杭州市滨江区-科技创新综合体及周边配套项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 杭州高新国有控股    2024-07-16

（1）项目审批情况

项目建设单位为杭州滨江城建发展有限公司。项目已取得所需全部合规性文件，已获得审批合规性文件。

（2）项目建设内容

1）建设地点

项目位于杭州市高新（滨江）区。项目地块东至育华路，西至诚业路，南至江南大道，北至安置房宝龙地块，详见下图。

2）建设内容及规模

项目建设范围包括三个地块：A2/A4/A35 文化设施兼容体育兼容科研用地地块，建设内容包括：文化活动中心、全民健身中心、科研用房；G1/S42-30/S41-01 公园绿地兼容社会停车场兼容公共交通场站用地建设内容包括公交首末站、城市绿带和公园配套的辅助用房等，地下室为两个地块合建；S1 城市道路用地建设内容为新建规划支路。

项目合计建筑面积 144380 平方米，其中地上建筑面积 84380 平方米，地下建筑面积 60000 平方米，A2/A4/A35 文化设施兼容体育兼容科研用地地块容积率为 5.00，建筑密度 45.00%，绿地率 20.00%；G1/S42-30/S41-01 公园绿地兼容社会停车场兼容公共交通场站用地地块容积率为 0.26，建筑密度 26.30%，绿地率57.19%。

3）项目建设必要性

①是高新区（滨江）区建设更高质量公共设施配套条件，深化“产城人融合”发展的需要

杭州高新区（滨江）是国务院批准的首批国家级高新技术产业开发区之一，2016年被列入世界一流高科技园区序列。近些年高新区取得了显著的发展成就。但是也面临着发展空间不足、区域竞争加剧、人口加速流入叠加公共服务不足的挑战。

目前，高新区（滨江）常住人口已接近 50 万，“十四五”末预计将超过 65万，其中三分之二以上为 40 岁以下人口。人口的快速增长特别是青年人才的加速涌入，对公共服务、社会治理提出更高要求，迫切需要进一步提升城市的承载能力和高品质公共服务的供给能力，实现公共服务与人口规模、人口结构相匹配。

本项目的设立正是基于上述发展目标。项目定位为包含文化体育中心、创新科研用房、绿地公园和公交始末站的区级综合性公共服务设施。一方面，高新区高素质年轻人居多，对体育和文化需求更高，而高新区目前的配套设施还不够完备，通过项目的实施，有利于实现 10 分钟健身圈，满足居民的文化体育需求。

另一方面可进一步提升区位配套水平，项目位于四桥西侧的宝龙城旁，不仅交通便利，而且还可以与宝龙城的商业和服务业协同。项目建成后，将形成集商业、餐饮、体育、文化、公园、景观和交通枢纽为一体的综合性公共区域，大幅度提升居民的美好生活体验。因此，本项目的建设有利于提升滨江区乃至杭州市的公共服务配套水平。也正因如此，本项目被高新区（滨江）列为“十四五”重大建设项目，其建设是十分必要的。

②是推动滨江区创新型产业发展的需要

滨江区属于创新型产业集聚区，高新企业多，创新发展势头强劲。2019 年浙江省新增上市企业 160 多家，其中在高新区（滨江）培育上市企业 49 家，占比接近全省的 1/3。但是在国内十家世界一流高科技园区序列中，杭州高新区（滨江）面积最小，土地要素最紧张。而且每年还有大量人才进入。因此，必须要提高土地利用率，为科技创新和产业发展创造有利条件。

本项目作为高新（滨江）区的区科技创新综合体及公共服务设施，选址在一桥和四桥之间的核心区域，西侧紧邻宝龙城商业综合体、南侧靠近江南大道，与地铁 6 号线无缝对接，周边生活配套齐备，高新技术企业云集。这样的区域和成熟的配套是有利于吸纳科研机构、创新型企业入驻进行技术研究和开发。同时，建设科技创新和研发中心用房，将对新技术的研发、产业孵化提供有利支撑。

