思瀚发布《健康医养综合服务中心项目可行性研究报告》
思瀚产业研究院    2024-10-16

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

荆门市健康医养综合服务中心项目。

1.1.2 项目建设性质

新建项目。

1.1.3 项目拟建地址

湖北省荆门市东宝区白云大道46号.

1.1.4 项目建设内容及规模

该项目场地为租用东宝山社区（白云大道46号）用房，场地租用期20年，根据东宝区房租当前市场价格，租金按照15.21元/月·㎡、物业费按照1.35元/月·㎡计。

该项目新建包括养老住房、公寓、医疗康复服务中心、餐饮、休闲娱乐及公共配套等设施；设置床位300余张，服务功能包含长期托养、日间照料、医疗康复、心理咨询、义工援助等。

1.1.5 项目建设工期

本项目实施计划所采取的措施及原则是：整个项目一步建设到位，各项工作实行平行交叉作业，严格管理和科学实施，确保整体进度按时完成。项目建设工期为7个月。

1.1.6 项目投资估算及资金筹措

项目总投资估算为6,000.00万元。其中，固定资产投资5,317.87万元（含建安工程费、设备购置费、预备费等）；铺底流动资金682.13万元。

1.1.7 项目营业规模

项目设置床位300余张，服务功能包含长期托养、日间照料、医疗康复、心理咨询、义工援助等。

预计项目十年期总收入将达到2.17亿元，可实现年销售收入2,165.76万元规模（十年平均），项目年上缴税金约216.20万元（十年平均，含所得税），具体核算指标参见附件：项目十年期营业收入一览表。

1.2 企业概况

湖北中福医养健康管理服务有限公司成立于2023年05月24日，注册地位于荆门市东宝区白云大道46-1，法定代表人为赵雪芹。经营范围包括一般项目 ： 健康咨询服务（不含诊疗服务）；养老服务；机构养老服务；家政服务；租赁服务（不含许可类租赁服务）；人力资源服务（不含职业中介活动、劳务派遣服务）；信息技术咨询服务；人工智能通用应用系统；人工智能公共服务平台技术咨询服务；人工智能公共数据平台；

人工智能行业应用系统集成服务；计算机系统服务；智能家庭消费设备制造；互联网数据服务；物联网技术服务；软件开发；软件外包服务；市场调查（不含涉外调查）；社会调查（不含涉外调查）；业务培训（不含教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训）；社会稳定风险评估；第一类医疗器械销售；大数据服务；数据处理和存储支持服务；

承接档案服务外包；信息系统运行维护服务；人工智能基础软件开发；人工智能应用软件开发；运行效能评估服务。（除许可业务外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项目）许可项目 ： 餐饮服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准） 。

2.1 项目背景

随着全球老龄化的不断加剧，养老服务业不仅成为政府的一项民生工程，也逐步发展成了一个新产业。党的二十大报告提出：“实施积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业，优化孤寡老人服务，推动实现全体老年人享有基本养老服务。”

我国现阶段老龄化，“未富先老”。社会“老年病”常发、易发和突发性，加上车祸、失能、半失能的康复治疗和看护问题也困扰着千家万户。而现状却是——医疗团队和康复互相独立，疗养院不方便就医，医院里又不养病人，一旦患病就不得不经常往返家庭、医院和康复机构之间，既延误治疗，也增加了家属经济负担。医疗和康复的分离，也致使许多重病的人把医院当成养老院，成了“常住户”。“病人‘押床’”，使其他需要住院的人住不进来。

“医养结合”就是把专业的医疗技术检查和先进设备与康复训练、日常学习、日常饮食、生活养老等专业相融合。以医疗为保障，以康复为支撑，边医边养、综合治疗。从技术上尽可能的实现疾病转归，病人的各项功能得到保持或恢复，其中，“医”主要就是重大疾病早期识别、必要的检查、治疗、康复训练，包括有关疾病转归、评估观察、有关检查、功能康复、诊疗护理、重大疾病早期干预以及临终关怀等医疗技术上的服务。

