商品房销售规模向好，2020 年创历史新高
思瀚产业研究院    2022-12-07

随着国民收入稳步提升，城镇化加速推进，城镇居民对房屋需求增多，我国商品房销售迎来春天。2009 年，得益于国家加大基础投资的政策红利，我国商品 房销售大幅提升。

随后，为有效抑制房地产市场的过热趋势，抑制房价过快上涨， 国家陆续出台了包括差别化信贷、限购、上调公积金贷款利率等一系列调控政策， 商品房销售趋于平缓。2014 年，全国商品房销售面积为 120,649 万平方米，同比下降 7.6%。

自 2015 年起，受益于宽松的货币金融环境，我国房地产市场迎来新一轮复苏。2016 年，全国商品房销售面积达 157,349 万平方米，同比增长 22.5%；全国商品房销售额达 117,627 亿元，同比增长 34.8%。2020 年，商品房销售面积 176,086 万平方米，比上年同比上升 2.6%，创历史新高；商品房销售额 173,613 亿元，同 比增长8.7%。2021年，商品房销售面积179,433万平方米，比上年同比上升1.9%； 商品房销售额 181.930 亿元，同比增长 4.8%。

数据来源：国家统计局

2019 年以来，中央坚持房地产调控政策的总基调不变，房地产行业实施了全面的融资政策调控。2020 年初新冠肺炎疫情对房地产市场造成较大的影响， 自 2020 年 3 月陆续复工以来，全国房地产市场景气度逐步回升。

房地产业是中国国民经济的重要支柱产业之一，2019 年以来，各地调控政 策在“房住不炒”的硬约束下根据市场情况对房地产行业进行了微调。从调控的总 体思路来看，中央对房地产泡沫化所带来的金融风险以及由此导致的居民杠杆率 快速增长问题表现出极大重视。2019 年 6 月以来，促进国民经济战略转型诉求 纳入监管层的视野，压缩房地产金融资源以促进国民经济转型亦成为政策调控的 重要考虑因素。

2020 年初，新冠肺炎疫情导致房地产企业项目销售出现停摆，对房企一季度销售进度产生较大影响。同时，对在建项目开复工产生一定影响，大 部分房企自三月底陆续部分恢复建设，整体施工进度受到一定影响。政策层面为缓解房地产企业因疫情造成的短期资金压力，较多城市出台了延期缴纳土地出让 金、降低预售条件、放松公积金贷款限制、给予购房补贴、放松落户等调节政策， 一定程度上缓解了房地产企业受疫情影响产生的经营压力，促进需求端复苏。

疫情初期至今，多个城市密集出台稳楼市政策扶持房地产企业“渡难关”，但倾向于 支持供给端，缓解了房企资金面压力，此后向户籍、土地等长期改革层面转变， 有助于项目错峰入市，维护市场平稳。随着疫情压力的逐步释放，房地产销售和 投资显著回暖下，也同时带动土地市场热度提升。但 2020 年 4 月，政治局会议 重提“房住不炒”，同时 2020 年 5 月政府工作报告在“房住不炒”的基础上增加“因 城施策”。

2021 年 3 月，政府工作报告再次重申“稳地价、稳房价、稳预期”以及 “房住不炒”的政策导向。由此可见，我国房地产未来增长趋势不会以爆发式增长 为主，未来的房地产市场更多将会呈现出平稳上涨、稳固经济的格调。

房地产投资开发方面，2020 年，全国房地产开发投资完成额 14.14 万亿元， 累计同比增长 7.00%，增速较 2019 年下降 2.90 个百分点，整体增速仍维持高位。 其中，住宅开发投资完成额 10.44 万亿元，累计同比增长 7.6%，增速相较于 2019 年下降 13.90 个百分点；办公楼完成投资额 0.65 万亿元，累计同比增长 5.4%， 增速相较于 2019 年提升 2.60 个百分点；商业营业用房完成投资额 1.31 万亿元， 累计同比下降 1.1%，相较于 2019 年降幅收窄 5.6 个百分点。 施工方面，2020 年受年初新冠肺炎疫情的影响，整体施工进度有所放缓。

具体来看，2020 年房屋新开工面积 22.44 亿平方米，同比下降 1.20%，2020 年第一 季度新开工面积大幅下滑，随着复工复产的持续推进，新开工面积同比降幅持续 收窄。从施工面积来看，2020 年全国房屋施工面积达 92.68 亿平方米，同比增长 3.70%，增速相较 2019 年下降 5.00 个百分点；同期全国房屋竣工面积 9.12 亿平 方米，同比下降 4.90%。 从销售情况来看，2020 年，商品房销售面积 17.61 亿平方米，同比增长 2.60%。 其中，住宅销售面积 15.49 亿平方米（占 87.96%），同比增长 3.20%，增速较 2019 年增长 1.70 个百分点。

2020 年，商品房销售金额为 17.36 万亿元，同比增长 8.60%， 增速较 2019 年增长 2.20 个百分点。其中，住宅销售金额 15.46 万亿元，同比增 长 10.80%，增速较 2019 年增长 0.50 个百分点。

2020 年初，受新冠肺炎疫情的影响，土地市场降温明显，4 月起明显回升，房企到位资金增速较 2019 年基本持平，但仍处近年以来的低位；资金来源中以 自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金为主。 土地市场方面，2020 年，房地产开发企业土地购置面积 2.55 亿平方米，同 比下降 1.10%；土地成交价款 17,268.83 亿元，累计同比增长 17.40%，基本恢复 至 2018 年增长水平。受年初新冠肺炎疫情的影响，2020 年第一季度土地成交大 幅下降，随后持续走高。

2020 年 1－3 月，土地市场极为冷清，累计土地成交价 款 977.49 亿元，同比下降 18.10%；4 月开始随着房地产市场的逐步回暖，土地 市场活跃度持续增强。 从资金来源上看，2020 年，房地产开发到位资金合计 19.31 万亿元，同比增 长 7.60%，增速相较 2019 年增长 0.52 个百分点。

其中，国内贷款合计 2.67 万亿 元，同比增长 5.74%，国内贷款增速较 2019 年增长 0.63 个百分点；自筹资金合 计 6.34 万亿元，同比增长 8.97%，增速较 2019 年增长 4.77 个百分点；其他资金 合计 10.29 万亿元，同比增长 8.23%，增速较 2019 年回落 2.26 个百分点。从资 金来源占比来看，仍以定金及预收款（占 34.36%）、自筹资金（32.82%）、个人 按揭（占 15.52%）和国内贷款（13.81%）为主。

来源： 思瀚产业研究院 越秀集团