物业管理市场拓展项目可行性研究报告-思瀚产业研究院
思瀚产业研究院 中天服务    2024-01-25

1、项目实施背景

（1）行业规模持续增长，未来成长空间广阔

依托国民经济和行业市场规模的增长，以 TOP100 物业企业为代表的物业企业营业收入水平持续增长。根据《2021 全国物业管理行业发展报告》，2020 年TOP100 物业企业营业收入均值为 117,339.37 万元，而 2017 年仅为 74,209.92 万元，2017 年至 2020 年营业收入增长达 58.12%，呈快速上升趋势。

一方面，物业在管面积持续增加，主营业务收入稳步增长；另一方面，物业服务企业在互联时代拓展多元经营渠道，行业经营总收入出现了上涨。由于上游行业房地产开发仍将持续，加上近年来政府行政类物业服务采购量的增加，根据中国物业管理协会预测，2023 年全国物业费收入规模将超过 2 万亿元。

（2）城镇化率大幅提升，推动物业管理行业快速发展

自改革开放以来，我国大力推进城镇化建设，城镇化率不断提升，根据国家统计局数据，我国城镇化率提升从 1980 年的 19.40%提升至 2019 年的 60.60%，最新公布的 2020 年我国城镇化率为 63.95%，但与国外发达国家相比，未来我国城镇化率仍具提升空间。城镇化率的提高能带动住宅以及其他房产项目需求增长，从而推动物业管理行业持续发展。

根据中指研究院公开资料，2020 年我国物业管理行业总在管建筑面积达259亿平方米，较2016年的185亿平方米提升明显，2016-2020 年期间物业管理行业总在管建筑面积复合增长率为 8.78%。在城镇化率不断提升的背景下，未来物业管理行业将持续发展。

（3）企业信息化建设迅速发展，推动物业管理行业智能化升级

企业信息化是指以现代通信、网络、数据库技术为基础，控制和集成化管理企业生产经营活动中的各种信息，实现企业内外部信息的共享和有效利用，以提升企业运营效率并且降低成本，从而提高企业的经济效益和市场竞争力。

随着国家大力推进信息化进程，越来越多传统企业着手布局信息化，我国企业信息化市场规模也呈现逐年向上增长趋势，未来我国企业信息化将进入快速发展阶段。

智能化是信息化发展的高级阶段，是在信息化的基础之上，结合互联网、大数据、云计算、人工智能等新一代信息技术，在各种场景中，以人类的需求为中心，通过数据的处理和反馈，对随机性的外部环境做出决策并付诸行动。随着信息技术蓬勃发展，智能化技术不断升级以及与物业、健康、养老、教育、司法、公安、教育、金融等行业融合发展，未来智能化技术将会应用到更多的行业领域。

当前，智能化技术已经被广泛应用于物业管理行业中，一方面，物业管理公司运用智能化技术能有效地降低物业管理的人力成本；另一方面，物业管理公司可以运用微信、手机 APP 等手段搭建综合社区平台，有效整合以及分配资源，将服务延伸至公共管理空间、社区金融、房产中介、电子商务、家政、社区长者照顾等领域，从而实现多元化的增值服务，创造新的利润来源。因此，越来越多的物业管理公司利用信息化、数字化以及智能化优势，深化业务融合，推动行业智能化升级。

（4）物业行业消费升级，人才储备逐渐成为物业公司竞争的关键所在

随着经济的快速发展，居民可支配收入逐年递增，从国际经验来看，人均GDP 达到 3,000 美元后，居民消费结构将发生变化，服务性消费占比提升。根据国家统计局数据，2013 年我国城镇居民人均可支配收入仅 26,955 元，2020 年我国城镇居民人均可支配收入为 43,834 元，2013-2020 年期间的城镇居民人均可支配收入年均复合增长率达到 6.27%。

此外，随着互联网技术不断成熟，电子商务兴起，科技创新不断涌现，新兴消费业态迅猛发展，且受过高等教育、追求个性化需求的人口逐渐成为消费主力，居民消费结构不断升级，对物业管理等服务型消费的需求将相应提升。

同时，随着业主对工作、生活环境质量要求的提高，整个物业管理行业对懂技术、善管理、具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，要求行业内企业制定高层次的人才战略，建立一支专业化、高水平的员工队伍，从而使公司人力资源建设与业务发展的需要相匹配，增强竞争优势。

