上海康桥产业园区项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-11-20

1、地理位置

康桥项目地处上海市张江科学城板块，属于长三角一体化发展的国家重大战略区域，能够承接张江核心区域的外溢租赁需求。康桥项目东邻上海国际旅行度假区，西靠后世博板块，北衔张江高科技园区，是承接张江核心区产业的辐射区域。

康桥项目拥有便捷的交通网络，坐落于轨交 11 号线与 16 号线交汇处，距离浦东陆家嘴、徐家汇商圈等市中心区域及浦东国际机场均仅需 20-30 分钟车程，区域位置优越，是集生态、宜居于一体的现代化服务业集群地。

康桥项目所处的康桥工业区东区被纳入张江科学城已超过6 年。张江科学城区域主要历经了两次扩张，2015 年 4 月，经国务院批准张江园区37.2 平方公里纳入中国（上海）自由贸易试验区，2017 年，《张江科学城建设规划》将张江科学城南扩，纳入张江南区、康桥工业园区以及上海国际医学园区等多个板块，面积从75.9 平方公里扩至 95 平方公里。

2021 年，《上海市张江科学城发展“十四五”规划》对张江科学城总体空间进行优化调整，将张江科学城区域进行西扩和东扩，张江科学城规划面积由95 平方公里扩大至约 220 平方公里。扩张后，康桥项目位于张江科学城几何中心区域，未来发展势能强劲。

2.、产业定位与规划

康桥项目为临港集团及临港新片区产业导入张江科学城的“桥头堡”，围绕国家战略性新兴产业和上海“3+6”产业体系，结合张江高科技园产业集群外溢效应，综合确定园区产业导向。截至 2024 年 9 月 30 日，康桥项目以集成电路、人工智能、生物医药、电子信息四大产业作为主导产业，四大产业租户合计租赁面积占比约 60%，租户包括境内外上市企业子公司、民营企业 500 强、新锐独角兽等，现金流来源稳定。

康桥项目以“链主”租户吸引同产业链上下游企业协同发展，紧扣张江科学城主导产业，与张江科学城的集成电路、生物医药和人工智能三大优势产业共振发展，南与临港新片区的生产制造板块联动发展，内可对接园区内的孵化企业，外可对接临港集团的金融资源、园区空间资源以及产学研资源等。

3、物业品质及周边配套

康桥项目定位为高端研发平台，物业品质优秀，配套完善。康桥项目引入LEED绿色建筑标准，并获得 2013 年东方杯优质工程奖、2013 年年度上海市建设工程“白玉兰”奖（市优质工程）、2015 年上海市建设工程“白玉兰”奖（市优质工程）等多个奖项。配套方面，康桥项目所处区域职住功能平衡，能够满足企业的商务需求与租户员工的生活需求。

康桥项目内部即有以餐饮为核心的配套商业区域，项目周边配套丰富，形成集酒店住宅、医疗教育、商业餐饮、班车接驳于一体的繁荣生活圈。根据《浦东新区康桥镇国土空间总体规划（2022-2035）》，康桥项目所属板块紧邻机场联络线站点门户地区、2 处综合生活片区、1 处公共活动中心及 1 处社区中心，相比康桥工业区东区的其他地区，配套更加丰富多元，项目周边一公里内即分布有租住并举的住宅生活圈。

4、新购入基础设施资产运营模式

新购入基础设施资产为产业园区资产，包括 10 幢研发平台（部分首层为配套商业）、2幢配套商业楼以及其余 10 幢地下车库及配套设备用房，主要运营及盈利模式为对外出租，其收入来源主要为市场化租赁的产业类租户的园区租赁收入或地下车库租赁收入。2021 年及以前，新购入基础设施资产由新购入项目公司自行运营管理。

2022 年，根据上海临港出具的《关于联合发展公司管理企业范围的函》（沪临港控股干[2022]8 号），上海临港全资子公司临港联合作为统一的经营管理平台公司，负责经营管理新购入项目公司，且新购入项目公司与临港联合签署了《委托运营管理合同》，自 2022 年起，临港联合逐步负责新购入基础设施资产的运营管理工作，原新购入项目公司的人员逐步转移至临港联合，新购入基础设施资产的运营管理团队维持不变，保障了经营的稳定。