“养”包括的生理和心理上的护理、用药和安全、日常饮食照护、功能训练、日常学习、日常活动、危重生命体征、身体状况分析、体重营养定期监测等服务。利用“医养学一体化”的发展模式，就是把大病早期识别干预、大病早期康复训练、日常生活、养护疗养、日常学习、护理等综为一科。医养结合是人类医疗改革创新中的重点康复工程，是一种切实可行的医疗改革新模式。

2016年6月，国家卫生计生委联合民政部发布了《关于确定第一批国家级医养结合试点单位的通知》，于9月发布了《关于确定第二批国家级医养结合试点单位的通知》，文中确定了以北京市东城区等50个市（区）作为第一批国家级医养结合试点单位，以北京市朝阳区等40个市（区）作为第二批国家级医养结合试点单位。并明确了试点单位应尽快建立相关机制，全面落实医养结合工作重点任务，确保试点取得积极进展，收到良好社会效果。

2018年11月28日，国务院常务会议部署进一步发展养老产业、推进医养结合，提高老有所养质量。要求简化医养结合机构设立流程，实行‘一个窗口’办理，由相关部门集体办公、并联审批，不能再让市场主体跑来跑去。强化支持政策落实，促进现有医疗卫生和养老机构合作，发挥互补优势。将符合条件的养老机构内设医疗机构纳入医保定点范围。促进农村和社区医养结合，建立村医参与健康养老服务的激励机制。鼓励医护人员到医养结合机构执业，并在职称评定等方面享受同等待遇。

2019年2月，国家发展改革委会同民政部、国家卫生健康委印发《城企联动普惠养老专项行动实施方案》，同时宣布将快速、持续推进“城企联动普惠养老专项行动”，计划到2022年形成支持社会力量发展普惠养老的有效合作新模式。

2023年7月21日，国家卫生健康委等十一部门印发《关于进一步推进医养结合发展的指导意见》。意见提出，盘活土地资源。医疗卫生用地、社会福利用地可用于建设医养结合项目。允许盘活利用城镇现有空闲商业用房、厂房、校舍、办公用房、培训设施及其他设施提供医养结合服务，并适用过渡期政策，五年内继续按原用途和权利类型使用土地。完善土地支持政策，优先保障接收失能老年人的医养结合项目用地需求。

基于以上国家政策的大力推动，本项目欲通过湖北中福医养健康管理服务有限公司的强大运营实力，通过资源整合、政策引导和政府扶持，建立一个真正可行的、具有现代化规模效益的医养结合示范项目。本项目设置床位300余张，服务功能包含长期托养、日间照料、医疗康复、心理咨询、义工援助等。

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 是打通“医养分离”弊端的重要举措

很久以来，我国的养老院只能提供养老而无法医疗，而医院只能医疗而不能提供养老服务，这种情况“医养分离”的结果，是养老院里的老人经常要奔波于家庭、养老院和医院之间，不仅得不到及时救治，还给家人和社会造成极大负担。另一方面，由于养老院无法提供专业化的康复护理服务，也造成许多老人将医院当成“养老院”，即使病治好了，也要占着床位不出院，形成严重的“压床”现象。这样医院优质的医疗资源无法发挥最大效益。

项目通过医疗资源牵手养老资源建立医养联盟，打通了养老机构与医院之间资源割裂的状态，可以形成双赢甚至多赢的局面，此模式下：养老机构可以整合医院的医疗资源，提高为老人服务的能力，医院可以树立社会公益形象，扩大自身的影响力及医疗服务的覆盖面；老有所医和老有所养，可以减轻老人亲属及子女的精神压力和经济负担，让他们将精力更多地投入到学习和工作之中。

2.2.2 是发展荆门市地方经济的新兴道路

近年来，随着人民群众物质生活水平的逐步提高，健康、保健、养生等话题日益成为关注的焦点，以养生、康体、疗养、健身为主导功能的康养新业态逐渐受到人们的喜爱和追捧，发展前景十分广阔。荆门市拥有良好的生态环境，具备发展康养产业的优良条件。探索发展医养结合产业既是发展所需，也是民心所盼，更是大势所趋。

随着项目规模化运营以及效益的不断增长，项目在GDP、税收、环保、节能减排、解决社会养老就业等方面的贡献也将不断加大，医养产业必将发展成为地方经济发展的支柱型产业之一。同时，本项目可带动医疗康复、养老等多个产业共同发展，其辐射效应、集群效应及规模效应，对地方经济整体的繁荣与增长都将起到广泛和深远的推动作用。

