大湾区及湖南省物业管理服务行业市场规模及发展趋势
思瀚产业研究院 國信服務    2025-10-09

中国物业管理服务的定义

物业管理服务指物业及其配套设施、设备及週边环境的专业管理服务。物业管理服务包括标准化服务，包括保安、清洁、园艺、维修及保养和客户服务，以及非标准化专项服务。在标准化服务中，客户服务包括回应业主投诉、解答基础的谘询问题及统筹日常服务事宜等。非标准化专项服务亦称为增值服务，比如前期规划及谘询服务。

按物业类别划分，物业管理服务可分为住宅物业管理服务、商用物业管理服务、办公物业管理服务、公共及其他物业管理服务。住宅物业管理服务指对拟作住宅用途的物业，包括住宅楼宇、公寓等，以及停车场、休憩区域及空间等配套设施的专业管理。

商用物业管理服务指对商用物业如购物商场、零售店、酒店等作专业管理。

办公物业管理服务指对公司用于经营活动的空间的管理。

公共及其他物业管理服务指管理由政府拥有的物业或公用设施，比如政府大楼、公园、交通枢纽等等，同时涉及管理属工业用途的物业。

收费基准分析

基础物业管理服务指物业管理服务公司提供的标准化服务，包括保安、清洁、园艺、维修及保养和客户服务。包干制及佣金制为两种常见的收费模式。包干制通常在住宅物业中採用，涉及按物业面积（例如每月每平方米人民币）徵收固定费用，服务供应商则承担利润风险。就物业而言，如学校、物业销售中心及示范单位、医院及其他若干公共物业，物业管理服务公司可能收取固定费用，而非参照建筑面积收费。佣金制则多于高端住宅、商用及辧公物业使用，採用收费根据服务佣金计算的定价模式，当中已计及员工薪资、物业位置及类型的因素。

受惠于政策扶持与经济增长，华南、华中及西南地区的物业管理服务市场均可望扩张。大湾区作为华南一部分以及中国物业管理服务市场的行业翘楚和先锋，正透过跨省协作促进区域发展。华中人口基数庞大，湖北、湖南与河南共计超过两亿人，在城市化及商业发展的带动下，需求不断攀升。四川省本地生产总值为中国西南地区之冠，其物业管理服务市场潜力巨大。

2024年，四川实现了几项重点基建发展，包括成都首条市域铁路线S3线启用，以及川青铁路开通。于2024年7月，四川发佈《促进四川新质量生产力发展的八项措施》，旨在通过高质量的人力资源服务吸引人才，并加强关键产业。由此带来的人口流入为四川物业管理服务产业的发展奠定了基础。

大湾区基础住宅物业管理服务费的收缴率近期维持相对稳定。2022年至2024年基础住宅物业管理服务费的收缴率介乎约84%至97%。2022年至2024年基础非住宅物业管理服务费的收缴率则介乎约81%至100%。

相较之下，湖南地区的水平相对较低，因为湖南物业管理服务市场仍处于发展阶段。于2024年，湖南基础住宅物业管理服务费的收缴率介乎61%至75%，非住宅物业的收缴率介乎约75%至98%。为改善物业管理服务费收缴率，行内公司一般採取几种常见的做法，包括建立标准化收费程序，设定年度收费目标并进一步细分为月度和季度目标，确保有效执行。要求业主预付物业管理服务费亦是常见的做法。

增值服务指非标准化专项服务，例如前期规则与谘询服务、餐饮服务、室内装修、公共区域资源管理及学生用品销售，增值服务费一般独立收取。由于物业管理服务行业日益成熟，在各种物业类型中提升物业管理服务费的空间已经有限。业主对现有费用架构的认知难以改变，对价格变动甚为敏感，抗拒费用增加。此外，任何上调费用的举措可能导致业主不满，服务提供商被业主委员会更换的风险增加。在市场竞争日益加剧下，发展增值服务已成为物业管理服务公司增强竞争力、实现差异化发展的重要战略。