（5）国家产业政策支持为物业管理行业提供良好环境

物业管理行业是房地产业综合开发的延续和完善，是现代化城市管理的重要组成部分，且与人民生活息息相关，是国家大力支持的朝阳行业。近年来，国家陆续出台了一系列产业政策为物业管理行业提供了良好的政策环境。

2021 年 3月，全国人大会议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》，提出以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给。在产业政策的不断支持下，物业管理行业将迎来产业发展的机遇。

2、项目概况

本项目计划设立 3 个集协同化、多元化、数字化、智能化为一体的高标准先行示范展示点，以传播专业的品牌形象，从而提升公司的品牌影响力；另外，公司将在现有营销网络基础之上，在杭州、南京、金华、长沙等 10 个城市设立营销网点，并在各个相对应城市配备专业的市场拓展人员以及办公设备，以完善现有营销网络体系，扩大业务覆盖范围，从而进一步提升市场规模，增强盈利能力。

3、项目必要性分析

（1）加强主营业务发展，提升盈利能力

公司的主营业务为物业管理。近些年来，我国居民可支配收入的不断增长以及城镇化率的不断提高，为物业管理行业发展提供了广阔的市场空间。此外，在物业管理行业中，鉴于部分固定成本不随业务收入的增长而增加，扩大业务规模将有助于公司降低单位成本，促进协同管理，从而提高区域内项目的布局密度，实现规模化效应，达到降本增效的效果。

基于以上两个方面，公司有必要顺势抓住行业发展的红利，加大对物业管理业务的投入建设力度，快速提升业务规模，以发挥规模优势，有效降低成本，从而全面提高公司盈利能力，成为具有综合实力的物业管理服务运营商。

（2）提升外拓能力，加速全国业务布局

外拓能力是企业市场竞争力的核心表现，决定了企业的可持续发展，强大的外拓能力是物业服务企业快速扩大业务规模、增加营业收入的关键，同时也是开展全国业务布局的基础要素。具有强大外拓能力的企业一般具有良好的服务品质、专业的品牌与标准化的管理体系等。

公司子公司虽已着手全国业务布局，但是物业收入仍主要来自浙江省内，主要原因是外拓能力相对不强，抑制了全国市场拓展的速度。因此，公司亟需提升外拓能力，从而加速全国业务布局，提升子公司在全国范围内的竞争力和影响力。通过本次项目的实施，子公司将整合有效资源，利用科学的评估标准、严谨的投资决策评判机制，完善并形成更具标准化和体系化的外拓机制，逐步加大对全国的业务布局，加强对目标城市市场的深耕。因此，通过本项目实施能够有效提升公司外拓能力，加速全国业务布局。

（3）增强品牌宣传效应，提升品牌影响力

对于物业服务企业而言，品牌声誉为业务开展的重要影响因素。在选择物业管理服务运营商时，消费者会优先考虑拥有多年良好管理运营经验、强大品牌声誉及公认服务质量的企业。在日趋激烈的市场竞争中，树立企业形象、打造物业管理品牌是物业服务企业求得生存发展的必要选择。

当前中天美好服务品牌影响力覆盖范围尚局限于浙江省内，品牌影响力建设力度相对不足，迫切需要加强对品牌影响力的建设力度，增强品牌宣传效应，从而提升品牌影响力。本项目基于子公司成熟的物业管理模式，计划打造 3 个集多元化、协同化、数字化、智能化为一体的高标准先行示范展示点，以传播专业的品牌形象，通过发挥标杆作用，以点带面全面提升中天美好服务品牌影响力；

同时，本项目还将在全国 10 个城市设立营销网点，在全国范围内进行业务拓展，让客户近距离深入了解子公司的发展现状及成就，感受子公司服务特色，从而进一步扩大品牌效应。因此，本项目的实施有助于公司增强品牌宣传效应，提升品牌影响力。

4、项目实施的可行性

（1）广阔的市场前景，为本项目的实施提供了最基本的保障

物业管理，特别是住宅物业，主要的服务对象为城镇化社区，故城镇化为推动物业管理行业发展的长期驱动力。根据国家统计局数据，2020 年度我国城镇化水平为 63.89%，根据美、日等发达国家的经验，城镇化率在达到 70%前为快速城镇化阶段，因此在现有发展速度下，我国未来仍将处于快速城镇化阶段，这将为物业管理行业在万亿存量市场空间的基础上带来增量需求。

