1、行业市场环境
仓储物流业是连接着生产端和消费端，并集成运输、仓储、分拨、配送、信息等多项功能、对国民经济具有重大战略意义的行业。“十三五”以来，我国现代物流发展取得积极成效，服务质量效益明显提升，政策环境持续改善，对国民经济发展的支撑保障作用显著增强。
国内仓储物流高标仓市场自 2003 年起步，截至 2007 年期间，外资背景的物流仓储设方凭借先发优势、专业运营和资本运作能力，快速实现规模扩张，中国高标仓市场形成一超多强格局。
2008 年至 2013 年，国内消费品零售市场的蓬勃发展推动了现代仓储物流和配送需求的高速增长，易商、宇培、宝湾等国内建设方迅速崛起，嘉民、安博等外资建设方也加快中国物流仓储市场的投资速度。
2014 年以后，以万科、平安为代表的传统房地产建设方、以平安为代表的金融投资机构开始涉足这一领域。与此同时，以菜鸟、京东及苏宁为代表的电商企业也在产业需求的驱动下，不断开拓自建仓的开发建设，从高标仓的租户逐渐变为拥有建设运营、租赁及资本运作多重身份的参与者。国内高标仓形成了百舸争流的市场格局。
2023 年国内生产总值 126.1 万亿元，比上年增长5.2%。社会消费品零售总额 47.1 万亿元，比上年增长 7.2%。商品销售稳步增长，全国网上零售额 15.43 万亿元，同比增长 11.0%，其中实物商品网上零售额13.02 万亿元，增长 8.4%，占社会消费品零售总额比重达 27.6%。网络零售的持续快速增长推动了仓储物流的持续发展。
当前中国主要的零售商与第三方物流企业均围绕一线城市布局了大量仓储物流设施，以满足区域内日益增长的消费力。随着仓储空置面积与物流用地变得极为有限，对仓储物流的需求被不断推向距离更远的成都、重庆、武汉、郑州、长沙、青岛、济南、福州、厦门、东莞、佛山等中产阶级人口巨大且消费能力充足城市，或物流用地充足、仓储成本较低的三线城市。随着国家政策支持引导力度持续强化，物流发展支撑体系不断健全、制度环境进一步改善。
同时，移动互联网的深度渗透，大数据、人工智能、运筹优化、智能配送调度的技术发展，将成为物流仓储行业未来实现进一步快速发展的新的引擎。
此外，仓储物流行业也面临行业竞争加剧，电商自建仓库，部分区域性供需失衡导致经营不及预期等情形。
展望未来，预计对于新增供应较大的城市，新项目短时间内的集中入市，会导致出现空置率的阶段性高点，给租金增长带来一定压力，但随着我国经济逐步回归常态，国内外贸易持续回暖，服务于一、二、三产业的物流需求将被进一步激发。尤其是我国的现代化高标仓供应规模有限，预计新增供给难以在短期大幅提速，中长期供给仍然无法全面匹配需求总量。
因此，位于核心城市重点交通枢纽区域的优质仓储物流基础设施资产运营仍具备稳定性，预计通过市场化的运营管理，可以获得稳定的现金流，运营风险较为可控。
高标仓主要特征表现在如下方面：
（1）高标仓的规划容积率较高，部分项目的容积率达到2.5 到3.0，空间使用效率是传统仓储的 3 倍左右，可大幅降低土地成本。
（2）高标仓选址靠近公路、机场、港口等交通枢纽地段，交通便捷，其辐射区域更为广泛，能够降低运输成本。
（3）高标仓可实现作业高度机械化和自动化，既提高了运行效率，又减少了人工需求，能有效降低综合管理成本。
（4）高标仓所有权属清晰、土地性质明确，规划报批文件和手续齐全，可避免投资开发和运营管理中产生纠纷，保障仓储项目的顺利推进。
2、行业市场细分
仓储物流基础设施的分类口径较多，如土地类型、建设成本、仓库规格及规模。按照物流仓储的建造标准，可将其细分为两类：高标准物流仓储（以下简称“高标仓”）和普通物流仓储。
按照功能属性的不同，仓储物流基础设施可进一步细分为门户仓、区域仓、城市仓以及前置仓，满足从产地经多次运输至消费端不同场景的服务需求。
我国现代化仓储业起步较晚，大部分仓储设施类型仍以普通仓为主，随着社会的发展，普通仓功能性不强、结构不合理、存储品类有限等缺陷显现，同时增加了物流运营成本和安全隐患。与之相比，高标仓拥有先进完善的建筑结构，充分利用计算机、自动化技术及物流信息规划系统，实现物流规模效应，提高工作效率，降低仓储成本。
高标仓可以大幅提高仓储效率，降低仓储成本。根据中国仓储协会的调查，在 20 年的测算期内，高标仓的投入成本比传统仓降低 20%左右，高标仓存货周转天数不到传统仓储的 10%，库存SKU（最小存货单位）能够达到传统仓储的 10 倍，搜索清点货物时间比传统人工方式减少95%。除建设标准高以外，高标仓往往处于物流干线运输核心节点城市，出租率高、租约稳定性强，抗宏观经济周期波动能力强。