中国物业管理服务行业的市场规模

由于中国城镇化比率不断提高，城市人口的增长带动现有物业管理服务市场强劲发展。由2019年至2024年，以在管面积计算，行业总市场规模由302亿平方米增加至407亿平方米，2019年至2024年的複合年增长率达6.1%。在管面积预计由2024年的407亿平方米增至2029年的467亿平方米，2024年至2029年的複合年增长率为2.8%。住宅物业佔物业管理服务行业总体在管面积的大部分，于2024年的在管面积达299亿平方米。至2029年，住宅物业在管面积预计将增至333亿平方米，由2024年至2029年的複合年增长率为2.1%。

近年，随著中国城市化加快及人均可支配收入不断增加，业主对优质生活的追求推动物业管理服务行业的收益高速增长。2019年至2024年，中国物业管理服务行业的市场规模由人民币10,534亿元增加至人民币18,221亿元，複合年增长率为11.6%。2024年至2029年，预计中国物业管理服务行业的市场规模将增长至人民币26,355亿元，2024年至2029年的複合年增长率为7.7%。

大湾区及湖南省物业管理服务行业市场规模

作为中国物业管理服务行业的先锋及关键市场，大湾区的市场规模以收益计较中国物业管理服务行业的增长速度更快。2019年至2024年，大湾区物业管理服务行业的市场规模由人民币1,807亿元增长至人民币4,556亿元，2024年至2029年的複合年增长率为20.3%。

2024年至2029年，预计大湾区物业管理服务行业的市场规模将按複合年增长率12.9%增长，达到人民币8,350亿元。公共及其他物业市场的增长率最快，2019年至2024年的複合年增长率达到26.2%，其市场规模以收益计于2024年达到人民币906亿元。以收益计，其增值服务市场佔物业管理服务市场的比例较中国物业管理服务市场更高，达到约14.9%。区内强劲的经济增长为餐饮服务等增值服务提供大量机会。

湖南省物业管理服务行业的市场规模于2019年至2024年按複合年增长率13.0%增长，由人民币322亿元增加至人民币592亿元。近年，湖南省引入一系列政策，规范物业管理服务行业。

随著行业迈向标准化及专业化，湖南省物业管理服务行业未来的市场潜力巨大。到2029年，预计湖南省物业管理服务行业的市场规模将达到人民币903亿元，2024年至2029年的複合年增长率为8.8%。

与大湾区比较，湖南省的物业管理服务行业结构仍然相对传统，以住宅物业为主。2024年，住宅物业管理服务市场以收益计佔湖南省整体物业管理服务市场约69%。随著湖南省内老旧住宅社区持续翻新，该行业将迎来重大增长。

大湾区及湖南省物业管理服务市场的驱动因素

城镇化水平持续提升。大湾区和湖南省两地的城镇化率持续稳步上升，其中大湾区的城镇化率由2019年的87.2%提升至2024年的87.7%，而湖南省的城镇化率由2019年的57.5%升至2024年的62.1%。加速城镇化使市区范围扩大及住宅小区持续涌现增加了对专业物业管理服务的需求。城镇化不仅带动住宅需求增长，亦刺激商用、办公室、公共及其他类别物业的发展，从而创造对基础物业管理服务及增值服务的更大需求，并推进物业管理服务市场的增长。

以交通枢纽为中心构建经济圈。两个地区均持续以交通枢纽为中心，透过大型基建项目加强发展都市圈。近年来，大湾区及湖南省均已开展大型交通基建工程。佛山高明珠三角枢纽（广州新）计划于2025年竣工。该枢纽包括一个新兴建的国际机场及多条连接机场的高速公路，设计年客运量介乎六至八千万人次。估计该枢杻将整合广州、佛山、江门和珠海的高速公路网络，引取投资逾人民币500亿元。预计此发展项目将带动大量人口和产业移入该区，因而就物业管理服务形成稳定需求。在湖南省，全长515公里的高速铁路已于“十四五”规划期内完工。作为连接全国各地的关键设施，交通枢纽提升了区内的可达度和吸引力，优化了城市各层交通网络的互联互通，从而带动人口、物流、资金及资讯流聚集。大量移动人口涌入，为物业管理服务创造需求。

