房地产行业市场现状及发展趋势
思瀚产业研究院 厦门象屿    2023-07-05

（1）房地产行业概况

房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在国民经济发展中起着重要作用。自改革开放以来，中国房地产行业得到快速发展，国房景气指数持续提升并于 2007 年11 月达到历史顶点 106.59 点。

此后，受 2008年次贷危机和紧缩货币政策影响，国内房价出现十年来的首次下跌；2009 年随着国家出台的信贷宽松政策，商品房销售情况有所好转；2010 年，为抑制房价的过快上涨，国务院先后出台多项调控政策，房地产市场再次步入调整阶段；

2012 年，在中央继续保持从紧政策的同时，地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，商品房销售市场开始逐步回暖；

2013 年，房地产市场延续上升势头，期内国房景气指数呈波动上升态势；

2014 年，房地产市场短期供过于求，且受价格预期变化等因素影响，房地产市场销售下滑，国房景气指数亦随之下降；

进入 2015 年，随着一系列宽松的行业政策出台，中国房地产市场总体上呈现回暖趋势，国房景气指数自 2015 年 6 月开始有所回升并于下半年趋于稳定，上升态势延续至 2016 年上半年。

2016 年 10 月以来部分重点城市陆续出台限购、限贷等房地产调控政策，国房景气指数有所调整，但仍较上年同期均有所上升。2016 年房地产市场的明显回暖使得当年房地产业对 GDP 增长贡献率达 7.8%，较上年增加了 5.4个百分点，房地产业增加值占 GDP 的比重亦达到历史最高位的 6.47%。

2017 年以来国房景气指数持续上行，于 2017 年 12 月达到 101.77 点，但 3 月以来受部分城市不断加大房地产调控力度影响，景气指数上升增速出现明显回落。

进入 2018 年，各线城市调控政策持续高压，1~4 月国房景气度持续回落，但得益于 4 月份央行定向降准改善外部资金流动性，5~9 月期间国房景气度有所回升，9 月份上涨至 102.03 点。9~12 月，国房景气指数小幅回落，12 月为 101.87 点，比 9 月份下降 0.16 点，2019 年 1 月国房景气指数达到 2017 年以来的最低值 100.58 点。

2019 年 2 月份以来，国房景气指数进入稳定阶段并有所回升，12 月景气指数为 101.27 点。进入 2020 年，受新冠肺炎疫情影响，房地产行业销售受到较严重冲击，施工进度及竣工计划也受到影响，2 月份较 1 月份下降2.88 点，景气指数跌至 97.45 点，1-2 月份为疫情影响最为严重时期，3 月份开始，随着疫情得到控制、社会各界开始有序复工，景气指数回升 0.78个点，至 98.96 点。7 月份开始，随着新冠疫苗研发取得突破性进展以及温度的升高，疫情得到进一步控制，景气指数回升至 100.13 点。

2020 年 7 月至 2021 年 6 月，疫情在全国范围得到有效控制，疫苗接种工作于 2020 年冬季开始陆续展开，在此期间，2020 年两会提出“房住不炒”，全国各地区因城施策，景气指数在 2021年 2 月上升至 101.42点后略有下降，2021 年 6 月，景气指数下降 101.05 点。自 2021 年下半年开始，国内多地相继阶段性出现阳性病例，在 2022 年全年疫情因素扰动下，国内房地产行业受到较大冲击，景气指数连续呈现下降趋势。

在房地产投资方面，受益于宽松的行业政策，2016年房地产行业全面回暖，良好的销售情况提振了房企信心，当年房地产投资增速有所提升，全年累计完成房地产开发投资102,581亿元，同比增长6.88%，增速较上年上涨5.89个百分点。

自2016年10月以来，各地房地产市场调控政策持续收紧，但全国房地产开发投资增速仍维持在当前水平，2017年全国累计完成房地产开发投资109,799亿元，同比增长7.04%，全年整体增速与上年基本持平。

