06 万亿元，下降 9.5%；办公楼投资 0.53 万亿元，下降 11.4%；商业营业用房投资 1.06 万亿元，下降 14.4%。

2023 年，全国房地产开发投资 11.09 万亿元，同比下降 9.6%。其中住宅投资 8.38 万亿元，下降 9.3%；办公楼投资 0.45 万亿元，下降 9.4%；商业营业用房投资 0.81 万亿元，下降 16.9%。

2、房地产行业发展趋势

城市化进程为房地产行业带来了良好的发展前景。自 1982 年至 2019 年，中国城市化率由 20.00%迅速跃升至 60.60%；而与发达国家 80.00%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。据历史数据平均估计，中国城市化率每年增加一个百分点，预计会带动 1,000 多万农村人口向城市迁移，进而带来大量新增的住房需求。

根据世界银行研究，住宅需求与人均 GDP 有着密切的联系，当人均 GDP在 600-800 美元时，房地产行业将进入高速发展期；当人均 GDP 达到 1,300-8,000美元时，房地产行业将进入稳定快速增长期。

目前我国人均 GDP 已经超过 8,000美元，国内房地产行业已经进入稳定快速增长期。房地产行业经过多年发展后，目前正处于结构性转变的时期，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随着消费者选择能力的显现及市场环境的变化，房地产企业竞争越发激烈，行业的集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。

同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。随着市场化程度的加深，资本实力强大并具有品牌优势的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，并在行业收购兼并的过程中获得更高的市场地位和更大的份额，行业的集中度也将逐步提高。

不同区域的房地产市场发展将出现两极分化。

一线城市由于经济发展良好，人口聚集力较强，房地产市场保持良好发展态势，住宅价格存上涨动力。

二线城市商品住宅市场分化明显，除一些热点城市外，其他二线城市商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳。

对于三四线城市而言，房地产市场具有发展潜力、价格具有较强上涨动力的城市多聚集于三大城市群。部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企；部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流。

未来，采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点之一，不同城市房地产市场发展将更加差异化，部分三线城市或受制于经济、产业发展、人口吸纳力等因素影响，面临库存去化压力；而一线及部分热点二三线城市由于自身经济、产业等优势，继续带来需求空间的提升，房地产市场将保持良好发展态势，房价将保持平稳或温和上涨趋势。

3、行业政策

国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国家住房和城乡建设部、商务部及国家发改委等部委。其中国家住房和城乡建设部主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。

各地区对房地产开发管理的主要机构是各级发展与改革委员会、建设委员会、规划管理部门、国土资源管理部门和房屋交易管理部门等。近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策。

2021 年 3 月，银保监、住建部、人民银行联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经途贷款违规流入房地产问题专项排查，于 5 月 31 日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。

2021 下半年，地产行业信用违约事件频发、中资房地产企业美元债市场大幅波动等均对房地产企业融资产生冲击，同时为保证交付预售资金监管从严也限制了房地产企业通过销售回款扩充自有现金。为维护房地产行业平稳健康发展，2021 年 12 月和 2022 年 1 月，央行和银保监会等出台相关政策支持优质企业对出现风险的大型地产企业项目进行并购，并统一了预售资金的监管。

2022 年 3 月，国务院金融委会议上指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后央行表态要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险；银保监会鼓励机构稳妥有序开展并购贷款、重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产行业良性循环和健康发展；证监会继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。

2022 年下半年以来，房地产利好政策密集出台。2022 年 9 月 30 日，财政部、财务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1年内，在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，实现了自有住房卖一买一免个税。

2022 年 11 月 13 日，央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涵盖了 6 大方面内容，涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等共计 16 条措施，给楼市注入政策强心剂。

2023 年 1 月，央行、国家金融监督管理总局公布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，提出建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，允许地方政府按照因城施策原则，自主决定阶段性维持、下调或取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。全国住房和城乡建设工作会议指出，房地产工作要融入党和国家事业大棋局，重点从稳预期、防风险、促转型三方面促进房地产市场平稳健康发展。

2023 年 7 月，中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中央政治局会议上首次未提"房住不炒"，强调供需关系变化。这一论述为房地产市场确立了新的发展基调，为楼市打下一剂强心针。

2023 年 11 月，央行、国家金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，会议强调：各金融机构要一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设。

2024 年 3 月，召开国务院常务会议，会议指出要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

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