机构养老照护服务与养老房地产业有机结合、密不可分
思瀚产业研究院    2025-03-07

从供需关系来看，养老产业链上游以养老用品生产和养老设施投资建设为主，中游以上游产品为基础、以提供养老服务为核心；下游面向有养老消费需求的老年客户，在养老产品、养老服务与老年客户之间形成有效连接。然而在实际业务发展中，单个企业可能在自身核心业务逐步发展成熟后，向产业链上下游延伸，因此养老产业链的上中下游之间并非完全割裂。

养老房地产业主要是面向老年人群提供的养老设施建设、改造及装修维修，以及各类适老化和无障碍改造等活动；向上下游延伸也涵盖了养老机构的投资、开发、经营、管理和配套服务提供等。

养老设施建设是养老房地产业的重要部分，上游与养老产业金融相关、下游与机构养老照护服务有机结合，因此，本文重点聚焦于与养老设施建设密切相关的机构养老照护服务和养老社区的相关研究。根据《养老产业统计分类（2020）》：

机构养老照护服务是各级政府、企业和社会力量兴办的养老机构为在机构养老的老年人提供的专业化护理和医养结合服务等。具体包括

①养老院、老年福利院、老年公寓、老年养护院、敬老院、光荣院、农村幸福院、养老大院、农村特困人员供养服务机构等养老机构为在机构集中养老的老年人提供的养护和专业化护理服务；

②内设诊所、卫生所（室）、医务室、护理站的养老机构提供的医养结合服务；

③公办养老机构及公建民营养老机构为经济困难失能（含失智）老年人、计划生育特殊家庭老年人提供无偿或低收费托养服务；

④失智老年人照护机构提供的服务，不包括机构为居家老年人提供的上门服务。

尽管《养老产业统计分类（2020）》中并未明确 CCRC 养老社区（Continuing Care Retirement Community，持续照料型养老社区）的分类，但根据 CCRC 养老社区提供医养结合服务的特征，我们将其纳入中高端机构养老照护服务当中。

养老设施建设、改造及装修维修：是指新建、改建和扩建的为老年人提供居住、生活照料、医疗保健等方面专项或综合服务的老年养护院、养老院和老年日间照料中心等各类养老设施及其服务用房、场地及附属设施的建设与改造活动和建筑装饰、装修、维修等活动，包括特困人员供养服务设施（敬老院）改造提升工程。

除《养老产业统计分类（2020）》中提及的内容外，在实际发展当中，养老房地产业向上游可延伸至养老机构的投资、开发、建设；向下游可延伸至机构经营、管理和养老服务等，如养老机构的经营、管理、后续配套维修和养老服务供给等。

以中高端养老社区为例，寿险产品负债久期长、体量大，决定了险资配置风格稳健，以固收类资产为主；而养老社区建设周期长、以租赁为主的盈利模式有助于获取稳定现金流，符合险企中长期投资需求。因此，近年来，头部保险公司普遍注重健康养老产业、尤其是养老社区的投资，以保险资金投入撬动养老社区及其相关配套设施的开发和建设，进一步为产业链中游之一的机构养老服务奠定服务场所基础。

住宅适老化及无障碍改造：是指适应老年人生活特点和安全需要的家庭住宅装修、家具设施、辅助设备等建设、配备和改造，包括对多层老旧住宅加装电梯；对老年人居住环境进行安全评估，通过方案设计、施工改造、辅具适配、设备配备等方式，改善老年人居住环境，以及无障碍设施的适老化改造。

根据服务使用场景和形式，居家养老照护服务主要包括上门服务和远程监护两类，其中远程监护涉及相关设备和家具辅助设施改造。因此，住宅适老化及无障碍改造也为居家养老照护服务的发展奠定了老年人居住环境基础。

公共设施适老化及无障碍改造：是指对公共设施进行适老化及无障碍改造，局部适老化和无障碍环境功能改善的活动，包括临水和临空的活动场所、踏步及坡道等设施设置安全护栏、扶手及照明设施，老年人自主安全地通行道路、出入相关建筑物、搭乘公共交通工具、交流信息、获得社区服务密切相关的公共设施的无障碍设计与改造，对坡道、楼梯、电梯、扶手等居住区公共设施无障碍改造，公共厕所或公共卫生间的适老化改造，以及老年人生活圈配套设施的建设和完善。

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