株洲市房地产开发行业现状及前景
思瀚产业研究院    2025-02-25

房地产开发是城市吸引投资、形成工业新区的物质基础，是城市赖以生存和发展的基本条件，是城市现代化程度和经济发展水平的重要标志，对提升城市综合服务功能、改善投资环境等具有重要意义。房地产开发与经营业务主要为房屋销售和物业管理业务，是土地开发业务的延续，也是为区域产业化和城市化提供空间载体的直接手段。

我国房地产发展的基石之一是国民经济的持续增长，未来数年该行业的持续健康发展仍会依托于国民经济的稳步增长。2023 年，全年国内生产总值 1,260,582亿元，比上年增长 5.2%。其中，第一产业增加值 89,755 亿元，比上年增长4.1%；第二产业增加值 482,589 亿元，增长 4.7%；第三产业增加值 688,238 亿元，增长 5.8%。

第一产业增加值占国内生产总值比重为 7.1%，第二产业增加值比重为 38.3%，第三产业增加值比重为 54.6%。全年最终消费支出拉动国内生产总值增长 4.3 个百分点，资本形成总额拉动国内生产总值增长 1.5 个百分点，货物和服务净出口拉动国内生产总值增长 0.6 个百分点。全年人均国内生产总值 89,458元，比上年增长 5.4%。

国民总收入 1,251,297 亿元，比上年增长 5.6%。全员劳动生产率为 161,615 元/人，比上年提高 5.7%。根据国家统计局数据，2023 年全国商品房销售面积 11.17 亿平方米，比上年下降 8.5%；商品房销售额 11.66 万亿元，同比下降 6.5%。在房地产市场下行的大背景下，2022 年以来，积极的政策环境助力房地产市场筑底，2022 年 8 月以来全国商品房销售额累计同比降幅持

续收窄，但由于市场下行具有较大惯性，全年商品房销售金额同比大幅回落26.7%。房地产投资方面，受行业持续下行影响，房地产行业投资活动减弱，全年房地产新开工面积及房地产开发投资金额分别同比下降约 39%和 10%，房地产开发投资额自 2020 年首次出现同比下降并回落至近5 年的低点。

2023 年以来，各项政策呵护下房地产市场出现一定积极变化，但行业整体下行态势尚未完全逆转，上半年商品房销售面积同比降幅收窄至 5.3%，同时销售额由降转升；房地产开发投资同比降幅也较 2022 年全年有所收窄。2023 年 7 月末中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”释放了更为积极的政策信号，房地产调控政策有望进一步优化。产业政策方面，在房住不炒的长期逻辑下，短期政策在 2018 年过度紧缩，而 2019 年以来政策也是先松后紧，对部分刚需、改善需求的释放抑制过度，仍然具备一定调整基础

长期以来我国房地产开发所创造的总产值和增加值，在社会总产值和国民生产总值内，分别占到 10%和 6%左右的份额。虽然近几年我国城市基础设施投资规模不断加大，但同时我国城市人口急剧扩张、城市规模不断扩大，我国城市基础设施建设与发达国家相比还处在相对较低的水平，居民居住条件差、环境和噪声污染严重等问题长期存在，城市基础设施供应仍显不足，配套功能滞后也十分明显。

住宅是人类的基本需要，在居住面积数量的需要基本满足之后，还会出现对居住环境质量不断提高的需要，因而房地产开发市场容纳社会消费资金的能力是可观的。因此土地整理和基础设施建设业务将保持强劲的发展势头，城市基础设施建设行业仍将有良好的发展前景。

此外，人均收入水平的提高以及城市化率的提高，都将共同促进市场的长期持续增长。2023 年全年全国居民人均可支配收入 39,218 元，比上年增长 6.3%，扣除价格因素，实际增长 6.1%。全国居民人均可支配收入中位数 33,036 元，增长 5.3%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入 51,821 元，比上年增长 5.1%，扣除价格因素，实际增长 4.8%。城镇居民人均可支配收入中位数 47,122 元，增长 4.4%。

农村居民人均可支配收入 21,691 元，比上年增长 7.7%，扣除价格因素，实际增长 7.6%。农村居民人均可支配收入中位数 18,748 元，增长 5.7%。城镇居民人均可支配收入实际增长速度基本稳定，确保城镇居民在居住面积数量的需要基本满足之后，出现对居住环境质量不断提高的需要，进而推动房屋建筑行业结构化的发展转变。

根据《株洲市 2023 年国民经济和社会发展统计公报》，2023 年株洲市全年固定资产投资下降 5.9%。

分产业看，第一产业投资增长 11.4%，第二产业投资增长 11.4%，其中工业投资增长 11.6%，第三产业投资下降 22.1%；分经济类型看，国有投资下降 37.5%，民间投资增长 7.9%；分领域看，居民服务、修理和其他服务业增长 136.0%，科学研究和技术服务业产业投资增长 37.5%，工业技改投资增长 13.5%，制造业投资增长 11.1%，高技术产业投资增长 8.2%。商品房销售面积 248.1 万平方米，下降 7.7%。商品房销售额 142.3 亿元，下降 5.0%。

全年房地产开发投资 200.4 亿元，下降 17.5%，商品房销售面积 248.1 万平方米，下降 7.7%。为响应中央对房产去库存的指导思想，株洲市出台一系列政策，鼓励和支持居民购房，其中包括以提供购房货币安置和货币补助的方式鼓励被征收户买房；积极开展“农民安家贷”工作，为支持农民进城买房提供农业银行贷款。

株洲市推进房地产向绿色建筑、装配式建筑发展，引导住房建设高质量发展。多措并举促进住房销售，继续大力推进非住宅去库存。坚持实体经济建设在哪里，住房和房地产就发展在哪里，不仅同实体经济均衡发展，而且为实体经济做好“宜居宜业”服务。株洲坚决执行“一城一策”和“土十条”，优化房地产规划指标，适度降低平均容积率，大幅减少低端商品住房的供给，不断增加高品质改善型商品住房，满足购房者追求美好生活的需求。

同时大力度推进融城。以长株潭一体化为契机，综合考虑经开区作为长沙后花园和靠近长株潭绿心情况，整体规划经开区房地产业发展布局，打造高端住宅居住区，吸引长沙和省内三四线城市高端住房消费群体。随着一系列购房政策的出台，有购房需求的居民数量不断上涨。在全国三四线城市房地产下滑的大环境下，株洲市房地产市场总体依然保持平稳，未来株洲市房价可能存在继续上涨的空间。

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