2.3 市场需求分析

2.3.1 养老社区：供给短缺，需求巨大

随着我国人口老龄化程度的加深以及相关政策持续落地，“银发经济”迎来黄金发展期。

近年来与人口老龄化有关的养老服务业、医疗保健业、老年旅游业等消费性服务业迅速发展。据中国社会科学院调查数据显示，预计到2030年中国养老产业产值将上升至13万亿元，养老产业具有巨大发展潜力。

1、政策利好，各方加速布局抢占先机

（1）养老产业规模逐年增长，发展潜力巨大

中国养老产业市场规模逐年增长。据艾媒咨询调查数据及思瀚产业研究院预测， 2020年中国养老产业市场规模约7.4万亿元，预计2022年可达10.25万亿元。

在老年人生活费用方面，根据 2019年第四次中国城乡老年人生活状况调查数据估计，2020年老年人口平均消费支出增长至2.26万元，预计2025年老年人口平均消费支出将增长至3.2万元。

随着中国的老龄化问题日趋加剧，以及收入分配向居民部门倾斜，养老产业规模还有较大的增长潜力。

（2）中央及地方政策频出，利好养老产业发展

政策方面，国家高度重视养老产业发展，从中央到地方出台养老政策频繁，支持力度加大。国家相关支持政策主要集中在推进居家与社区养老服务，促进医养结合，加快以公建民营为重点的多层次、多样化养老机构建设与改革，加大对养老服务业发展的金融支持力度，促进社会养老服务体系建设等方面。

地方层面，各地方政府通过金融扶助、场所保障、税费减免、财政补贴等多种方式支持养老产业发展。

（3）养老社区需求大幅提升，各方加速进军养老市场

2022年民政部公布《2021年民政事业发展统计公报》显示：截至2021年底，全国共有社区综合服务机构和设施56.7万个， 社区养老服务机构和设施31.8万个。城市社区综合服务设施覆盖率100%，农村社区综合服务设施覆盖率79.5%。

2、供给端：养老机构良莠不齐，医疗资源短缺

由于我国养老机构发展起步较晚，企业和社会普遍对老年护理服务业、文娱业、旅游业、保险业等需求缺乏认知，导致行业发展不全面，无法形成联动，资源得不到有效配置。

（1）机构养老发展缓慢，养老床位供应不足

目前机构养老在我国发展缓慢，养老机构床位供应不足。尽管养老服务床位数从2005年158万张迅速增长至2021年底815.9万张，每千人养老床位仍严重不足，优质公立养老机构“一床难求”。

（2）养老服务单一，专业人才稀缺

康养医疗机构数量不足，专业化服务人才稀缺。现阶段我国能够提供康复、 护理等专业服务的医疗机构数量较少，康复医院专业服务人员紧缺，无法满足老年人口的康养需求。

3、需求端：人口老龄化加速，养老需求旺盛

老龄化加速，结构性消费潜力不断释放。

（1）老年人口规模庞大

我国是世界上老年人口最多的国家，全国60岁及以上老年人口达到2.64亿，占总人口的18.7%；65岁及以上老年人口达到1.91亿，占总人口的13.5%，这是世界上最大规模的老年群体。

（2）老龄化进程速度加快

与2010年相比，2020年我国60岁及以上、65岁及以上老年人口占总人口的比重，分别上升了5.44个百分点和4.63个百分点。我国人口老龄化的发展速度，比世界平均水平快一倍多。

（3）老龄化水平城乡差异明显

我国人口老龄化与工业化、城镇化相伴随。由于人口流动迁移，导致农村地区的人口老龄化程度高于城镇地区，地域之间也不平衡。

（4）老年人口质量不断提高

对于人口老龄化缓慢发展的国家，养老问题、医疗问题、失能老年人的长期照料问题等依次出现。而在我国，这些其他国家近百年来分阶段逐步面临的老龄问题，将在短时期内集中爆发、同步呈现。

2.3.2 荆门市人口结构

2022年末，荆门市常住人口254.77万人，常住人口城镇化率60.35%，比上年末提高0.59个百分点；户籍人口284.47万人，户籍人口城镇化率43.05‰。人口出生率4.58‰，人口死亡率8.38‰，人口自然增长率-3.80‰。