（3）用地情况

用地情况方面，滨江区科技创新综合体及周边配套项目目前已取得《建设用地规划许可证》。

（4）项目投资规模

滨江区科技创新综合体及周边配套项目土地费用为 15,515.24 万元，已计入项目总投资金额。

（5）项目建设进度情况

本项目实施分前期工作（可研报告编制及批复）、方案初步设计、施工图设计、工程招标、工程施工（土建工程、安装工程、装修工程、竣工验收）、交付使用。本项目预计建设期 4 年，运营期 26 年。本期债券存续期 7 年。

本项目于 2022 年 7 月开工建设，预计 2026 年 3 月工程竣工。截至 2024 年 5 月末，滨江区科技创新综合体及周边配套项目主体结构完成90%，机电预留预埋完成 85%，机电安装完成 20%。截至 2024 年 5 月末，已完成投资金额 54,952.00 万元，投资完成率为 32%，其中自有资金 29,099.00 万元，外部融资 25,853.00 万元。

（6）需求分析

根据杭州高新区（滨江）的定位和发展目标，根据产业特点、居民情况和公共设施条件，确定本项目的目标需求。目标定位在以下各方面：

1）科技创新综合体市场分析

科技创新综合体为一个集科技创新研发用房、滨江区级文化活动中心、全民建设活动中心于一体的综合建筑。

①科技创新研发用房

杭州高新区是产业创新发展区。数字和信息产业是滨江区的主打产业，在国内高新区处于领先地位。代表企业有新华三、海康威视、大华技术、浙江中控、宇视科技、迪普科技、网易、国自科技、先锋电子、中芯微电子等公司。产品涵盖了数字通信、数字安防、3C 电子、人工智能、工业互联网、5G 应用、智能网联汽车、机器人等产业产品。

这些数字和信息产业都具有共同特征，即技术含量高、产品和工艺技术更新快、科技研发投入大的特点。

②全民健身中心

高新区（滨江）常住人口已接近 50 万。每年净增常住人口超 3 万人，35 岁以下人口占全区常住人口的 59.5%，“十四五”末预计将超过 65 万，其中三分之二以上为 40 岁以下人口。这些年轻的群体对体育设施的需求更高。下班后进行强度较高的锻炼是年轻人的时尚选择。滨江区的城市环境和基础设施配套完善，但是专业的体育设施还不够齐备。虽然部分小区配备了游泳池或者网球场，但是覆盖面太少。

商业性的体育设施数量不足，费用也过高。对于普通居民而言不适用。按照高新区十四五规划纲要，人均体育场地面积由“十三五”的 2.38m2提升到2.54m2，若按照“十四五”的 65 万人计算，还需要增加体育场地约 10 万 m2。因此，本项目首先要建设公用全民建设中心，为实现全民建设提供便利条件。

③公共文化活动中心

随着人们生活水平的提高，文化消费的比例也逐步提高，对文化需求的品味和文化设施的需求也不断提升。人们对音乐会、舞蹈剧、各类文化展、艺术展、专业图书馆等高端文化需求越来越高。本文化活动中心将根据不同居民的需求配备对应的文化服务设施，满足不同层次居民的文化需要。

2）配套城市绿地公园和交通服务设施市场分析

当今，钢筋水泥摩天大楼的城市模式已经不符合人们的生活需要。人们需要绿色、生态、宜居宜业宜创的新型城市。一座家门口的绿色公园是休闲的好去处。本项目将充分利用地面场地打造一座城市绿色公园，为居民提供游乐休闲的场所。

同时按照高新区“打通城市交通脉络”的要求，进一步完善道路交通，做好地铁和公交的接驳，增加地下公共用停车位，使交通更加便捷顺畅。

3）停车位市场分析

在城市土地利用率不断提高，汽车拥有量快速增长的情况下，有效解决交通拥堵和停车难问题是城市健康发展，提高人民生活质量的保证。本项目作为区级公建中心，人员密集，交通流量大，必须做好停车问题。

