租金成本下行，线上分流减缓，线下零售处在机遇期
思瀚产业研究院    2026-02-11

（1） 2020 年以来商铺租金普遍承压

我国商业街商铺租金整体呈现下行趋势。从商业地产租金指数来看，全国主要商业街平均租金在 2019H2 达到高点后出现明显回落，随后几年租金处于下跌或低位徘徊状态，反映出商铺租赁市场整体活跃度不足。当前居民消费更为审慎，收入预期趋紧，进一步抑制对线下商业的需求，在宏观经济环境的影响下，业主普遍下调租金或提供优惠条件以稳定租户。

各线城市的商铺租金变化略有差异，但均呈现增长乏力态势。一线城市租金增速基本处于负增长区间，尤其在 2022-2024 年，多数月份同比增速在-5%至-12%之间波动，租金修复进程缓慢且反复。二线城市租金增速自 2021 年下半年开始转入下行通道，市场调整压力逐渐加剧。三线城市租金同比增速波动更大，跌幅深度远超一二线城市，由于商业项目结构性过剩问题更为突出、人口与消费力支撑相对不足，其市场韧性相对较弱，抗风险能力低。

（2）线下零售业态出现结构性变化

传统零售类销售额（服装、家电等）受线上冲击持续下滑，而餐饮类则呈现显著分化态势，其中饮品、小吃快餐等品类表现突出。当前消费者对价格更为敏感，追求极致质价比，同时对产品品质、消费体验和情绪价值的要求并未降低。在此背景下，刚需性强、性价比高、消费频次高的品类展现出更强韧性。例如，现制饮品和小吃快餐类门店数量仍在扩张，2024 年市场规模增速分别为 11.2%/7.5%，而中式正餐、火锅等其他餐饮类型门店数量下降明显，反映出在商务活动减少以及消费者收紧非必要支出的情况下，高客单价、强社交属性的体验型餐饮正面临挑战，而折扣业态和平价餐饮持续走强成为必然趋势。

以生鲜店、便利店等为代表社区商铺需求支撑强。我国生鲜市场规模持续扩大，2022-2025 年同比增速维持在 3.5%以上。从便利店门店分布看，社区型商铺数量占比从2020 年 52.7%波动上升至 2024 年 59.6%，具备相对稳定的客源基础。社区商铺业态高度聚焦于生鲜食品、日用杂货等必需品类，满足消费者“刚需+高频”的日常生活需求。而成功的社区商业模型通过推行高周转运营与深化邻里服务，有效提升了单店坪效与客户粘性，保持较好的经营韧性和增长潜力。

当下实体商业的租赁需求正从追求广域客流的位置曝光，转向功能和效率优先，而社区商铺往往嵌入居民生活网络，承载了一定的社会交往与情感联结功能，成为响应社区实时、一体化消费需求的基础设施。因此，社区商铺凭借不可替代的便利性，构建起线上渠道难以替代的护城河。

2. 纯线上增速放缓，即时零售接力，其与线下零售是共生状态

（1）电商渗透率趋向放缓

近年来，线上业态渗透率增长放缓，为线下连锁商业创造新机遇。电商渗透率的高速扩张期已基本结束，2021 年后进入增速个位数阶段，2024-2025 年电商渗透率基本稳定在 24%-26%。无论是传统的货架电商，还是抖音等高速崛起的直播电商，都逐步迈入增长平缓的成熟期。

一方面，流量红利见顶与获客成本高企已成为线上平台的普遍挑战，随着线上渠道的同质化竞争加剧，平台与商家普遍陷入低价竞争循环，线上利润空间大幅收缩。另一方面，消费者的需求发生变化，单纯基于便利性和性价比的线上购物，已难以满足日益增长的即时性、体验性与社交化的消费需求，这为拥有规模化门店网络、高效供应链和即时服务能力的连锁业态，提供了宝贵的战略窗口期。

（2）依托线下实体，即时零售激活存量

即时零售作为新兴的零售模式，增长势头强劲。即时零售市场规模从 2018 年的 687亿元增长至 2024 年的 7810 亿元，CAGR 达到 50%，2018-2024 年期间其增速显著高于传统电商零售。若剔除即时零售的份额，纯电商零售额增速逐年下降。

即时零售的运营高度依赖于覆盖广泛的本地实体零售网络。无论是专门设置的前置仓，还是采用店仓一体化模式运行的连锁门店，都构成即时交付能力的基础。这意味着，即时零售的蓬勃发展并非替代线下实体，而是通过数字化订单，将本地的实体门店转化为离消费者最近的仓储、分拣及配送中心，从而重新激活并放大了线下零售网络的价值。

因此，拥有密集网点和完善供应链的连锁商超、便利店等企业，正成为即时零售生态中最核心的供给方，并从中获得线上订单增量与数字化转型的红利。从品类结构来看，即时零售高度集中于满足即时性、高频次的生活消费品类，2024 年生鲜食品、酒水饮料和米面粮油三大品类合计占据了近八成的交易比重，其后是休闲零食、个护健康等，这些品类恰好是线下连锁超市、便利店长期经营的优势领域，使得线下零售企业在承接即时零售订单方面具备天然的供应链和商品管理优势。因此，即时零售的快速增长，能为连锁业态带来直接利好。

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