运营管理机构临港联合是临港集团旗下第一家轻资产运营公司，以园区招商运营、企业专业服务和科创产业投资为主业，着力构建企业高质量发展核心能力体系，提升产业园区全生命周期的综合服务能力，争创园区运营管理平台的“上海标准”和“上海品牌”，全力打造一流科创园区运营管理公司。

新购入基础设施资产对外的招商工作由临港联合负责，临港联合通过协调临港集团的相关产业资源吸引产业类企业入驻，并配备12 位服务管家为康桥项目入驻企业提供产业链上下游对接，产业相关政府资源对接，公租房对接，科创、金融、工商税务、法律咨询等各项服务，以保障基础设施项目整体出租情况保持良好状态。

康桥项目近三年一期平均租金单价分别为 76.02 元/平方米/月、78.64 元/平方米/月、81.09元/平方米/月和 82.75 元/平方米/月，康桥项目平均租金单价近三年一期复合租金增长率约为3.05%，租金水平保持稳定的增长态势。

康桥项目中，康桥一期于 2014 年 7 月开始运营、康桥二期-1 于2016 年4 月开始运营、康桥二期-2 于 2018 年 10 月开始运营，运营时间较长，历史运营情况稳定。康桥项目近三年及一期末出租率较为稳定，均超过 97%。此外，截至 2024 年 9 月末，康桥项目签约率达到98.41%。

截至 2024 年 9 月 30 日的有效租赁合同中，康桥项目租约到期年限在2024 年、2025 年、2026 年、2027 年、2028 年、2029 年及以后的租户按租赁面积统计占比分别为6.47%、19.51%、15.45%、16.68%、6.37%及 35.52%。截至 2024 年 9 月 30 日，康桥项目按租赁面积加权平均租约剩余年限约 3.31 年。

5、产业园区行业相关政策规定

产业园区作为经济发展的重要载体，获得了中共中央、国务院、全国人大、科技部等国家和部委层面一系列产业、区域政策扶持和指导，近期主要政策如下：2014 年 11 月，国务院发布《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》，指出国家级经济技术开发区要明确新形势下的发展定位，推进体制机制创新，促进开放型经济发展，推动产业转型升级，坚持绿色集约发展，优化营商环境，并首次提出对国家级经济技术开发区实施动态管理，将通过分类指导原则，以考评为手段，强化约束和倒逼机制，使其走质量效益型发展道路。

2016 年 3 月，十二届全国人大四次会议通过《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，要求 i）创新区域合作机制，加强区域间、全流域的协调协作；ii）完善对口支援制度和措施，通过发展“飞地经济”、共建园区等合作平台，建立互利共赢、共同发展的互助机制；并鼓励 iii）国家级新区、国家级综合配套改革试验区、重点开发开放试验区等平台体制机制和运营模式创新。

2016 年 4 月，国务院发布《关于完善国家级经济技术开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》，明确提出通过对国家级经开区进行考核评价，加大政策支持力度，提高政策精准度，充分调动国家级经开区加快转型升级、实现创新驱动发展的积极性，继续把国家级经开区建设成为带动地区经济发展和实施区域发展战略的重要载体，成为构建开放型经济新体制和培育吸引外资新优势的排头兵，成为科技创新驱动和绿色集约发展的示范区，成为大众创业万众创新的落脚地。

2016 年 12 月，国务院印发《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》，提出i）培育战略性新兴产业特色集群。充分发挥现有产业集聚区作用，采用市场化方式促进产业集聚，完善扶持政策，加大扶持力度，培育百余个特色鲜明、大中小企业协同发展的优势产业集群和特色产业；并鼓励 ii）战略性新兴产业向国家级新区等重点功能平台集聚。进一步发展壮大新一代信息技术、高端装备、新材料、生物、新能源汽车、新能源、节能环保、数字创意等战略性新兴产业。