2018年以来，各线城市调控政策未出现明显放松，加之外部融资环境持续收紧，房企为尽快回笼资金，加快房 地产开发建设节奏，2018年全国房地产开发投资较上年同期增长9.53%至120,264亿元，增速较上年同期上升2.49个百分点，2019年全国房地产开发投资较上年同期增长9.92%至132,194亿元，增速较上年同期上升0.39个百分点。

2020年受“房住不炒”观念的提出，2020年全国累计完成房地产开发投资141,443亿元，同比增长7.00%，较2019年增速有所下降。2021年度，受国内疫情的持续性影响，全年累计完成房地产开发投资规模增长率继续呈下降趋势，为4.75%。

从销售情况看，2016年，在宽松的行业政策带动下，我国商品房成交量大幅提升，当年全国商品房销售面积与销售额分别为 157,349万平方米和 117,627 亿元，分别同比增长 22.46%和 34.77% ；其中商品住宅销售面积和销售额分别同比增长 22.36%和36.16%。2017 年，全国商品房销售面积和销售额分别为 169,408万平方米和 133,701亿元，分别同比增长 7.66%和 13.67%。

2018 年以来，受房地产调控政策持续的影响，房地产销售增速放缓明显，2018年全国商品房销售面积和销售额分别为 171,465万平方米和 149,973亿元，同比分别增长 1.33%和 12.17%，增速较上年同期分别下降 6.34个百分点和 1.50个百分点，2019年，全国商品房销售面积和销售额分别为 171,558万平方米和159,725亿元，销售面积同比下降 0.06个百分点，销售额同比增长 6.50%。

2020年以来，全国房地产销售较 2019年有所改善，当年全国商品房销售面积与销售额分别为 176,086万平方米和 173,612亿元，分别同比增长 2.64%和 8.69%；其中商品住宅销售面积和销售额分别同比增长 3.15%和 10.85%。

最近两年，受到国内疫情反复的影响，商品住宅销售面积和销售额增长率分别出现较大下降趋势，其中 2022年度商品住宅销售面积和销售额分别为 135,837.00万平方米和 133,308.00 亿元，较 2021 年度分别下降 24.30%及26.53%。

针对部分城市房价上涨过快的现象，政府推出的一系列调控政策，将对市场购房心理产生一定的影响，短期内市场不确定性和交易量的波动性可能上升。但从长远看，房地产业作为国民经济支柱产业地位不会改变；中国 GDP 持续增长、城镇居民人均可支配收入持续增长及人口结构决定了住房的刚性需求；以扩大房屋供给、支持首次和改善型购买、增加保障性住房，以及规范市场等政府政策的出台，将有利于房地产行业的持续健康发展等因素的影响下，我国房地产行业仍具有良好的发展前景。

（2）房地产行业特点

1）区域性特征明显

房地产产品作为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性特征。不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房地产产品的需求不尽相同。房地产产品的区域化特征使得房地产产品的价格很大程度上受当地区域市场供需关系影响。

2）受宏观调控影响明显

住宅作为一种基本的生活必需品，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响。政府历来对房地产市场的关注度较高。房地产市场的发展对于国家土地利用、银行信贷、城市规划以及财政税收等宏观调控政策上具有很强的敏感性。

3）资金密集型

房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点，客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。

4）兼具消费价值和投资价值

房地产产品不仅是消费品，同时也是投资品，投资性是房地产产品具备的一种固有属性。正是因为房地产产品具有的投资属性，投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一。

5）产业关联度较高

房地产业的产业链较长、与其它产业关联度较高。与房地产业密切联系的行业有建材工业、建筑业、园林绿化、家电业、家具业，以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，使房地产业的发展起到带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用。

（3）房地产行业政策

从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政策影响较大的行业。2008 年受金融危机的影响，房地产市场景气度下行，房价有所下降，随着国家陆续出台救市政策，房价止跌并快速回升。