项目停车位按照《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（2015 年修订）》配建，非机动车泊位根据浙江省《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》进行配建。

本项目科技创新综合体大楼属于科研建筑，建筑面积为 54701m2，配建机动车标准为 1.0 位/100m2，需车位 548 个；音乐厅为505 座，配建标准为 5 个/百座，需车位 26 个；文化活动中心（除音乐厅、图书阅览室）建筑面积为 5416.56m2，配建标准为 1.8 个/100m2，需车位 98 个；

图书阅览室建筑面积为 1474.72m2，配建标准为 0.7 个/100m2，需车位 11 个；健身中心（娱乐型体育设施）建筑面积为 15147.18m2，配建标准为 1.2 个/100m2，需车位 182 个；商业部分建筑面积为 1000m2，配建标准为 1.0 个/100m2，需车位 10个，小计 875 个；本项目属于行政划拨用地，需配建 20%的公共停车位 175 个。

另外，公园游览面积为 17811 ㎡，配建标准为 0.1 个/100m2，需车位 18 个；公交站房建筑面积为 3600m2，配建标准为 0.4 个/100m2，需车位 15 个；同时根据控规要求计算，需配建社会车位 150 个，合计 1233 个（其中，公共车位 325 个）。本项目要在满足机动车配建标准的基础上，发挥地块潜力，尽量增加停车数量，提升公共服务水平。

4）规划支路市场分析

本项目位于繁华区域，交通流量较大。按照区域规划，在诚业路和育华路之间新建规划支路。规划支路与平乐街相连。新建规划支路有利于改善地块范围内的交通，也有利于减轻江南大道的交通压力。

（7）项目未来收入来源

本项目收入构成包括：科研用房全部出租收取租金；地下车库全部自持，收取停车费。

滨江区科技创新综合体及周边配套项目中公共卫生间、公交首末站、城市绿带和公园配套、新建规划支路等为该项目必要的配套，投资额合计 3,546.45 万元，建筑面积 5,576.00 平方米，占项目投资合计和建筑面积合计分别为 2.05%和3.86%，占比较小。公园游览面积为 17811 ㎡，车位配建标准为 0.1 个/100 ㎡，需车位 18 个；

公交站房建筑面积为 3600 ㎡，车位配建标准为 0.4 个/100 ㎡，需车位 15 个。因此，该部分配套设施的建设可辅助整体项目实现一定经营性收益。滨江区科技创新综合体及周边配套项目中文化活动中心、全民健身中心投资金额合计 26,192.23 万元，建设面积 24,103.00 平方米，占项目投资合计和建筑面积合计分别为 15.11%和 16.69%。

扣减文化活动中心、全民健身中心、公共卫生间、公交首末站、城市绿带和公园配套、新建规划支路后，滨江区科技创新综合体及周边配套项目投资金额和建筑面积分别为 143,598.32 万元和 114,701.00 平方米。公司承诺，本期债券募集资金不用于文化活动中心、全民健身中心、公共卫生间、公交首末站、城市绿带和公园配套、新建规划支路的建设。

1）科研用房出租

参照项目周边高层科技研发用房出租市场价格，并结合本项目特点和建成后市场需求预测，按初始 2.6 元/m2/天计算，每 3 年涨 5%；出租率预期在运营期前两年分别为 70%和 90%，自运营期第三年起出租率预期为 100%考虑。

科技创新综合体及周边配套项目中的科研用房主要服务对象为科研机构或企业的研发机构，其功能主要为研究室、实验室和小型测试等，科研用房部分的用地性质为科研用地。该项目主要面向数字和信息产业的企业，包括数字通信、数字安防、3C 电子、人工智能、工业互联网、5G 应用、智能网联汽车、机器人等产业。

