我国房地产开发行业的现状及前景
思瀚产业研究院    2022-11-30

改革开放以来，特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化进程的加快，我国房地产行业快速发展，在 GDP 中的比重不断攀升。房地产行业的快速发展对于促进消费、扩大内需、 拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关行业 发展，也起到了重要的作用。

然而伴随着房地产行业的兴盛，同时出 现了房价过快上涨、房地产泡沫严重、盲目建设、国民经济发展过度 依赖房地产等诸多问题。2008 年在次贷危机和紧缩货币政策的影响 下，国内房价出现十年来的首次下跌；2009 年以后，信贷宽松政策剌 激了房地产行业的复苏，商品房市场呈现量价齐升的态势；2010 年以 来，为抑制过快上涨的房价，国务院先后出台了“新国十条”，“新 国八条”、“新国五条”等多项调控政策，房地产市场再次进入调整 阶段。从需求情况看，2010 年以来我国商品房销售面积及销售金额保 持逐年上升态势，但随着政策效益的显现，房地产市场需求出现萎缩， 商品房销售增长缓慢。

2012 年全国商品房销售面积 111,304 万平方 米，同比增长 1.77%，增速降低 3.1 个百分点；商品房销售额 64,456 亿元，同比增长 10.01%，增速降低 2.1 个百分点。2013 年全国实现 商品房销售面积 130,500 万平方米，同比增长 17.29%；销售金额 81,428 亿元，同比增长 26.33%。房地产市场较 2012 年回暖。2014 年 全国实现商品房销售面积 120,648.54 万平方米，同比下降 7.59%； 销售金额 76,292 亿元，同比下降 6.31%。

房地产市场较 2013 年有所萎缩。2014 年我国房地产行业出现萎缩迹象主要是由于我国经济增 长从高速增长已转向中高速增长的“新常态”，受宏观经济增速放缓、 信贷收紧、季节性调整等多重因素影响，导致房地产投资增速明显下 滑，商品房销量和房价下降。 2017-2018 年，调控政策持续深化，调控城市扩容显著，并且在 坚决提升限购限贷执行力度的同时，政策措施逐步呈现多维度、全覆盖。

2017 年，全国商品房销售面积 16.94 亿平方米，商品房销售额 13.37 万亿元。2018 年，全国房地产开发投资 120,264 亿元，比上年 名义增长 9.5%，增速较上年增长 2.5%。住宅投资占房地产开发投资 的比重为 70.8%。商品房销售面积 171,654 万平方米，比上年增长 1.3%，增速比 1-11 月份回落 0.1 个百分点，比上年回落 6.4 个百分 点。其中，住宅销售面积增长 2.2%，办公楼销售面积下降 8.3%，商 业营业用房销售面积下降 6.8%。商品房销售额 149,973 亿元，增长 12.2%，比 1-11 月份提高 0.1 个百分点，比上年回落 1.5 个百分点。 其中，住宅销售额增长 14.7%，办公楼销售额下降 2.6%，商业营业用 房销售额增长 0.7%。

近年国家在政策层面更加注重房地产市场长效机制的建立健全， 中央政府于 2014 年提出双向调控的方针，既要控制一线城市的过热 势头，又要防控三四线市场供给的过快增长。国务院公布了《国家新 型城镇化规划（2021—2035 年）》，规划提出要深入推进以人为核心 的新型城镇化战略，提高新型城镇化建设质量，房地产业中长期发展 前景依然看好。

长期以来，我国房地产行业进入门槛较低，市场参与主体结构较为分散，开发商规模普遍较小，随着国家宏观调控力度的加大，房地产行业集中度逐年提升。从行业产品结构来看，刚性需求逐渐占据市场主流，中低档房源市场份额占比明显扩大，由于产品结构直接影响 房地产企业业绩，以供应中低档房源为主、采取标准化开发并以“快 速周转”为主要战略的企业销售业绩较好。

预计未来在行业集中度上升的前提下，有着良好定位的大型房地产企业实力将继续增强。此外， 2018 年以来更多的二线城市陆续出台降低落户门槛、提高购房优惠 补贴等政策，通过“降低落户门槛—导入人口—扩大潜在购房人群— 带动地产销量”，实现变相放松，一定程度上对冲了需求端严调控的影响。