2010 年以来，为了遏制房价快速上涨，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，强化行业政策的执行和监督力度。2011 年，在“调结构，稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税改革先后落地，“限购”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从 2010年的不足 20 个大幅增加近 50 个。2014 年各地方政府在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面自主出台调整政策；同年，中央政府相继出台“央五条”、定向降准，随后中国人民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较为明确的支持。

2015年以来，“去库存”仍是各项政策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。2016 年房地产行业在坚持去库存的整体基调上，继续实施“因城施策”的政策引导。

2016 年上半年整体房地产政策较为宽松，进入下半年房地产政策开始收紧。2016 年 8 月，武汉、厦门、苏州率先重启限购政策，9月杭州、南京、天津亦重启限购政策，十一期间，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、杭州、南昌等 21个城市相继出台了限购限贷政策。

2017 年以来房地产行业调控政策持续收紧，同时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在国家因城施策、分类调控的背景下，部分城市亦相继推出了限售政策以抑制短期性投机需求。值得注意的是，在一线城市政策趋严的情况下，部分购房者需求外溢至环一线周边三四线城市，受此影响，环北京周边县市集中出台调控政策，包括河北省涿州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区、河北省保定市主城区、河北省廊坊市等；同时环上海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等及环广州、深圳周边东莞、中山、江门等城市亦加 强调控。截至 2017 年末，共有 46 城相继落地限售令，承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州 7城升级限售，海南省则在全省范围内施行限售。

2018年以来房地产调控政策延续了“房住不炒”的主基调，调控类型涵盖限 购、限贷、限售、限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太原等城市相 继落地限购令，限售扩容至兰州、长春、大连等二、三线城市，并下沉至阜南、景洪等县级城市，全国约有 50余城市根据当地市场情况从多维度新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异化调控。2018年 6 月，北京、上海等 30 个城市率先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，对投机炒房、房企和中介公 司违规行为等进行严厉打击。

2018年 8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应。随着楼市调控的不断深入，2018 年年底以来，菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“房住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高调控的精准性。

随着经济下行压力加大，国家进行降息、放宽货币政策，导致 2019 年年初房地产市场有所回暖，市场预期提高，但部分热点城市房价上涨过快，出现小阳春、土拍热度快速上升等现象，二季度国家重新强调“房住不炒”的战略方针，针对苏州、西安等热点城市加大调控力度，包括限购、限售、限价等政策，这也体现出“一城一策”的精准调控更加深入贯彻落实；四季度房地产行业表现不理想时，部分地方政府进行政策微调，小范围放宽楼市调控。同时，“放松限购”多与“人才引进”挂钩。

上海、南京、广州、佛山、天津、青岛等城市均对符合各市要求的人才放宽一定的住房要求，2019年 10月天津市对承接北京非首都功能疏解的项目，户籍迁入本市的职工解除购房限制；2019年 11月上海针对符合要求的人才放宽购买临港新片区住房的要求。但总体来看，人才松绑一般不针对主城区，宽松力度也不如以往，房地产行业“房住不炒”的大原则依然占主导地位。

政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于加速推进阶段。2017年 7月，住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，并选取了广州、深圳等 12个城市作为住房租赁首批试点。2019年 1 月，财政部和住房城乡建设部联合发布《公共租赁住房资产管理暂行办法》，为规范和加强公共租赁住房资产，制定全国公租房资产管理制度，针对资产配置、资产使用、资产处置、资产财务管理、资产报告、监督管理等方面制定具体条款。

同年 4月，财政部和税务总局联合发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》，在税收层面上进一步对公共租赁住房的管理单位、将住房捐赠为公租房的个人、企事业单位、社会团体及其他组织实施不同程度的税收优惠政策。

同年 7月，财政部和住房城乡建设部公示了 2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，包 括北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都共 16个城市。同年 12月，中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

