2023-2028年中国房地产行业市场现状及发展前景预测报告
思瀚产业研究院    2023-05-24

（1）行业运营情况

2016 年，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，商品房销售全年高位运行。2016年，全国商品房销售面积 15.73亿平方米，同比增长 22.5%。其中，住宅销售面积增长 22.4%，办公楼销售面积增长 31.4%，商业营业用房销售面积增长 16.8%。从供应来看，2016年，全国房屋竣工面积 10.61亿平方米，同比增长 6.1%。其中，住宅竣工面积 7.72亿平方米，同比增长 4.6%。

2017 年度，全国商品房销售面积 16.94 亿平方米，同比增长 7.7%。其中，住宅销售面积增长 5.3%，办公楼销售面积增长 24.3%。2017 年度，全国房屋竣工面积 10.15 亿平方米，同比下降 4.4%。

2018 年度，全国商品房销售面积 17.17 亿平方米，同比增长 1.3%。其中，住宅销售面积增长 2.2%，办公楼销售面积下降 8.3%。2018 年度，全国房屋竣工面积 9.36 亿平方米，同比下降 7.8%。

2019 年度，全国商品房销售面积 17.16 亿平方米，同比下降 0.1%。其中，住宅销售面积增长 1.5%，办公楼销售面积下降 14.7%。2019 年度，全国房屋竣工面积 9.59 亿平方米，同比增长 2.46%。

2020 年度，全国商品房销售面积 17.61 亿平方米，同比增长 2.6%。其中，住宅销售面积增长 3.2%，办公楼销售面积下降 10.4%。2020 年度，全国房屋竣工面积 9.12 亿平方米，同比下降 4.9%。

2021 年度，全国商品房销售面积 17.94 亿平方米，同比增长 1.9%。其中，住宅销售面积增长 1.1%，办公楼销售面积增长 1.2%。2021 年度，全国房屋竣工面积 10.14 亿平方米，同比上升 11.2%。

2022年度，全国商品房销售面积 13.58亿平方米，同比下降 24.3%，其中，住宅销售面积下降 26.8%，办公楼销售面积下降 3.3%。2022 年度，全国房屋竣工面积 8.62 亿平方米，同比下降 15.0%。

在房地产行业不断发展的同时，我国住房租赁市场不断发展。需求端，租赁房需求逐年增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限贷，部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄延迟，延长个体租赁消费周期，间接增加租赁需求；供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端，融资渠道拓宽，多支公寓 ABS 成功发行；与发达国家对比，我国租赁市场成交总量有待大幅提高。综合来讲，租赁市场发展可期。

（2）行业发展趋势

我国房地产市场的长期发展本质上来源于城镇化过程中城市人口对住房的巨大需求，稳定增长的宏观经济和持续推进的城镇化进程是推动我国房地产市场发展的主要因素。目前来看，随着我国人均可支配收入的稳定增长，国内经济不断向前发展，以及持续快速的城镇化进程，我国房地产市场的未来发展依然坚定向好。

但经过多年的高速发展，我国房地产业正处于结构性转变的关键时期，行业供需矛盾通过一系列的宏观调控逐渐趋于缓和，行业发展逐渐趋于理性。随着市场环境的逐渐改变，一部分不能适应变化的企业逐渐被淘汰，行业内的并购整合会逐渐增多，行业集中度逐渐得到提高。部分有实力的企业会率先“走出去”，开拓海外市场。而且随着房地产金融的逐渐发展，企业的运营模式也会逐渐向“轻资产”进行转变，使得行业的运营模式得到不断的创新。

1）宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，房地产业发展长期向好。

改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展，2005-2014 年间，全国 GDP 每年增长速度均超过 7%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维持在 6%以上。2015 年至 2019 年全国 GDP 增长率保持在 6%-7%，2020 年受宏观不利因素冲击下降至 2.3%，未来宏观经济增速可能会逐步放缓，但预期国家经济仍能够维持稳定的发展趋势，为房地产业长期稳定发展创造了良好的经济环境。

2）持续快速的城镇化进程及城镇居民居住水平的不断改善有利于继续推动房地产市场的发展。

房地产市场旺盛需求的主要原因在于人口的大规模向城市迁移，截至 2020 年末，我国常住人口城镇化率水平超过 60%，与发达国家平均 70%-80%的水平仍然存在差距。根据发达国家的城市化经验，城市化率在 30%-70%期间是加速城市化的时期。根据国家发改委 2021 年 4 月印发的《2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，城区常住人口 300 万以下城市落实全面取消落户限制政策，实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。持续的新增住房需求仍客观存在。国家统计局数据显示，2020 年末我国城镇人均住宅建筑面积已超 45 平方米，城镇居民的住房条件改善需求也将推动房地产行业保持平稳发展。