根据（中国）湖北省第七次全国人口普查公报显示，荆门常住人口为2596927人，男性占比50.7%，女性占比49.3%，年龄结构中0-14岁占比13.56%，15-59岁占比63.6%，60岁以上占比22.84%，65岁以上占比16.16%。

2.4 项目建设内容、规模和产出方案

2.4.1 项目建设内容及规模

该项目场地为租用东宝山社区（白云大道46号）用房，场地租用期20年，根据东宝区房租当前市场价格，租金按照15.21元/月·㎡、物业费按照1.35元/月·㎡计。

该项目新建包括养老住房、公寓、医疗康复服务中心、餐饮、休闲娱乐及公共配套等设施；设置床位300余张，服务功能包含长期托养、日间照料、医疗康复、心理咨询、义工援助等。

2.4.2 项目产出方案

项目设置床位300余张，服务功能包含长期托养、日间照料、医疗康复、心理咨询、义工援助等。

预计项目十年期总收入将达到2.17亿元，可实现年销售收入2,165.76万元规模（十年平均），项目年上缴税金约216.20万元（十年平均，含所得税），具体核算指标参见附件：项目十年期营业收入一览表。

2.5 项目商业模式

我国养老机构主要分为政府组织的非盈利救助型养老机构，和市场上的商业养老机构。

养老企业业务布局集中在高净值客群，导致了中等收入水平的老年人需求无法满足，占八成人数的中等收入水平老年人因不满足政府的最低保障无法入住公办养老院，又支付不了高昂的高级养老院费用，导致商业养老院的用床空置率高达46%。

然而，随着中国养老服务的快速发展和养老服务网络的不断建立完善，机构、社区和居家养老服务一体化发展将是趋势。养老机构提供的服务也将更趋亲情化、人性化发展。逐渐形成以医养结合服务失能、半失能、失智老年人的商业模式。

3.1 智能化建设

4.1.1 智慧示范基地

智慧康养基地是指充分借助物联网、传感网等网络通信技术把人体数据采集、物业管理、通信等系统集成在一起，并通过通信网络连接物业管理处及各管理、服务职能部门，为示范基地住户提供一个健康、舒适、便利的现代生活环境。从而形成基于大规模信息智能处理的一种新的管理形态基地。智慧康养基地的提出，是从强调以技术为核心到强调以技术为人服务为核心的一种转变。

引入最新智慧生活系统，让居住在社区内部的所有人员每天24小时享受全方位智能家居系统。充分体现人性化、个性化、现代科技感及舒适感。

利用互联网、移动互联网、物联网、云计算等技术手段，搭建“智慧养老云服务管理平台”，借助平台及各类终端按照养老服务规范和服务标准向老人及家属等提供涉及安全看护、健康管理、生活照料、休闲娱乐、亲情关爱等五个方面的服务，达到“多位一体，齐心和谐”的服务效果，通过移动终端让老人实现会联网、会搜索、会下载、会安装、会使用“五个会”，实现“老人网上自由行” ，让老人、家属获得“触手可及”的服务保障。

通过信息平台、物联网技术实现对老人的“医”、“食”、“行”、“情”、“用”等方面的关爱和服务；建立平台，打通家属和老人的沟通互动渠道，让家属及时了解老人的“医”、“食”、“行”、“情”、“用”等方面的情况，保证家属、老人、养老服务中心信息互通和服务的对称性。

5.1.2 安全示范基地

项目采用智能化安全监控系统及人性化规划设计，为所有人员提供一个高度安全的居住康养环境。

1、生命健康实时监控预防

以康养中心及专业医疗团队为主体，通过免费定期体检、健康手环监控等措施，针对入驻项目的所有人员进行生命体征大数据实时监控，提前预防各类轻重疾病。针对独居及康养老人进行全天24小时重点活动区域监控，配备智能化报警、手动一键呼叫等功能板块，切实保障住户的生命健康安全。