市区翻新计划持续。两地政府已出台落实市区老旧住宅社区翻新和升级的计划，重点改善居住环境及促进高质量城市发展。自2021年以来，在该等政策支持下，广东省截至2024年12月31日已有合共9,861个老旧住宅社区获得翻新，而湖南省则有超过7,000个社区获得翻新。至于先前欠缺物业管理服务的社区，在翻新工程完成后透过市场基准挑选专业物业管理服务公司。

这为两个地区创造物业管理服务需求。再者，地方政府鼓励在翻新后提升服务质素，并积极拓展增值服务，例如充电桩服务及家政服务，这预料将增加物业管理服务公司的收益。预计更多社区将被纳入未来翻新计划，带动老旧住宅社区翻新规模不断扩张，以及对物业管理服务的需求持续增加。

大湾区及湖南省物业管理服务市场趋势

对物业管理服务标准化的要求不断增加。两省陆续制定或修订当地物业管理服务规例，相关监管趋于标准化。彼等已建立及改良向公众披露物业管理服务资讯及公司信贷管理的系统，从而优化物业管理服务市场的竞争环境。

对当地物业管理服务公司的要求亦有所增加。于2023年11月及2022年5月，广东省及湖南省先后修订其当地物业管理服务规例，以加强服务标准化和法律监管。广东省专注于提升设施保养及诚实收费，引入“物业服务区域秩序维护规范”及“住宅工程质量分户验收标准”。湖南省重视举办业主大会，确保物业管理服务有序进行，同时澄清召开首次业主大会的条件。该等更新加强了两地物业管理服务行业的标准化，对设有先进服务质素监管制度的公司缔造更多市场机遇。有关制度可让企业更好遵从日渐严谨的法规规定，确保交付服务始终如一，与业主及法规部门建立的信任日益巩固，从而在更为透明及以表现为主导的市场环境下，提升彼等的竞争能力。

增值服务范围继续扩大。 以收入衡量，增值服务在中国物业管理服务市场的市佔率已从2019年的9.2%成长至2024年的12.5%。物业管理服务公司继续扩大该等服务的范围。大湾区许多城市正大力投资于以物业为基础的新能源汽车充电服务。与此同时，一线城市的餐饮及室内装修等服务正呈现增长态势。湖南的老龄人口对家政服务产生了庞大需求。增值服务为物业管理服务公司提供新的收益来源，有助优化其收益结构及降低对基础物业管理服务费的依赖。

物业管理服务的数字化及智慧化转型正在加快。中国物业管理服务市场的智慧及数字化服务发展透过技术进步提升了管理效率。大湾区内佛山等城市已实施智能城市倡议，将人工智能、物联网和大数据等技术融入其中，这使物业管理服务公司能够运用数字工具，例如业主平台、智能楼宇管理和智慧能源管理，方便对物业进行网格化管理。此举提升了营运效率及提高了服务质素，使物业管理服务体验更为流畅，反应更为热烈。湖南省已为智能物业管理服务成立专责委员会，反映智慧物业管理服务的重要性。

行业领先公司提供的服务日渐多元化。主要物业管理服务公司现已涉足市政服务领域，如市政基础设施清洁及城市生活垃圾收集。藉此战略多元化举措，物业管理服务公司不仅扩阔彼等的业务范围，亦已大大增强其竞争力。市政服务不仅可创造新商机，亦为城市治理提供更具效率及更精细的解决方案。总体上，此种多元化服务模式不仅有助物业管理服务公司拓展业务，同时改善劳动力使用率，即透过培育不同领域的专业人材，并且在不同服务领域调派多才多艺的人员。

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