3）行业市场供需矛盾将日益缓和，行业利润空间将逐步回归理性。

近年来，国家对房地产进行了一系列的宏观调控，部分地区房地产市场过热势头得到有效控制，房地产销售价格上涨势头放缓，同时房地产市场规模不断增长，国家通过限购、兴建保障房等一系列措施，以及市场的自我调节，使得紧张的供需矛盾趋于缓和。部分三、四线城市在之前行业过热的时候大量兴建房地产项目，导致行业平稳发展后出现供大于求的情况，房地产销售难度显著增加。随着土地成本的稳步上涨，建材价格及人工成本持续上升，房地产开发成本的上涨压力不断显现。并且，受到城市建设的逐渐完善、住房供需逐渐平衡等多方面因素的影响，近几年房地产企业的盈利水平逐渐平缓回归至合理水平，行业利润水平将趋于平稳。

4）房地产行业并购重组加剧，集中度将进一步提高

经过 30 多年的发展，我国房地产行业中已经涌现出相当一批具有良好口碑、资金实力雄厚、具备高水平开发能力的企业。同时，土地供应市场日益规范，并愈趋市场化，有实力的房地产企业将具备更强的竞争优势。行业的进入门槛将越来越高，行业集中度将不断提高，规模化、集团化和品牌化将成为主要企业的发展方向，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现较大转变，重点市场将进入品牌主导下的精细化竞争态势，实力较弱的中小企业将逐渐难以在与行业巨头的竞争中取得先机。随着市场化程度的加深，资本实力强大并且运作规范的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场。同时，行业领导企业将逐渐明确定位，在房地产细分领域不断提升实力，进行差异化竞争。

5）国内市场区域分化加剧，实力企业加速海外布局

由于一线城市和部分区域中心城市集中了全国最优质的商业、教育、医疗等资源，未来仍然面临持续人口净流入，其中主要是以有置业需求的年轻人口为主，未来此类城市依然会保持较为突出的房屋供需矛盾。随着购房限制政策的放松，一线及重点二、三线城市房地产市场将会逐步回暖。同时，部分三、四线城市面临人口结构老化、青年人口持续流出、经济增长放缓等因素影响，当地购房需求逐渐减少，存在房地产销售规模下降的风险。近年来，国内部分房地产企业逐渐开始进行海外市场的开拓，积极实行“走出去”战略。

在海外开展产业布局，首先是为了实现房地产企业自身的国际化需求，吸收发达国家和地区先进的房地产开发与运营的经验，持续提高自身的经营实力和市场竞争力；其次是着力于开发自身的市场份额，提高企业的国际知名度，为企业未来全球化发展奠定坚实的基础；同时，由于房地产企业的经营对政策变化、经济周期波动较为敏感，开拓海外地区的业务可以使公司有效对抗区域性市场波动的风险，降低公司自身的经营

风险。未来，有实力的房地产开发企业将借助在国内市场的品牌影响力，利用国内中高收入家庭开始海外置业的契机，进一步加大海外市场的扩张力度，在海外具有发展潜力的市场进行产业布局，海外市场将成为实力企业的新的规模和利润增长点。

6）房地产投融资模式持续进化，行业运营模式不断创新

近年来，房地产企业逐渐进化自身的投融资模式，不断探索轻资产运营的模式，加速与资本市场的融合。房地产企业目前并不局限于银行借款、股权及债权融资等传统获取资金的渠道，也逐渐发展私募基金等获取资金的新渠道。目前，房地产企业正利用资本市场，从通过开发、建设、销售获取利润的传统行业运营模式转向“轻资产、重运营”的创新运营模式。现阶段，房地产企业可以通过“小股操盘”、合作开发的模式，主要利用自身品牌和建设管理能力的输出获取收益，替代了以往凭借大量资金投入获取收益的开发模式。

同时，部分房地产企业对自身业务也开始实行转型，从单纯的开发商转变为综合社区服务提供商，利用互联网概念，为住户提供综合的社区服务。房地产企业自身还通过设立房地产投资基金，在资本市场上募资，利用自身在房地产行业的优势，对市场上的优质项目进行投资以获取投资收益。未来，随着房地产行业及房地产金融的不断发展，房地产企业的投融资模式及运营模式将进一步多元化、个性化、定制化，与资本市场的结合更加紧密。