3、市场供需情况
（1）存量市场情况
根据中国仓储与配送协会《2024 年 6 月全国通用仓储市场报告》，截至2024 年 6 月末，我国通用仓库市场存量规模已增至 42,073.8 万平方米。我国物流市场的主要区域分布在经济发达的一线城市（北京、上海、广州、深圳）、一线城市的卫星城市（系指一线城市的周边城市，通常作为物流枢纽，以承接一线城市溢出需求，如廊坊、昆山、太仓、东莞、佛山、惠州）和部分省会城市、区域中心城市、经济发达的二线城市（如天津、济南、苏州、杭州、无锡、嘉兴、重庆、成都、西安、贵阳等）。
（2）市场供应量情况
2020-2024 年上半年，我国重点城市物流市场供应稳定增长。截至2024年上半年，共 10,170 万平方米，其中一线城市供应 1,770 万平方米，一线城市的卫星城市供应 2,000 万平方米，二线城市供应 6,400 万平方米。
由于相较于其他类型的土地出让，物流类型土地出让金较少，带动的税收较低，一线城市及其卫星城市近几年在土地资源快速消耗的情况下，物流土地供给较为有限。
整体来看，在未来的一段时间，一线城市及其卫星城市为配合产业结构升级调整，物流仓储用地供应持续收紧，当地可供出让优质土地资源逐渐减少，这些城市的高标库新增供应将会受限，而二线城市的高标库新增将会稳定增长。
（3）市场需求状况
仓储物流基础设施需求与 GDP 增长密切相关，2023 年国内生产总值1,260,582 亿元，按不变价格计算，比上年增长 5.2%，增速比2022 年加快2.2个百分点。随着宏观经济的发展，工业生产及消费领域对仓储物流服务市场的需求旺盛，我国仓储物流行业需求预期会持续增长。
a.电商行业实物商品零售规模的高速增长，形成对高标仓的稳定需求。
仓储物流的主要租户包括第三方物流企业、电商公司、批发零售企业、制造业以及其他行业企业。随着消费模式的改变，在消费场景内容化和近场化，传统的经销渠道逐渐去中心化及效率丧失的背景下，电商、社区团购等新兴消费模式推动物流仓储空间需求持续扩张，带动第三方物流承接更多外包需求，形成对高标仓的稳定需求。
根据《2023 年中国网络零售市场发展报告》国家统计局数据显示，全国网上零售额 15.4 万亿元，同比增长（下同）11.0%。其中，实物商品网上零售额 13.0 万亿元，占社会消费品零售总额的比重为27.6%。
b.随着客户对仓储物流库存周转率要求提高，高标仓需求将进一步增加。
从全国物流效率来看，作为衡量物流产业效率的关键指标，中国社会物流总费用占 GDP 比重在 2016-2023 年整体呈现下降趋势，反映出国内物流效率有所改善，但与欧美发达国家 8%左右的水平相比，仍有较大差距。同时，华南地区（即珠江三角洲）、华东地区（即长江三角洲）和华北地区（即环渤海地区）的重点港口和物流中心正在同时发展其连通性和吞吐量，提升城市之间的协调性，增加物流中心的规模和配送能力。随着对库存周转率的要求提高，对高标准仓储物流基础设施的需求也会进一步增加。
c.随着产业链和供应链不断完善提升，制造业、医药等行业将成为支撑仓储物流未来增长的重要客户群。
党的二十大以来，我国进一步明确了产业链现代化的重点任务。伴随着国家培育不断完善产业链，保持自身产业链供应链的安全及自主可控，必然加速带动配套物流服务并提高服务需求，物流行业会更多投入更多资源到“自主可控”制造业供应链的物流发展中，从现有自主可控产业分布看，汽车、电子等制造业企业有大量存储成品和零部件的需求，同时涉及上游供应商较多，其供应链效率的提升有赖于高效的仓储物流网络。另外，制造业、医药物流等也支撑物流园区未来增长的最重要的客户群。
4、市场表现情况
从市场空置率和租金水平来看，高标仓市场的空置率和租金水平呈现出区域分化特性。一线城市及其卫星城市的空置率较低，租金水平较高，反映出当地市场租赁需求旺盛。相对而言，二线城市之间的分化明显，部分二线城市的表现不佳。
此外，受宏观经济波动影响，2023 年，多数城市仓储物流项目空置率较2022 年有所攀升，租金水平有所下滑。预计在未来一段时间内，一线及其卫星城市物流市场新增供应将会受限，二线城市新增将会持续增长，总体物流需求呈现边际回升，总体保持恢复，但恢复势头仍需巩固，伴随着整体经济及消费的复苏，以及新增供应项目的高品质，预计租金有望恢复温和增长。
5、市场化程度
我国物流仓储市场存在较低的进入壁垒，行业集中度较低，市场竞争激烈，市场化程度高，与其他基础设施行业对比，物流仓储属于竞争较为充分的市场。
