我国仓储行业现状及未来发展情况预测
思瀚产业研究院    2024-08-16

我国仓储物流行业处于发展期。与发达国家相比，目前人均仓储物流面积偏低，随着居民消费能力的提高，以及电商行业、零售行业、第三方物流、制造业等相关行业的发展，长期来看，仓储物流的市场需求保持增长趋势。

根据中国物流与采购联合会数据显示，2023年我国物流业景气指数平均为51.8%，高于2022年3.2个百分点。

根据国家统计局发布数据显示，2023年全国社会消费品零售总额471,495亿元，比上年增长7.2%；全国网上零售额154,264亿元，比上年增长11.0%。

我国仍然是全球第二大消费市场和第一大网络零售市场，超大规模市场优势依然明显。根据商务部等22部门制定的《“十四五”国内贸易发展规划》，到2025年全国社会消费品零售总额达到50万亿元左右，其中电子商务交易额达46万亿元左右，网上零售额达17万亿元左右，长期来看，对高标仓的需求将保持持续增长。在市场供应方面，2021年全国高标仓总体供应量较上年增长18%，新增供应主要集中在我国东部地区，其中南京、嘉兴和苏州等城市新增供应量排名靠前。

从整体上看，近几年各地政府对于物流仓储用地的出让比例和绝对数量仍呈下降趋势，因此除了通过传统的招拍挂获取新的项目，二手项目收并购成为业内企业规模扩张的重要方式。据公开资料显示，2021年包括深国际、黑石、易商、凯德和领展等在内的境内外开发商和投资者在国内都有收并购项目落地。受宏观经济波动、短期市场需求减弱和高标仓供应高峰的影响，2022年高标仓空置率呈现上升趋势，市场分化格局进一步加深。

据世邦魏理仕统计，2022年我国24个主要城市高标仓净吸纳量同比回落约40%至482万平方米，全年新增供应量达到915万平方米，较上年增长2.2%，高标仓出租率和租金水平承压，市场平均空置率从年初的12.92%上升至年末的16.43%，部分城市阶段性供给过剩，租金水平出现下滑，但一线城市核心区位租金水平保持增长。

随着经济活动的迅速回温，此前影响物流活动的诸多负面因素均将得以扭转，汽车等高端制造业的供应链升级和对时效要求的提高也将带动高标仓需求的持续释放，同时，在市场分化格局加深的情况下，聚焦核心区域布局、运营能力更强的仓储物流开发商的优势愈发凸显，行业资源也进一步向头部企业集中。

2023年，消费逐步复苏叠加跨境电商、生物医药、新能源等新兴行业规模的快速扩张，有效推动高标仓净吸纳量显著提升。

根据世邦魏理仕发布的数据显示，2023年国内主要城市高标仓净吸纳量为722万平方米，同比增长44%，为仅次于2021年的第二高峰，但在上年延期项目和大量新增项目的集中投运影响下，2023年新增供应量达1,200万平方米，创历史新高，市场仍呈现供过于求的态势，推动市场平均空置率上升至21.8%的历史高位，三分之二的城市租金水平较去年同期有所下降。

此外，国内仓储物流资产的公募REITs发行工作在2021年有实质性落地。2021年6月21日，首批上市的9支公募REITs中，中金普洛斯仓储物流REIT和红土创新盐田港物流REIT两支产品以仓储物流基础设施为底层资产。

2021年12月31日，发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，加强基础设施资产优化整合，推动更多符合条件的项目发行基础设施REITs。

2022年1月29日，财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》针对公募REITs资产重组及发行阶段的税收环节予以优化，降低发行成本。2022年，公募REITs试点指引、税收优惠、投资者参与、收益分配等方面的支持政策不断出台，扩募机制于2022年9月正式落实。

2023年，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，中国经济新动能的加速发展和消费潜力的有效释放，进一步促进物流地产市场回升向好。公募REITs的不断发展有效助力物流企业盘活存量资产，通过滚动投资形成更为高效的物流网络，提升行业发展质量。

随着房地产、电商等资本集中进入物流行业，物流行业的竞争会进一步加剧，物流企业的拿地成本和仓库空置率都面临上升的压力，同时租金的增速会进一步放缓，这将给物流企业，特别是中小型物流企业带来一定的成本压力和运营压力，未来物流行业的集中度会进一步提升，拥有资金优势、规模优势和运营效率优势的企业将会得到长足发展，市场份额将会进一步上升。

从中长期来看，电商持续渗透和新业务模式涌现、制造业升级进程中供应链物流需求的增长、RCEP落地对区域化贸易和物流的促进将成为十四五期间国内高标仓市场发展的三大引擎。

全国快递业务收入和业务量分别有望超1.2万亿元和1,321亿件，同比分别增长14.3%和19.4%，超大规模市场优势支撑电商物流需求持续增长。另外，智能高效、冷链、绿色在未来仓库配置中的重要性将日益凸显。

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