第一章 房地产行业发展概述

第一节 房地产的概念

一、房地产的特点

二、房地产的分类

第二节 房地产行业发展成熟度

一、行业发展周期分析

二、行业中外市场成熟度对比

三、行业及其主要子行业成熟度分析

第三节 房地产市场特征分析

一、市场规模

二、产业关联度

三、影响需求的关键因素

四、国内和国际市场

五、主要竞争因素

六、生命周期

第二章 全球房地产行业发展分析

第一节 全球房地产行业发展分析

一、2021年世界房地产行业发展分析

二、2022年世界房地产行业发展分析

三、2023年世界房地产行业发展分析

第二节 全球房地产市场分析

一、2023年全球房地产需求分析

二、2023年欧美房地产需求分析

三、2023年中外房地产市场对比

第三节 2021-2023年主要国家或地区房地产行业发展分析

一、2021-2023年美国房地产行业分析

二、2021-2023年日本房地产行业分析

三、2021-2023年欧洲房地产行业分析

第三章 我国房地产行业发展分析

第一节 中国房地产行业发展状况

一、2023年房地产行业发展状况分析

二、2023年中国房地产行业发展动态

三、2023年房地产行业经营业绩分析

四、2023年我国房地产行业发展热点

第二节 中国房地产市场供需状况

一、2023年中国房地产行业供给能力

二、2023年中国房地产市场供给分析

三、2023年中国房地产市场需求分析

第三节 2021-2023年我国房地产市场分析

一、2022年房地产市场分析

二、2023年房地产市场分析

第四章 房地产行业竞争格局分析

第一节 行业竞争结构分析

一、现有企业间竞争

二、潜在进入者分析

三、替代品威胁分析

四、供应商议价能力

五、客户议价能力

第二节 行业集中度分析

一、市场集中度分析

二、企业集中度分析

三、区域集中度分析

第三节 行业国际竞争力比较

一、需求条件

二、支援与相关产业

三、企业战略、结构与竞争状态

四、政府的作用

第四节 房地产行业主要企业竞争力分析

一、重点企业资产总计对比分析

二、重点企业从业人员对比分析

三、重点企业综合竞争力对比分析

第五节 2021-2023年房地产行业竞争格局分析

一、2023年房地产行业竞争分析

二、2023年中外房地产产品竞争分析

三、2021-2023年国内外房地产竞争分析

四、2021-2023年我国房地产市场竞争分析

五、2023-2028年国内主要房地产企业动向

第五章 房地产企业竞争策略分析

第一节 房地产市场竞争策略分析

一、2023年房地产市场增长潜力分析

二、现有房地产行业竞争策略分析

第二节 房地产企业竞争策略分析

一、2023-2028年我国房地产市场竞争趋势

二、2023-2028年房地产行业竞争格局展望

三、2023-2028年房地产行业竞争策略分析

第六章 主要房地产企业竞争分析

第一节 恒大地产集团有限公司

一、企业概况

二、竞争优势分析

三、2021-2023年经营状况

四、2023-2028年发展战略

第二节 保利发展控股集团股份有限公司

一、企业概况

二、竞争优势分析

三、2021-2023年经营状况

四、2023-2028年发展战略

第三节 雅居乐集团控股有限公司

一、企业概况

二、竞争优势分析

三、2021-2023年经营状况

四、2023-2028年发展战略

第四节 华润置地（北京）股份有限公司

一、企业概况

二、竞争优势分析

三、2021-2023年经营状况

四、2023-2028年发展战略

第五节 中海地产集团有限公司

一、企业概况

二、竞争优势分析

三、2021-2023年经营状况

四、2023-2028年发展战略

第六节 碧桂园控股有限公司

一、企业概况

二、竞争优势分析

三、2021-2023年经营状况

四、2023-2028年发展战略

第七节 世茂房地产控股有限公司

一、企业概况

二、竞争优势分析

三、2021-2023年经营状况

四、2023-2028年发展战略

第八节 旭辉集团股份有限公司

一、企业概况

二、竞争优势分析

三、2021-2023年经营状况

四、2023-2028年发展战略

第九节 重庆龙湖地产发展有限公司

一、企业概况

二、竞争优势分析

三、2021-2023年经营状况

四、2023-2028年发展战略

第十节 万科企业股份有限公司

一、企业概况

二、竞争优势分析

三、2021-2023年经营状况

四、2023-2028年发展战略

第七章 房地产行业发展趋势分析