根据中国物业管理协会、中金公司数据，2019 年末行业整体基础物业管理面积约 300 亿平米，至 2030 年行业整体基础物业管理面积有望达到 560 亿平米；2019 年行业整体收入规模约 1 万亿元，至 2030 年有望达到 2.5 万亿元，物业管理市场前景广阔。

房地产开发是物业管理行业的上游和基础，中国房地产行业已由快速发展期进入成熟期，近些年来，房地产行业增速有所放缓，但随着城镇化率进一步的提升以及旧房改造的推进，房地产行业仍有一定的增长空间，可为物业管理行业市场规模的持续增长奠定基础。

（2）丰富的项目拓展经验以及良好的品牌优势，为项目实施管理提供了良好的保障

中天美好服务致力于以“服务”为核心，凭借高标准的社区运营以及多元化的服务场景，成为极具综合实力的物业管理服务运营商。截至2023年9月末，公司在管面积 1,090.82 万平方米，公司业务以杭州地区为基点，精耕长江三角洲地区，业务辐射新疆、陕西、长沙等地，涵盖多层小区、高层大厦、别墅、写字楼、社区商业等多种物业类型。同时中天美好服务已在全国多地设立了多个具有独立业务拓展能力的分公司/办事处，形成了一套成熟的项目拓展体系，培养了一大批优秀的项目拓展人才，为后续全国业务拓展打下基础。

自成立以来，中天美好服务致力于打造高品质的物业服务品牌，2015 年进入中国物业服务企业品牌价值 50强、2016年荣获亿翰智库颁发的中国社区服务商 TOP100 荣誉称号、2021 年被中共上海市委政法委员会评为上海市平安示范单位。

具有品牌影响力的物业管理公司不仅占据高端市场和高市场利润空间，同时更能够从未来激烈的竞争中脱颖而出，持续不断地扩张规模。中天美好服务在长期的发展过程中，凭借良好的服务品质以及优秀的管理能力，在业界积累了良好的口碑，为项目实施管理打下坚实的品牌基础。

5、项目投资概算

物业管理市场拓展项目计划投资总额7,237.60万元，其中6,180.00万元以募集资金投入，其余所需资金通过自有或自筹资金方式解决。

（1）具体投资数额安排明细

场地租赁投资 228.60万元；场地装修投资 250.00 万元；设备投资 5,930.00万元；预备费 309.00万元；市场拓展及营销费用 520.00万元；总投资金额 7,237.60 万元；

（2）投资数额测算依据和过程

1）场地租赁投资

场地租赁主要指各城市公司营销网点的办公场地。公司计划通过租赁场地方式在 10 个城市设立营销网点，租赁办公场地面积合计约为 1,400 平方米，场地租金按照当地市场价格水平确定.

场地租赁投资为非资本性支出，全部以公司自筹资金投入，不使用本次募集资金投入。

2）场地装修投资

场地装修投资主要是租赁办公场地的装修投入，计划装修预算在 1500-2000元/平米，具体装修投入根据租赁面积及当地市场价格水平确定。

3）设备投资

公司选择项目设备的依据：设备根据设计的项目规模和参数要求进行选择，设备能力要达到服务面积的能力，并留有一定的冗余能力供日后服务能力的扩大；在保证服务规模和质量的前提下，为节约项目投资，选用进口设备与国产设备相结合；设备应性能先进、自动化程度高，以减少人力消耗，提高生产安全性，适合现代化服务要求；设备便于操作、检修，节能环保、噪音低。

4）预备费用

预备费根据公司以往项目经验按建设投资、设备投资合计金额的 5%测算，主要为解决在项目实施过程中，因国家政策性调整以及为解决意外事件而采取措施所增加的不可预见的费用。预备费为非资本性支出，全部以公司自筹资金投入，不使用本次募集资金投入。

5）市场拓展及营销费用

市场拓展人员费用主要是指市场拓展人员薪酬支出；营销费用主要包括差旅费、业务招待费、日常运行费等，根据各城市公司的经济水平，结合当地行情确定。市场拓展及营销费用主要发生在项目建设期。

