财政政策针对地产持续发力
思瀚产业研究院    2024-10-20

2024 年 9 月底央行、金融监管局、住建部发布系列政策推动房地产行业“止跌回稳”，包括降低存量房贷利率、统一最低首付比例、优化保障性住房再贷款、延长相关政策时限、支持收购房企存量土地等。10 月12 日财政部宣布多项财政政策，运用地方政府专项债券、专项资金、税收等财政工具，支持存量房与存量土地收购，减免房地产交易相关税费。

1、财政持续发力，助力推动地产行业企稳

1.1 新一轮收储拉开序幕，明确资金来源和收储主体

复盘 23 年底以来的新一轮收储政策，着重解决资金来源和收储主体两大问题。2023 年底以来多部门联合推出新一轮收储，主要解答“收储资金从哪来”和“收储主体是谁”两大问题。

（1）收储主体方面，2024 年 5 月 17 日、6 月12 日、6 月20 日的会议中，住建部明确收储主体，分别指出支持政府、地方国企、县级以上城市开展收储。

（2）收储资金来源方面，5 月 17 日、9 月 24 日会议中，央行拟设立3000亿元保障房再贷款，并提高央行再贷款比例至 100%，为地方国企收储提供资金支持。

本次财政政策明确提出，利用专项债收购存量商品房。10 月12 日财政部提出两大财政政策工具解决收储资金来源，利用专项债收购存量商品房以用作保障性住房、使用保障性安居工程补助资金。此提法自 2014 年政府专项债诞生后，首次明确提出可利用专项债收购存量商品房用作各地保障性住房。

1.2 存量土地处置持续松绑，专项债首次对土储扩围

针对闲置存量土地的处置方式松绑。5 月 17 日以来自然资源部宣布将出台处置盘活闲置土地政策措施。从政策表述侧重点上，针对闲置存量土地，不再一味要求加快开发、无偿收回和规划条件不得调整等，而是更偏松绑、放活、简化。本次财政部会议首次明确允许专项债用于土地收购，土地用途不限于保障房。5月 17 日、6 月 27 日自然资源部宣布将通过专项债支持收购存量土地用于保障房。

2024年 10 月 12 日，财政部允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收闲置存量土地或用于新增土地储备项目。本次财政部的政策表述中，没有专门提及土地储备必须用于保障房建设，专项债可投的土地储备范围扩大。

专项债投向随社会经济发展要求调整扩围。地方政府专项债券诞生于2014年。2019 年之前，地方政府专项债券支持的投向领域集中在棚改、收费公路，2019年扩大至包括交通基础设施、能源、农林水利、环保、民生、冷链物流、市政园区“七大领域”，2021 年增加国家重大战略项目和保障性安居工程，2022 年增加新型基础设施和新能源项目。

2021 年“禁止清单”曾明确专项债禁止投向房地产项目，本次财政政策打开专项债投向存量土地先河。2016 年起，相关政策文件开始提及专项债禁止类内容。2016年明确专项债应用于资本性支出，不可用于经常性支出。2019 年规定专项债不得超越项目收益实际水平过渡融资，应避免层层放大杠杆。2021 年印发专项债禁止清单，其中全国通用禁止类项目中明确禁止投向房地产等项目。2024 年10 月12日的财政部新闻发布会，允许专项债投向收购存量房和存量土地。

1.3 普通住宅认定从放松到取消，减免土地房产交易税费

普通住宅与非普通住宅标准 2005 年提出，普通住宅可享受土地增值税与增值税减免。对普通住宅和非普通住宅的标准最早约在 2005 年提出，并从容积率、单套建筑面积、实际成交价格三个角度划定普通住宅标准。随着居民收入提升、开发商产品品质的提高和房价上涨，出现部分住宅“被豪宅化”现象，使得开发商拍地、个人出售房屋无法享受普通住宅增值税减免优惠。

一线城市陆续放宽并取消普宅标准，降低交易税费。2023 年底以来，为支持居民多样化改善性住房需求，一线城市带头放宽普通住宅和非普通住宅标准，如2023年底，深圳、上海、北京放宽普通住宅的面积、单价、区位等要求。2024年二十大会议提出将取消普宅和非普宅划分，随后江苏、山西、北京陆续响应。10月12日的财政部会议提出正在抓紧研究明确相衔接的增值税和土地增值税政策，财政政策持续通过税收工具支持房地产市场。

2、化风险、优供给、促需求，本轮财政工具三箭齐发

目前地产已出台的政策梳理均可归类为需求端、供给端和化解风险三方面。2024年 10 月 12 日，财政部宣布叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具推动房地产市场“止跌回稳”，分别对应化解存量风险、支持保障房供给、刺激需求三方面政策方向。

（1）化解存量风险，允许专项债券用于土地储备。通过优化土地市场供需关系，降低土地闲置率；通过将实际资金流向地产，亦有助于缓解地方政府与房地产开发商所面临的流动性债务压力。

（2）支持收购存量房，以优化保障性住房供给。通过专项债、保障性安居工程补助资金两大工具推进保障房工作。一方面推进保障房供给以满足民生需求，另一方面通过收存量而非建增量的方式优化供给，也有助于解决市场现房库存高企问题，促进供需走向平衡。

（3）及时优化完善相关税收政策，刺激交易需求。目前已经在研究与取消普宅和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策细则。有利于降低开发商土地购置成本和居民购房置换成本，刺激市场活力。

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