2、管控平台

综合管控平台是以物联网、大数据和人工智能等先进技术为依托，将安装在小区的智能硬件设备、管理机制、大数据情报分析和智能预警进行整合以及对人员、车辆、房屋、人口、事件等核心因素进行管理分析，同时整合社区、物管、公安等多部门资源，建立监控、预警、分析、处理的全方位响应机制实现快速联动，有效应对各类事件，从而打造高度一体化的综合管控平台。

3、人性化规划设计

项目内部所有道路、设施均考虑到各类人群使用，以人性化规划设计为原则进行设计。包括无障碍盲道、无障碍电梯、无障碍坡道、无障碍卫生间、盲人指路牌等。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。

目录

第一章 概述

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目建设性质

1.1.3 项目拟建地址

1.1.4 项目建设内容及规模

1.1.5 项目建设工期

1.1.6 项目投资估算及资金筹措

1.1.7 项目营业规模

1.2 企业概况

1.3 编制依据及研究范围

1.3.1 编制依据

1.3.2 研究范围

1.3.3 编制原则

1.4 主要结论和建议

1.4.1 主要结论

1.4.2 建议

第二章 项目建设背景、需求分析及产出方案

2.1 项目背景

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 是打通“医养分离”弊端的重要举措

2.2.2 是发展荆门市地方经济的新兴道路

2.3 市场需求分析

2.3.1 养老社区：供给短缺，需求巨大

2.3.2 荆门市人口结构

2.4 项目建设内容、规模和产出方案

2.4.1 项目建设内容及规模

2.4.2 项目产出方案

2.5 项目商业模式

第三章 项目选址与要素保障

3.1 项目选址方案

3.1.1 项目选址的原则

3.1.2 选址方案的确定

3.2 项目建设条件分析

3.2.1 地理环境

3.2.2 交通运输

第四章 项目建设方案

4.1 智能化建设

4.1.1 智慧示范基地

4.1.2 安全示范基地

4.2 给排水

4.2.1 用水标准及用水量

4.2.2 水源

4.2.3 给水系统

4.2.4 排水系统

4.2.5 污水处理

4.2.6 管材及接口

4.3 电气

4.3.1 供电电源、供电系统及电压

4.3.2 供电主要技术指标

4.3.3 供配电设施及系统

4.3.4 继电保护及电能计量

4.3.5 电气照明

4.3.6 电缆导线选择及线路敷设

4.4 弱电

4.4.1 火灾自动报警及联动控制系统

4.4.2 安全防范系统

4.4.3 有线电视系统

4.4.4 综合布线系统

4.4.5 智能化系统

4.5 暖通

4.5.1 通风空调工程

4.5.2 防排烟工程

4.6 项目设备方案

4.7 建设管理方案

4.7.1 项目建设期管理

4.7.2 项目招标

4.7.3 项目实施进度计划

第五章 项目运营方案

5.1 安全保障方案

5.1.1 危害因素和危害程度分析

5.1.2 安全措施方案

5.1.3 消防设施

5.1.4 燃气安全方案

5.2 运营管理方案

5.2.1 项目运营期组织机构

5.2.2 人力资源配置

第六章 项目投融资与财务方案

6.1 投资估算

6.1.1 投资估算范围及参考依据

6.1.2 项目投资估算

6.1.3 资金使用和管理

6.2 盈利能力分析

6.2.1 基础数据与参数选取

6.2.2 编制依据

6.2.3 收入测算

6.2.4 销售税金及附加

6.2.5 成本核算

6.2.6 财务评价分析

6.3 财务可持续性分析

6.3.1 不确定性分析

6.3.2 评价结论

第七章 项目影响效果分析

7.1 经济影响分析

7.2 社会影响分析

7.3 生态环境影响分析

7.3.1 环境评价依据及执行标准

7.3.2 污染控制目标

7.3.3 主要污染源

7.3.4 建设期间环保措施

7.3.5 项目运营期间环保措施

7.3.6 环境保护的建议

7.3.7 环境影响评价结论

7.4 资源和能源利用效果分析

7.4.1 用能标准和节能规范

7.4.2 节能措施

7.4.3 节水方案

第八章 项目风险管控方案

8.1 工期风险

8.2 质量风险

第九章 结论与建议

9.1 主要研究结论

9.1.1 本项目与产业政策、规划的相符性

9.1.2 本项目的社会效益

9.2 建议

附件：财务分析过程