房地产行业状况与发展前景
思瀚产业研究院    2022-12-07

2008 年第四季度房地产行业受全球金融危机冲击，房价出现下跌，成交量萎缩明显。2009 年随着国家实行积极的财政政策和宽松的货币政策，房地产行业快速回暖。

从 2009 年第四季度起，国家出台了一系列调 控措施，如“土地出让价款首次缴纳比例不得低于 50%”、“二手住宅交易营业税优惠时限恢复为 5 年”等一系列的调控措施，2010 年初国务院又出台了房市调控政策，包括“严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策”以及“购买第二套住房的家庭，贷款首付款由之前不得低于 40%提高至不 得低于 50%；对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比 例不得低于 30%”等等。进入 2011 年，国务院新国八条出台，进一步加强了对房地产 市场的调控，调控政策对房价和成交量的抑制效果逐渐显现，全国平均房价得到有效抑 制。

2011 年 7 月 12 日，国务院总理主持召开国务院常务会议，特别强调，已实 施住房现购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取 必要的限购措施。2015 年以来，从“稳定住房消费”到“化解房地产库存”，再到“有 序消化房地产库存”，楼市政策基调总体宽松、逐步调整。在宽松的政策基调下，房地 产信贷与税收政策持续放松，购房贷款利率降至历史新低，二套房首付比例大幅下调， 住房交易税费率明显下降，为化解库存奠定了良好的基础。

由于区域分化局面加剧，“因 城施策”成为化解房地产库存的前提，差异化调控渐占主导。尽管三四线城市仍在全力 “去库存”，但一二线热点城市已开始出手“稳房价”。尤其继一线城市收紧调控后，出 现过热迹象的二线热点城市收紧调控甚至重启限购的可能性大大增加。

2016 年，一二 线热点城市房价过快上涨，严重背离了“去库存”的政策初衷，北京“9.30 新政”掀起 了第一轮大规模楼市调控，此轮调控的特点是集中重启限购、限贷、限价等相关措施， 标志着楼市政策基调发生转变，“防泡沫”转而成为政策重点。

进入 2017 年后，政府工作报告重申“遏制热点城市房价过快上涨”，北京“3.17 新政”掀起新一轮调控浪潮， 从一二线热点城市到普通二线城市、环一线城市、三线城市，从“认房认贷认离”到“五 限”，调控范围、密度和力度前所未有，楼市调控进入“五限”时代。未来房价走势， 仍会持续受到中央出台的调控政策的影响。

根据国家统计局公布的《2019 年国民经济和社会发展统计公报》，2019 年全社会固 定资产投资为 560,874 亿元，比上年增长 5.1%。其中，房地产开发投资 132,194 亿元， 同比增长 9.9%，增幅比上年同期增长 0.4 个百分点。房地产开发投资增幅比同期固定资产投资增幅（5.1%）高 4.8 个百分点，占同期固定资产投资的比重为 23.57%。

根据国家统计局公布的《2020 年国民经济和社会发展统计公报》，2020 年房地产开发投资 141,443 亿元，比上年增长 7.0%，涨幅有所下降，其中住宅投资 104,446 亿元，增长 7.6%。 根据国家统计局公布的《2021 年国民经济和社会发展统计公报》，2021 年全社会固定资 产投资为 552,884 亿元，比上年增长 4.9%。2021 年房地产开发投资 147,602 亿元，比上 年增长 4.4%，其中住宅投资 111,173 亿元，增长 6.4%。 2012 年下半年以来，房地产开发投资增速出现了连续小幅下滑。

从近年来看，购置土地面积随政策和市场的多重因素影响，在高位波动的状况有所松动，出现下调趋势。 为促进房地产市场的健康发展，抑制房价过快上涨、以及满足困难群众住房需求和 城市动拆迁需要，我国保障性住房的建设力度逐步加大，经过多年的发展，已形成包括 经济适用房，配套商品房以及廉租房等多种形式。2007 年 8 月，国务院颁布《关于解 决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求各地加快建立健全以廉租住房制度为重 点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系。

2009 年住建部、发改委、财政部 联合下发了《2009-2011 年廉租住房保障规划》。2010 年住建部等六部委又联合下发了 做好住房保障规划编制的通知，重点内容之一是着力解决低收入家庭住房困难问题，要 求力争到 2012 年末基本解决 1,540 万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十 二五”期末，人均住房建筑面积 13 平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。 “十三五”规划明确指出，十三五期间“将居住证持有人纳入城镇住房保证范围。 要提高住房保障水平”。

2017 年“两会”政府工作报告进一步明确：“2017 年再完成棚 户区住房改造 600 万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币 化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大 人民群众在住有所居中创造新生活。” “十四五”时期将完善住房市场体系和住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。对于住房市场体系，继续坚持“房 住不炒、因城施策”的政策主基调，强化城市政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

来源： 思瀚产业研究院 越秀集团

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