深圳住房供给的三个主要类型是人才住房、市场商品房、基本保障房
思瀚产业研究院    2023-07-04

深圳，广东省辖地级市，简称“深”，是广东省副省级市，国家计划单列市， 超大城市，国务院批复确定的中国经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市。2022 年，华顿经济研究院发布的中国百强城市排行榜中，深圳排名第三。

2021 年，根据第七次全国人口普查，深圳被定位为超大城市。深圳全市下辖 9 个区，总面积 1,997.47 平方千米，建成区面积 927.96 平方千米。截至 2021 年末， 深圳市常住人口为 1,768.16 万人。地区生产总值在广东省各区市排名第一，超越省会广州。

（1）“人才立市”是深圳市的长期发展战略

改革创新是深圳的一张闪亮名片。国家及深圳的一系列战略部署对深圳市人才资源规模和结构都提出了更高要求，无论是从深圳的城市定位来看，还是从深圳经济、社会、资源、政策等要素来看，“人才立市”不仅是深圳现阶段城市发展需要，也是深圳未来长期发展战略。

而“人才立市”的基本方略就是要保持和强化深圳市“人才高地”的聚集效应，就是要通过实施包括人才住房政策在内的一系列人才战略，使人才“引得进、留得住”。

（2）人才住房与市场商品房、基本保障房三分市场前景可期

深圳住房供给的三个主要类型是人才住房、市场商品房、基本保障房。从市场份额来看，未来 5-10 年商品房的份额将由 78.7%（“十三五”，下同）下降至 71.1（“十四五”，下同）；基本保障房的份额由 8.8%增至 9.6%，增幅趋缓；而人才住房的份额将由 12.5%增至 19.2%，快速增长。

这一“此消彼长”的态势是契合科技强国、创新驱动、惠民富民政策，体现国家意志、深圳战略定位的大趋势。再者，考虑到集团拥有政策支持、资金雄厚、土地和房源成本相对较低、人才群体住房消费能力较高等诸多优势，人才住房、市场商品房、基本保障房三分市场前景可期。

（3）住房发展转向信号明显，住房租赁大发展格局已定

“十三五”开局以来，从中央到地方均发出了住房发展转向信号，如“要准确把握住房的居住属性”；中央经济工作会议“房子是用来住的，不是用来炒的”；雄安新区严禁大规模开发房地产、严控周边房价、严防炒地炒房投机；《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》深圳列入首批 12 个试点城市；深圳市从 2016 年 12 月份“双竞双限”到 2017 年 11 月份出让的全年期自持用地等。透过这些信号，住房发展政策导向正在转向，自持物业租赁大发展格局已定。

（4）政府加强对租赁房源的备案以及监管

租赁房源实际的备案在很多城市依然不完善，一方面不利于政府对于租赁市场的实现有效管理和精准调控，另一方面对于租赁双方的权利也缺乏相应保障。后续随着租赁市场的不断推进，各地备案和监管的力度将持续提升。

《深圳市住房租赁监管服务平台管理办法（暂行）》首次实现住房租赁在线登记备案，实现全市住房租赁信息全部纳入管理。明确相关部门业务系统应当实现与租赁平台的互联互通，积极配合实现用户通过租赁平台申领居住证、申请积分入学、积分入户、申领住房货币化补贴、提取住房公积金等功能。