园区开发行业整体现状与发展前景
思瀚产业研究院    2022-12-08

园区（开发区）指的是在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为 载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼、研发楼、厂房、仓库、技术 平台等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、 入驻，形成技术、知识、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。

二十多年来，国家级开发区积极引进国外先进的资金、技术、管理经验， 在经济发展、产业培育、科技进步、土地开发、城市建设、增加出口、创造就 业等诸多方面都取得了显著成绩，促进了所在城市产业结构调整和经济实力的增强。

我国开发区建设与运营单位最初的运营模式普遍以基础设施建设、土地批租为主，在开发区土地资源不断减少的情况下，逐渐转向土地深度开发、自 建物业出租、商品房开发销售、物业管理等行业价值链下游，以及开发区内高 新技术产业和新兴行业的培育和投资。

其中国家级高新技术产业园区充分发挥 政府和市场的两方面作用，实现了我国高新技术产业飞速发展。高科技园区已 经成为我国经济发展中最具活力的增长点之一，成为拉动经济增长的重要力量。 高科技园区发展有力地促进了我国产业结构调整，成为我国促进科技成果转化、 培育科技企业的主要基地，成为人才等创新要素的聚合中心。

产业园区盈利模式主要包括产业载体构建、产业发展与金融运作。产业载 体构建包括产业为内核，以土地与物业为载体，从而形成的城市基础设施开发 获益、区域运营获取土地增值收益、房地产开发收益、租金收益等方式；产业 发展包括通过园区配套功能服务、政府产业政策扶持、产业发展性服务获取收 益的方式；金融运作通过产业投资、产业项目（或用地）的资本运作、现有物业（房产）的资本运作获取收益的方式。

未来几年中，产业园区的项目布局依旧将会呈现出“中心化”特征。这里的中心，可作两方面的理解。一方面，项目依然会落地于几大区域经济中心圈内，会更加出现在环上海、环北京、环广深区域内；另一方面，项目会重新加速回归一线城市等城区内，因为这些城市的旧改及更新，将带来大量原有产业 用地存量的盘活；当然还有不少城市享受进一步改革红利所带来的机会，如几大自贸区。从这个角度上而言，企业落地布局的项目会趋于呈现出专而精的产 品。

来源： 思瀚产业研究院 中关村