从物流仓储的建设到运营管理，各阶段的成本收入模式均按照市场化水平定价。物流仓储建设方多以招标、拍卖、挂牌的模式获取仓储用地使用权，并根据物流仓储的建设标准的不同确定不同的市场化建安成本。
我国物流仓储的租约定价通过市场化定价方式确定，通常取决于物流仓储的节点位置、区域的供需情况等市场化因素，物流仓储下游客户涉及全社会各行各业，需求众多且极度分散，而物流仓储行业格局呈现出集中度较低的行业特征，根据供需关系，我国物流市场的租金定价水平市场化程度较高。
6、行业未来发展前景
（1）消费市场持续发展
我国消费市场的蓬勃发展，依然是驱动仓储物流行业发展的基础因素。中国中产阶级的日益壮大和消费品零售市场的蓬勃发展推动了现代物流仓储和配送需求的高速增长。根据国家统计局数据显示，2013 年至2023 年，中国社会消费品零售总额以超过 7%的年均复合增长率攀升至约47 万亿元人民币。
与过去相比，受公共卫生事件的不利影响，中国消费增速有所放缓，但仍保持增长的趋势，2023 年社零总额 47.15 万亿元人民币，同比增长7.22%。国家“十四五”规划的目标为到 2035 年实现综合国力大幅跃升，经济总量和人均收入迈上新的大台阶，居民人均可支配收入的增长将持续带动消费规模稳步扩大。
（2）高标仓需求坚挺
《“十四五”现代物流发展规划》指出，我国仓储物流业存在低端服务（非高标库）供给过剩、中高端服务（高标库）供给不足的特征。在供给端，仓储物流土地面积增速持续放缓，仓储物流土地供给逐年减少，主要因为我国已度过了大量出让阶段，且物流类型土地出让金较低，对当地的税收、固定投资、GDP 增长和就业人口的提振效益也偏低，地方政府供应意愿不强。在需求端，过去十年电商业务的快速扩张，市场对仓储物流，尤其是高标库的需求持续增长并保持高位。
供需错位是我国仓储物流行业的重点问题，但同时也为发达地区的高标库运营商提供了较强的议价能力。目前我国高标仓主要客群以消费企业、高端制造业和第三方物流为主。由于目前我国电商份额正在快速扩张、传统零售行业集中度持续提升、第三方物流业务繁荣发展以及制造业向高端化升级，预计未来国内高标仓需求有望表现坚挺。
除此之外，公共卫生事件加快了消费者线上购买习惯培育及零售商供应链管理的结构性转变，而有关转变可能将长期持续。许多零售商、供货商以及电商群体积极寻求现代化仓储物流基础设施，以应对因订单激增及运输受阻而产生的供应链挑战，这也成为高标仓需求增长的一大契机。
1）零售集中度提升
近几年来，我国零售业集中度逐年提升，大型连锁业态大量涌现，商品的组织流通从“无序”向“有序”升级，主要表现在联合采购、规模配送、精细管理等方面。因此，传统仓由于配套设施不足、管理水平较低等原因已很难满足市场需求，高标仓的作用进一步凸显。
2）电商份额扩张、第三方物流承接外包需求
电商为了保证终端客户的购物体验，需要提供丰富的商品种类和高效的配送及退货服务，这使得电商对于仓储管理水平的要求极为严格，故以京东、天猫等电商为代表的大型电商倾向于用高标仓来作为其大型订单的处理中心。
近年我国电商行业发展迅速，网络消费品在社会消费品中占据的比重逐年增加。公共卫生事件期间，居民对线上消费的依赖程度剧增，大大加快了零售商供应链的结构性转变，推动了电商份额扩张。
根据国家统计局数据，2021年全国网上零售额达 130,884 亿元，同比增长 14.1%，实物商品网上零售额达108,042 亿元，同比增长 12.0%，占社会消费品零售总额的比重接近四分之一。2022 年公共卫生事件对零售行业产生较大冲击，全国网上零售额为137,900亿元，但依旧保持同比增长，增速 4.0%。2023 年，全国网上零售额达15.43万亿元，同比增长 11.0%。
电商企业能够直接带来大量仓储需求，也能够推动快递行业发展间接带来仓储需求，对仓储物流行业发展有重大积极意义。网购市场的持续发展将直接推升电商对高标仓储的需求。同时，电商模式的变迁也进一步刺激行业需求。目前 B2C 已经超过 C2C 成为我国主要的网购模式，B2C 物流呈现多批量、小批次的特点，对高标仓的需求相对C2C更高。
当日达、次日达和同城配送等时效产品的兴起，也亟需高标仓作为其后台运营的基础设施支撑。
3）制造业向高端化转型升级
进入 21 世纪后，我国制造业逐步从传统低端制造业向高端制造业转型升级。相比于传统制造业，汽车、机械、电子通讯、医药等高端制造业的产品结构较为复杂、供应商众多、产品更新迭代快，因此供应链效率尤为重要，这导致高端制造业及其上下游供应链产业也成为了高标仓的重要租户群体。