总体来看，过去几年来房地产调控政策延续“房住不炒”的主基调，各线城市继续落实分类调控，提高调控的精准性，同时大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，短期调控和长效机制的衔接更为紧密。

（4）行业竞争现状

目前，我国房地产行业的竞争情况主要表现在以下几个方面：

1）土地资源获取能力竞争

随着房地产开发企业建设规模的不断扩大，土地资源的稀缺性日益显现，房地产开发企业对于土地资源的竞争愈发激烈。目前，我国土地供应市场的市场化运作机制逐步完善，在土地取得、立项批准、银行信贷等方面提出了更高的监管要求，受此影响，资产实力雄厚的全国性房地产开发企业和资质优越的区域龙头房地产开发企业将在土地资源竞争中捷足先登，而实力较弱的中小企业将处于不利的竞争地位。

2）品牌化与精细化竞争

随着我国房地产供需格局的变化，以及消费者选择能力的显现，房地产开发企业被迫通过优越的品牌和优质的产品来博取市场的青睐。一方面，全国性房地产开发企业拥有较强的品牌优势和一流的项目管理体系，市场地位较为稳固；另一方面，区域龙头企业凭借区域资源优势、品牌优势以及基于区域细分市场的产品精细化战略，得以在区域竞争中立于有利地位。

3）资金实力与营运能力竞争

房地产行业属于资金密集型行业，项目的运转对于资金依赖度极高。在房地产行业库存积压与竞争加剧的背景下，房地产开发企业资金面压力日趋提升。一方面，资金实力强大的优质房地产开发企业，可以通过多样的融资渠道从容应对资金缺口；另一方面，管理销售体系发达，存货周转率快的房地产开发企业的优势将更加明显。

4）人才队伍竞争

房地产项目的运作较大程度上依赖于人才对项目产业链上各类资源进行有效整合，由于涉及上下游产业较多，且涉及领域广，项目管理难度较大，在项目各个环节均需要专业性人才以保证项目的有效运作。因此，近年来房地产开发企业均加强了人才队伍的建设和管理，房地产从业人员的就业门槛不断提高，企业对优秀人才的争夺愈发激烈。

（5）行业发展趋势

1）行业增速相对放缓

我国房地产业将告别十余年高速发展的“黄金时代”，进入平稳发展的“白银时代”。2011年以来全国房地产开发投资增速由 28.05%下降至 2016年 6.88%，显著低于 2000年到 2011年繁荣期的水平（平均 25.69%左右）。从 2012年开始，由于供给已经超越了潜在的需求，过往繁荣期房地产开发投资的高速增长预计难以重现。此外，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。在目前的供求格局下，尽管随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间，但预计房地产市场“价稳量增”的特征仍将延续。

2）行业集中度将持续提高

我国房地产行业在过去很多年里一直处于低集中度的状态，自 1997 年以来房地产开发企业呈增长趋势，截至 2013 年末，房地产开发企业达到 91,444家，市场仍处于分散竞争的格局。但是，近几年来随着房地产行业走向成熟和调控的深入，大型房地产企业依靠规模、资本、品牌等优势，规模效益进一步凸显，行业集中度持续提高。根据克尔瑞信息集团统计，2018年国内房企 TOP100销售额集中度达 66.70%，较 2017年进一步提升 11.20个百分点。

从国际经验来看，美国主要的前八大开发企业的市场占有率在 2009 年最高达到了29%；而香港的房地产市场则更具有典型的垄断性特征，前十大地产集团开发量约占香港市场总开发量的 80%左右。

在我国，随着土地供应市场的日益规范和市场化运作机制的逐步完善，政府对房地产市场监管力度的不断加强，在土地取得、立项批准、银行信贷等方面提出了更高的监管要求，房地产业的进入门槛将越来越高，实力较弱的中小企业将逐渐被市场淘汰，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。因此，在未来的几年里，房地产行业的集中度将持续快速提高。

3）房地产市场长效机制构建并完善

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。