销售磨底房价承压，重磅政策持续加码
思瀚产业研究院    2024-10-27

销售规模降幅持续收窄，但仍位于历史低位

根据统计局数据，2024 年 1-9 月，商品房销售额 68880 亿元，同比-22.7%，降幅较 1-8 月收窄了 0.9 个百分点；9 月单月，商品房销售额同比-16.3%，降幅较8月收窄了 0.9 个百分点。2024 年 1-9 月，商品房销售面积70284 万㎡，同比-17.1%，降幅较 1-8 月收窄了 0.9 个百分点；9 月单月，商品房销售面积同比-11.0%，降幅较 8 月收窄了 1.6 个百分点。

观察相对历史同期的销售规模，9 月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019 年同期的 57%和 56%，仍处于较低水平，但较8 月的52%和49%环比改善。

整体而言，楼市销售情况自 2021 年以来表现持续低迷，尚未发生根本性的好转。2023 年，商品房销售面积 11.2 亿㎡，较 2021 年最高点17.9 亿㎡大幅下降38%；2024 年 1-9 月，商品房销售面积同比再下降 17%。

截至2024 年9 月末，商品房已竣工待售面积为 7.3 亿㎡，同比+13%，库存自 2021 年以来持续增加，目前已处于历史绝对高位，去化压力较大。其中，商品住宅销售情况与商品房整体基本一致。2023 年，商品住宅销售面积9.5亿㎡，较 2021 年最高点 15.7 亿㎡下降 39%；2024 年1-9 月，商品住宅销售面积5.9 亿㎡，同比再降 19%，商品住宅占商品房销售面积的比重为84%，略低于往年。

截至 2024 年 9 月末，商品住宅已竣工待售面积为 3.8 亿㎡，同比+21%，商品住宅占商品房待售面积的比重为 51%，自 2021 年以来持续提升。

从商品住宅类型分析，现房销售表现持续好于期房。

从同比维度，2023 年，全国商品住宅现房销售面积1.8 亿㎡，同比+23%；2024年 1-9 月现房销售面积同比+20%，保持良好增速；而期房2023 年销售面积7.7亿㎡，同比-13%，较 2021 年最高点 14.0 亿㎡大幅下降45%，2024 年1-9月期房销售面积同比-28%，持续下行。

与历史同期相比，2024Q3，现房单季度销售面积约为2019 同期的120%，而期房单季度销售面积约为 2019 同期的 40%，规模变动差异明显。

从占比维度，2016 年前商品住宅中的现房、期房销售额占比平稳，随着房地产开发行业进入景气周期，期房占比明显提升，直到2021 年触顶90%。此后现房销售额占比快速提升，2024 年 1-9 月，现房销售面积占比27%，达历史高点。

从样本城市维度看，二手房销售情况始终好于新房。

新房市场，2024 年 1-9 月，30 城新建商品房成交面积为6636 万㎡，累计同比-32%，降幅较 1-8 月收窄 0.1 个百分点；9 月单月，30 城新建商品房成交面积为 656 万㎡，环比-7%，同比-31%。

二手房市场，2024 年 1-9 月，18 城二手住宅成交套数为55 万套，累计同比-1.4%，降幅较 1-8 月收窄 0.6 个百分点；9 月单月，18 城二手住宅成交套数为 05.6 万套，环比-9%，同比+4%。

与历史同期相比，2024 年 9 月，30 城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的 43%，而 18 城二手住宅单月成交套数约为2019 年同期的94%。

从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024年1-9月，百强房企全口径销售额28605亿元，累计同比-39%，降幅与 1-8 月持平。9 月单月，百强房企销售额2736亿元，环比+0.4%，同比-38%，约为 2019 年同期的 26%，持续走低。Top20 房企2024年1-9 月的累计销售额同比仍均为负数。

房价维持下行趋势，新房相对二手承压

根据统计局数据，2024 年 1-9 月，全国商品房销售均价9800 元/㎡，同比-6.8%，降幅较 1-8 月收窄了 0.1 个百分点；9 月单月，商品房销售均价9457 元/㎡，环比-4.5%，同比-5.9%，降幅较 8 月扩大了 0.6 个百分点。

商品住宅销售价格走势与商品房一致，2024 年 1-9 月，商品住宅销售均价10247元/㎡，同比-5.9%。其中，期房销售均价 10921 元/㎡，同比-4.0%；而现房销售均价 8384 元/㎡，同比-3.2%。纵观历史，现房销售价格一直低于期房且比期房降价更早、降幅更大。现房销售价格下降始于 2021 年，比期房足足早了 3 年。当销售进入现房阶段，房企想尾盘尽快出清的降价动力较强，且业主端和政府端阻力也较小。

从城市维度看，2024 年 9 月，70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比均扩大。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，新房价格仍面临较大压力。

从新房市场看，2024 年 9 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-6.1%，降幅较 8 月扩大了 0.4 个百分点，环比-0.7%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-4.7%、-5.7%、-6.6%，环比分别为-0.5%、-0.7%、-0.7%。从月度数据看，各能级城市新房价格同比降幅均在扩大。

从二手房市场看，2024 年 9 月，70 个大中城市二手住宅销售价格同比-9.0%，降幅较 8 月扩大了 0.4 个百分点，环比-0.9%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-10.7%、-8.9%、-9.0%，环比分别-1.2%、-0.9%、-0.9%。从月度数据看，各能级城市二手房价格的同比跌幅和环比降幅均明显大于新房，房价难言企稳。

中央首提“止跌回稳”，政策出台节奏加快

地产基本面下行持续时间已长达三年，商品房销售量价低迷、房地产开发投资额持续收缩对中国宏观经济的拖累影响均逐步显现。中央高度重视房地产市场平稳健康发展，9 月下旬以来，高层针对房地产行业频频表态。

9 月 26 日，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，实事求是正视房价下跌的问题，也是首次在 9 月会议上强调房地产相关内容，反映出对地产问题的重视态度。除此以外，央行、财政部、住建部等部门也分别于9 月24日、10 月 12 日、10 月 17 日召开的国新办发布会上宣布多项地产相关重磅政策。

9 月 24 日，央行宣布降低存量房贷利率、统一首套和二套房贷最低首付比例、将 5 月份 3000 亿元保障房再贷款的中央银行资金支持比例从60%提高到100%、将年底到期的经营性物业贷款和“金融 16 条”政策延期到2026 年底，并提到研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。

10 月 12 日，财政部表示积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策，包括：①允许专项债券用于土地储备。②支持用好专项债券收购存量房用作保障房。

10 月 17 日，住建部等部门打出政策“组合拳”，在四个取消（取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准）、四个降低（降低住房公积金贷款利率、降低首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担）的基础上，新添“两个增加”，即①通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造。②增加“白名单”项目信贷规模。

住建部提出的增加 100 万套城中村改造和危旧房改造，若能在1 年内完成且全部流向楼市，以每套 100 ㎡测算大约能拉动商品房年度销售面积的10%，力度还是明显弱于上一轮棚改（2015-2017 年分别开工 601/606/600 万套，而2015-2017年商品房销售面积分别为 13/16/17 亿㎡，测算出 2015-2017 年大致分别拉动当年销售量的 46%/38%/35%）。

且房价下跌预期下，安置款难说能完全流入楼市。虽然楼市现状是冰冻三尺非一日之寒，提振房地产市场不可能一蹴而就，专项债收储存量房、回购土地等政策目前也很难即刻落地就大规模推进，但我们认为，持续出台新政策本身就具有积极的信号意义，后续地产政策的想象空间充分打开，有效提振市场信心。

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