第一节 2023年发展环境展望

一、2023年宏观经济形势展望

二、2023年政策走势及其影响

三、2023年国际行业走势展望

第二节 2023年房地产行业发展趋势分析

一、2023年行业发展趋势分析

三、2023年行业竞争格局展望

第三节 2023-2028年中国房地产市场趋势分析

一、2020-2022年房地产市场趋势总结

二、2023-2028年房地产发展趋势分析

三、2023-2028年房地产市场发展空间

四、2023-2028年房地产产业政策趋向

第八章 未来房地产行业发展预测

第一节 未来房地产需求与市场预测

一、2023-2028年房地产市场规模预测

二、2023-2028年房地产行业总资产预测

第二节 2023-2028年中国房地产行业供需预测

一、2023-2028年中国房地产供给预测

二、2023-2028年中国房地产需求预测

三、2023-2028年中国房地产供需平衡预测

第九章 2020-2023年房地产行业投资现状分析

第一节 2022年房地产行业投资情况分析

一、2022年总体投资及结构

二、2022年投资规模情况

三、2022年投资增速情况

四、2022年分行业投资分析

五、2022年分地区投资分析

六、2022年外商投资情况

第二节 2023年房地产行业投资情况分析

一、2023年投资及结构

二、2023年投资规模情况

三、2023年投资增速情况

四、2023年细分行业投资分析

五、2023年各地区投资分析

六、2023年外商投资情况

第十章 房地产行业投资环境分析

第一节 经济发展环境分析

一、2021-2023年我国宏观经济运行情况

二、2023-2028年我国宏观经济形势分析

三、2023-2028年投资趋势及其影响预测

第二节 政策法规环境分析

一、2023年房地产行业政策环境

二、2023年国内宏观政策对其影响

三、2023年行业产业政策对其影响

第三节 社会发展环境分析

一、国内社会环境发展现状

二、2023年社会环境发展分析

三、2023-2028年社会环境对行业的影响

第十一章 房地产行业投资机会与风险

第一节 行业投资收益率比较及分析

一、2023年相关产业投资收益率比较

二、2021-2023年行业投资收益率分析

第二节 房地产行业投资效益分析

一、2021-2023年房地产行业投资状况分析

二、2023-2028年房地产行业投资效益分析

三、2023-2028年房地产行业投资趋势预测

四、2023-2028年房地产行业的投资方向

五、2023-2028年房地产行业投资的建议

六、新进入者应注意的障碍因素分析

第三节 影响房地产行业发展的主要因素

一、2023-2028年影响房地产行业运行的有利因素分析

二、2023-2028年影响房地产行业运行的稳定因素分析

三、2023-2028年影响房地产行业运行的不利因素分析

四、2023-2028年我国房地产行业发展面临的挑战分析

五、2023-2028年我国房地产行业发展面临的机遇分析

第四节 房地产行业投资风险及控制策略分析

一、2023-2028年房地产行业市场风险及控制策略

二、2023-2028年房地产行业政策风险及控制策略

三、2023-2028年房地产行业经营风险及控制策略

四、2023-2028年房地产行业技术风险及控制策略

五、2023-2028年房地产同业竞争风险及控制策略

六、2023-2028年房地产行业其他风险及控制策略

第十二章 房地产行业投资战略研究

第一节 房地产行业发展战略研究

一、战略综合规划

二、技术开发战略

三、业务组合战略

四、区域战略规划

五、产业战略规划

第二节 房地产行业投资战略研究

一、2022年房地产行业投资战略研究

二、2023年房地产行业投资战略研究

三、2023-2028年房地产行业投资形势

四、2023-2028年房地产行业投资战略

图表目录

图表：房地产产业链分析

图表：国际房地产市场规模

图表：国际房地产生命周期

图表：2021-2023年中国房地产竞争力分析

图表：2021-2023年中国房地产行业市场规模

图表：2021-2023年全球房地产产业市场规模

图表：2021-2023年房地产重要数据指标比较

图表：2021-2023年中国房地产行业销售情况分析

图表：2021-2023年中国房地产行业利润情况分析

图表：2021-2023年中国房地产行业资产情况分析

图表：2023-2028年中国房地产市场前景预测

图表：2023-2028年中国房地产发展前景预测