可入驻的还包括基础科学研发单位、设计单位、检验单位等对科研用房有需求的单位，此类单位仪器设备重量一般较小，可直接安装。其建筑功能与设计要求与参照的恒生软件园、华业高科技产业园和智汇中心等项目建设要求类似，同时在确定本项目出租价格水平时已综合考虑了地段和功能差异等因素，取上述参照对象的平均价格水平。

2）停车位出租

本项目位于滨江区较为繁华和交通便利的地段，参照相邻地块滨江区宝龙城市广场地下停车场收费标准 8 元/小时计算，按每个车位平均每天停车 6 小时测算，并结合未来需求预测，按 48 元/天计算，每 3 年涨 5%。

由于项目处于较为前期的建设阶段，尚未有明确的拟入驻企业情况，未就入驻事项签署意向协议。本项目主要面向数字和信息产业的企业，包括数字通信、数字安防、3C 电子、人工智能、工业互联网、5G 应用、智能网联汽车、机器人等产业，此外可入驻的还包括基础科学研发单位、设计单位、检验单位等对科研用房有需求的单位，此类单位仪器设备重量一般较小，可直接安装。

（8）项目总成本情况

建设单位仅对持有的物业提供必要的维修维护、地下停车位维护保养和必要的销售、管理工作，主要成本费用详述如下：

1）燃料动力费：主要为地下车库日常照明、通风消防等用电用水成本，按80 万 kwh/年用电量估算；

2）折旧费：建筑物固定资产按 50 年平均折旧计，残值率按 5%计；

3）修理费按自持的固定资产原值的 0.2%提取；

4）摊销费：其他待摊资产按 5 年摊销，土地费用按 46 年平均摊销；

5）财务费用：本项目长期贷款利率按 4.5%计算，无经营期短期贷款；

6）管理费用：建设单位管理人员兼职负责本项目的综合管理，日常管理费按 20 人，人均 5 万元/年计算。地下车位管理费按停车费收入的 8%计算。

（9）项目收益情况

注：本项目以本次债券获批时点和获批规模进行的相关收益测算。

公司承诺本次项目收入优先用于偿还债券本息。

根据测算，滨江区科技创新综合体及周边配套项目债券融资金额共计30,000.00 万元，项目存续期内累计营业收入 18,714.00 万元，可实现净收益为15,027.00万元，能够覆盖债券存续期内利息9,450.00万元（债券利率假设为4.50%），存续期利息覆盖倍数为 1.59 倍。公司需偿还建设部分的债券本息预计合计为39,450.00 万元，扣除债券存续期内归属公司的净收益，资金缺口为 24,423.00 万元。

针对资金缺口，公司已制定有效补偿措施，如通过公司经营活动产生的现金流入、良好的盈利能力和较为充足的货币资金等对偿还本金提供有力的保障措施。运营期内，项目累计营业收入 219,792.00 万元，可实现净收益 180,377.00 万元，能够覆盖项目对应部分总投资额 143,598.32 万元，覆盖倍数为 1.26 倍。

本次债券项目存续期偿债资金缺口主要来源于公司日常经营活动产生的现金流。近三年，公司经营活动产生的现金流入分别为 354,975.83 万元、420,816.41 万元和 593,250.81 万元，经营现金流入较为充裕。

公司近年来保持着较好的盈利能力。近三年，公司分别实现营业收入 146,842.54 万元、170,828.40万元和 242,217.58 万元，实现净利润分别为 49,352.06 万元、34,428.50 万元和33,025.19 万元。此外，最近三年末，公司货币资金分别为 460,041.42 万元、215,756.42 万元和 486,295.73 万元，货币资金较充足。

随着公司业务的不断发展，公司的营业收入、净利润及经营活动现金流有望进 一步改善或提升，从而为偿还本期债券本息提供保障。

此外，公司资信状况良好，与多家银行建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至 2023 年末，公司从银行获得授信额度为 508.16 亿元，已使用授信额度 214.90 亿元，未使用授信余额 293.27 亿元。良好的银企关系为公司项目投融资提供了较为充分的流动性支持，为本次债券的还本付息提供了 有力资金保障。

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