高端制造、新材料第三工业综合体项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 杭州高新国有控股    2024-07-16

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》强调要加快发展现代产业体系，巩固壮大实体经济根基，促进生产性现代服务业融合化发展；同时提出要发挥创新要素集聚优势，优化城市中心城区功能，完善大中城市宜居宜业功能，引领新兴产业和现代服务业发展。

《杭州市滨江区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》提出重点发展白马湖生态创意城国家级文化产业示范区建设，促进数字经济和文创产业深度融合，加强现代配套服务体系建设，加快产业园区各项配套服务体系建设，打造新型产业社区。

杭政工出【2022】9 号第三工业综合体位于白马湖生态创意城相关区块，建设内容主要包括新制造业厂房、配套用房、地下车库及设备用房等工业生产及附属办公建筑，旨在打造宜业、宜居、宜旅、宜文的文化创意产业集聚区、数字经济发展区和和谐创业示范区，有利于践行区域重大战略、新型城镇化与现代服务业新体系建设，促进生产性现代服务业融合化发展，为加快推进制造强国战略提供有力支撑与保障，符合国家及地方重大战略支持的重大项目建设的要求。

按照 2023 年国家发展和改革委发布的《产业结构调整指导目录（2024 年本）》，该项目符合鼓励类第三十一项“科技服务业”中第 10 条“产业集群综合公共服务平台”。因此，项目符合国家产业政策，属于国家鼓励类的产业类型。

（1）项目审批情况

项目建设单位为杭州高新国有控股集团有限公司下属全资子公司杭州白马湖生态创意城投资开发有限公司。项目已取得所需全部合规性文件。

（2）项目建设内容

1）建设地点

项目位于杭州市滨江区浦乐单元，西至规划地块，北至规划绿地，东、南至规划支路，详见下图。

2）建设内容及规模

项目用地为一类工业用地，项目建设内容主要包括新制造业厂房、配套用房、地下车库及设备用房等工业生产及附属办公建筑，项目总建筑面积 44,618.00 平方米，其中地上建筑面积 29,100.00 平方米，地下建筑面积 15,518.00 平方米，容积率2.8，建筑密度 40%，绿地率 20%。

3）项目建设必要性

①满足城市总体规划，推动滨江数字经济发展的需要

根据滨江区总体规划，滨江面向世界、引领未来、服务全国、带动全市，推动高新区（滨江）高质量发展，建设更高水平的“创新滨江”“数字滨江”“国际滨江”，同时提出了要将白马湖区域建设成为“一城四区”，白马湖定位为“钱塘山水韵，创智白马湖”。

白马湖生态创意城位于杭州高新区（滨江）南部区块，是杭州乃至全国规模最大、产业基础最优越的文化创意产业集聚区和数字经济发展区。因此，本项目的实施，将进一步完善园区基础设施和整体面貌，有力的提升区域整体功能，有利于发展数字产业，有利于推动滨江数字经济发展。

②带动相关产业聚集，促进区域经济增长的需要

产业集聚是一种空间组织形式，事实表明产业集聚对区域的经济增长有着明显促进作用。产业集聚可以形成竞争优势，推动技术创新和带来外部效应，相对于传统行业的产业集聚，高新技术产业集聚由于集聚区内知识溢出的速度较快，其带来的创新优势和外部效应更加明显，进而促进区域经济的增长。

本项目的建设结合城市发展趋势，以文化为载体，聚集创智产业服务等功能，打造新城门户风貌。以数字经济产业领域为主要发展方向，打造集研发、中试、园区孵化为一体的产业园区，为高新技术企业创造一个良好的科研办公及生产环境。通过产业集聚，将大大降低企业成本，提高企业生产效率、促进企业间的交流合作，提高区域产业竞争优势，共同促进区域经济的进一步增长。

③改善投资环境，促进区域经济发展的需要

白马湖生态创意城自 2008 年 4 月启动以来，按照“宜业、宜居、宜游、宜文”逐步形成了以动漫游戏、文化会展、设计服务、文化旅游为特色，集研发、生产、休闲、居住、商贸多功能为一体的文化创意产业集聚区、白马湖旅游休闲度假区、

杭州和谐创业示范区。浦乐单元目标建设成绿色生态、创新转型、宜学宜居、功能复合、交通便捷的产城融合新区。本项目规划发展目标为宜业、宜居、宜旅、宜文，打造和谐创业示范区，做到创业发展与生活品质的结合、文化价值与经济运行的结合、个人创业与整体的结合、政府与民间的结合、对外开放与内生创新有机结合。本项目的建设正是此目标的逐步落实，创造较好的人文环境和生态环境，这为招商引资和引进人才打下了坚实基础，符合促进区域经济发展的需要。

（3）用地情况

用地情况方面，杭政工出【2022】9 号第三工业综合体目前已取得《不动产权证》。

（4）项目投资规模及资金来源

注：发改企业债券〔2022〕261 号同意本次债券所筹资金的 24,500.00 万元用于本项目，由于债券发行时间未匹配公司项目建设所需资金使用进度，故截至 2024 年 5 月末，公司已使用5,261.00 万元银行贷款用于本项目，即本项目实际拟使用债券资金不超过 19,239.00 万元，目前已使用 3,000.00 万元，本期债券拟使用 2,000.00 万元。

杭政工出【2022】9 号第三工业综合体土地费用为 1,559.00 万元，已计入项目总投资金额。

（5）项目建设进度情况

本项目实施分前期决策、设计、工程招标、工程施工及竣工验收阶段等。本项目预计建设期 3 年，运营期 4 年。本期债券存续期 7 年。

本项目于 2022 年 11 月开工建设，预计 2025 年 5 月建成，截至 2024 年 5 月末，杭政工出【2022】9 号第三工业综合体地下室结构完成，正在进行主体结构施工，其中主楼进行至四层楼面施工，副楼进行至三层楼面施工。