2017 年 4 月，科技部印发《国家高新技术产业开发区“十三五”发展规划》，提出要i）坚持产城融合协调发展。持续推动园区基础设施建设，不断改进商贸、医疗、交通、学校、娱乐等城市配套功能；ii）优化国家高新区管理体制。支持制定高新区条例等地方性法规，深化简政放权、放管结合、优化服务等重点改革，提升园区管理服务效率。

2019 年 5 月，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，提出要 i）降低能源资源成本。支持国家级经开区按规定开展非居民用天然气价格市场化改革，减少或取消直接供气区域内国家级经开区省级管网输配服务加价；ii）优化开发建设主体和运营主体管理机制。支持地方人民政府对有条件的国家级经开区开发建设主体进行资产重组、股权结构调整优化，引入民营资本和外国投资者，开发运营特色产业园等园区，并在准入、投融资、服务便利化等方面给予支持。

2019 年 8 月，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，要求临港新片区着力打造世界级前沿产业集群，提升科技创新和产业融合能力，加快存量企业转型升级，整体提升区域产业能级，建设具有国际市场竞争力的开放型产业体系。

2019 年 12 月，中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，提出i）围绕电子信息、生物医药、航空航天、高端装备、新材料、节能环保、汽车、绿色化工、纺织服装、智能家电十大领域，强化区域优势产业协作，推动传统产业升级改造，建设一批国家级战略性新兴产业基地，形成若干世界级制造业集群；ii）推广上海临港、苏州工业园区合作开发管理模式，提升合作园区开发建设和管理水平。

2020 年 7 月，国务院印发《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》，指出国家高新区经过 30 多年发展，已经成为我国实施创新驱动发展战略的重要载体，在转变发展方式、优化产业结构、增强国际竞争力等方面发挥了重要作用，走出了一条具有中国特色的高新技术产业化道路；同时提出到 2025 年，涌现一批具有国际竞争力的创新型企业和产业集群，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园区，到2035 年，建成一大批具有全球影响力的高科技园区，主要产业进入全球价值链中高端，实现园区治理体系和治理能力现代化。

2022 年 1 月，国务院印发了《“十四五”数字经济发展规划》，明确提出要“推动产业园区和产业集群数字化转型”，引导产业园区加快数字基础设施建设，利用数字技术提升园区管理和服务能力，积极探索平台企业与产业园区联合运营模式，丰富技术、数据、平台、供应链等服务供给，提升线上线下相结合的资源共享水平，引导各类要素加快向园区集聚。

围绕共性转型需求，推动共享制造平台在产业集群落地和规模化发展，依托京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈等重点区域，统筹推进数字基础设施建设，探索建立各类产业集群跨区域、跨平台协同新机制，促进创新要素整合共享，构建建创新协同、错位互补、供需联动的区域数字化发展生态，提升产业链供应链协同配套能力。

2023 年 2 月，中共中央、国务院印发了《质量强国建设纲要》，明确提出了要强化产业基础质量支撑，提高产业质量竞争水平，提升产业集群质量引领力，打造区域质量发展新优势。支持先导性、支柱性产业集群加强先进技术应用、质量创新、质量基础设施升级，培育形成一批技术质量优势突出、产业链融通发展的产业集群。深化产业集群质量管理机制创新，构建质量管理协同、质量资源共享、企业分工协作的质量发展良好生态。

组建一批产业集群质量标准创新合作平台，加强创新技术研发，开展先进标准研制，推广卓越质量管理实践。依托国家级新区、国家高新技术产业开发区、自由贸易试验区等，打造技术、质量、管理创新策源地，培育形成具有引领力的质量卓越产业集群。2024 年 1 月，工业和信息化部等七部门近日联合印发《关于推动未来产业创新发展的实施意见》，意见中指出，要培育高水平企业梯队、打造特色产业链、构建产业生态等。

而要打造特色产业链，就要依托龙头企业培育未来产业产业链，建设先进技术体系。鼓励有条件的地区先行先试，结合国家自主创新示范区、国家高新技术产业开发区、新型工业化产业示范基地等，创建未来产业先导区，推动产业特色化集聚发展。创新管理机制，建设数字化的供应链产业链，促进创新资源汇聚，加速数据、知识等生产要素高效流通。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

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