市场拓展及营销费用为非资本性支出，全部以公司自筹资金投入，不使用本次募集资金投入。

6、项目效益测算

物业管理市场拓展项目达产后，运营期内年均营业收入为 17,520.00 万元，投资回报期（税后）为 5.93 年。达产率 100%的情况下。

物业管理市场拓展项目预计在 3 个城市建立标杆示范区，同时设立 10 个营销网络点，计划通过5年时间累计拓展管理面积500万平方米，其中住宅类项目470 万平方米，非住宅类项目 30 万平方米。截至 2023 年 9 月末，公司在管面积 1,090.82 万平方米，其中住宅项目面积998.67万平方米，占比91.55%，非住宅项目面积92.15万平方米，占比8.45%。

2023 年 9 月末公司在管面积较上年末增加 241.43 万平方米，其中住宅项目在管面积增加 216.36 万平方米，非住宅项目在管面积增加 25.07 万平方米。因此公司计划拓展的住宅及非住宅类物业管理面积系结合自身的发展情况及现有的资源情况制定，具有合理性和谨慎性。

公司收入测算使用的物业管理收费单价系参考公司正在管理的住宅及非住宅物业价格情况并结合市场收费水平确定。公司现有住宅类项目收费单价主要根据住宅类型、区域、服务内容等因素综合确定，根据中指研究院出具的《2022年中国物业服务价格指数研究报告》，北京、上海等二十个代表性城市的物业服务均价为2.52元/月/平方米；根据公司与现有主要非住宅类客户签订的合同，物业服务收费单价在 8 元/月/平方米至 12.8 元/月/平方米之间。因此公司收入测算使用的物业管理收费单价具有合理性和谨慎性。

（2）营业成本测算

物业管理市场拓展项目营业成本主要包括人工成本、折旧与摊销、运营维护费及公共能耗费用等。

1）人工成本

人员根据运营需要配置，其中人员数量及薪酬参考公司历史数据及未来项目规划进行测算。

2）折旧与摊销

固定资产折旧与场地装修摊销计算中，机器设备按 5 年折旧，残值率 10%；场地租赁按照 3 年进行摊销。

3）运营维护费及公共能耗费用

运营维护费按照项目每年预计收入的 13%进行测算，公共能耗费按照项目每年预计收入的 3%进行测算，主要参考公司历史数据以及同行业可比公司情况。

（3）毛利率测算

公司 2020 年度毛利率水平较低的主要原因为中天美好服务在纳入上市公司体系前，收费标准低于市场化运行的物业公司，因此本项目测算的毛利率整体上高于公司 2020 年度物业管理及配套服务的毛利率具有合理性。

2021 年 6 月中天美好服务被赠与进入上市公司体系后，为保护上市公司股东利益、满足上市公司的规范要求、进一步做大做强主营业务，中天美好服务与关联方协商向行业正常水平上调物业相关费用执行标准，因此 2021 年度、2022 年度及 2023 年 1-9 月毛利率提升。本项目测算的毛利率整体上低于 2021年度、2022 年度及 2023 年 1-9 月公司物业管理及配套服务的毛利率，毛利率测算较为谨慎。

（4）项目税金测算

物业管理市场拓展项目增值税率按照 13%进行测算，计算过程为应纳税销售额乘以适用税率、扣除当期允许抵扣的进项税余额；城市维护建设税按实际缴纳流转税额的 7%计缴，教育费附加（含地方教育税附加）按实际缴纳流转税额的 5%计缴；企业所得税率按 25%计算。

（5）期间费用测算

物业管理市场拓展项目期间费用主要为销售费用及管理费用。销售费用主要考虑项目实际情况，结合场地租金、销售人员薪酬、市场拓展及营销费用等方面的计划投入进行测算。管理费用率为项目营业收入的8%，系参考A股同行业可比上市公司平均水平并结合公司实际情况确定。

（6）现金流量、内部收益率、投资回报期的测算

综上所述，本项目达产后运营期内年均营业收入为 17,520.00 万元，税后内部收益率为 19.76%，投资回报期（税后）为 5.93 年，项目预期效益良好。同时，该项目效益的测算具备谨慎性。

7、项目进展及预计资金使用进度

物业管理市场拓展项目已完成可行性分析论证，已于 2023 年开始实施。物业管理市场拓展项目计划建设期 3 年，建设期分如下四个阶段工作实施。