截至 2024 年 5 月末，已完成投资金额 10,911.00 万元，投资完成率为 31.17%，其中自有资金 2,650.00 万元，外部融资 8,261.00 万元。

（6）园区市场分析

1）相关政策环境分析

工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。中工招商网资料里显示我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、出口加工区以及各类省级工业园区等。

工业园区作为现代产业快速发展不可或缺的载体，其重要性愈加凸显。工业园区种类包括：科技工业园区和生态工业园区两大类。

根据相关资料调查显示，杭州市有工业园超 2,000 个，包括云栖小镇、西溪创意园、塘栖工业园、跨贸小镇、中泰工业园等等，滨江区有阿里中心杭州滨江园区、东忠科技园、阿里巴巴滨江园区、上峰电商产业园等。从数量上看，工业园市场竞争较为激烈。

白马湖生态创意城位于杭州高新区（滨江）南部区块，总体布局是：

一核：冠山城市核；

二业：文化创意、生态旅游；

三带：紧缩城市带、田园城市带、山水城市带；

四种生活区：生态示范特色居住区、家居改造特色居住区、高端生态特色居住区、新建特色居住区。高度关注农民改造的特色居住区，要成为一大亮点。

五园：设计公园、文化创意公园、动漫公园、白马湖生态旅游度假公园、大地生态产业公园。最新的政府工作报告提到：推动白马湖生态创意城国家级文化产业示范园区“样板区”建设，打造全国数字文化输出中心。

综上分析，在区域产业政策以及白马湖区域自身的环境、产业发展定位加持下，白马湖区域的工业园区建设将存在巨大的市场前景。

2）高新（滨江）区产业园区发展现状

杭州高新区（滨江）是杭州从“西湖时代”向“钱塘江时代”迈进的桥头堡、先行军，努力建设世界一流高科技园区、全国数字经济最强区、浙江高新产业重大集聚区、杭州拥江发展示范区，彰显科技新城首位度和贡献率。

杭州高新区（滨江）始终坚持发展高科技、实现产业化、建设科技新城，坚持“产业引领、创新驱动、产城融合、民生优先”四大战略，坚持一张蓝图绘到底，通过区域整体腾笼换鸟，力求实现滨江整体凤凰涅槃。

2023 年，杭州高新区（滨江）全年实现地区生产总值 2,467.90 亿元、增长 8.0%，总量保持全市第三，增速全市第二；规上工业增加值 883.4 亿元、增长 7.0%，总量全市第一、增速全市第二；服务业增加值 1,543.40 亿元、增长 9.2%；实现财政总收入 462.5 亿元、增长 6.7%，一般公共预算收入 242.1 亿元、增长 12.8%。

2023 年，杭州高新区（滨江）全年完成含合作区（园）固定资产投资 393.4 亿元、增长 7.9%，其中工业、高新产业、制造业投资分别增长 21.9%、22.1%、20.5%。创新打造“天堂硅谷·投资 e 平台”，搭建五大应用场景，实现项目全集成、过程可监管、趋势可视化。全年新引进人才数 41,029 人，新招引亿元以上项目 48 个，项目落点 21 个，摘牌 9 个，开工 24 个。

高新区（滨江）始终坚持“绿水青山就是金山银山”的发展理念，推进全域城市化、全域景区化建设，坚持以一流的环境吸引一流的人才、以一流的人才创办一流的企业、以一流的企业反哺一流的城市，通过加快城市化进程和优质公共资源配置，提升区域综合承载力，走选商优商、集约高效的城市发展之路。

坚持集约高效利用土地，保持产业项目供地“3+2”标准（投入 600 万元/亩、产出 1000 万元/亩、税收100 万元/亩+员工 300 人、地下开发两层），将城市工业项目容积率放宽到 3.0，并大力开发地下空间，造就了现代科技新城的城市形态。

高新区（滨江）始终致力于发展高新技术产业，走出了一条主导产业突出、高新特色鲜明的产业发展之路。产业园区大多以研发办公及企业总部为主，入驻企业以软件和服务外包、电子商务、物联网、文化创意等为主。

（7）产业分析

1）高端装备业市场分析

改革开放 40 年，我国制造业经历了飞速发展，已经成为世界上工业体系最完备、工业产值与规模最大的国家。高端装备制造领域，我国在智能制造装备、海洋工程装备、先进轨道交通装备、新能源汽车等新兴产业已经取得显著成绩，高端装备制造业产值占装备制造业的比重已超过 10%，高端装备制造业已经成为我国国民经济的支柱产业。从未来趋势看，我国将逐步改变世界高端装备产业格局，重塑世界高端装备产业链和价值链，崛起成为一支最重要的国际力量。

当前，我国装备制造业中的大部分细分产业在全球价值链中仍然处于中低端位置，尤其是关键材料和核心零部件仍受制于人。但是，强大的制造业基础、高强度的研发投入、巨大的内部市场需求和不断的高科技人才供给，将促进我国在高端装备在各领域逐渐实现量的积累和质的突破。

在新一轮科技革命推动下，我国高端装备制造企业已经逐步进入高铁、航空航天、卫星通讯、智能制造等高附加值产业环节，推动技术创新和产业变革，打破发达国家掌控的全球价值链固化状态。在世界高端装备制造产业格局重塑的过程中，中国企业成为一道亮丽的名片。

2）新材料市场分析

新材料是我国重点推进的战略性新兴产业之一。对于支撑整个战略性新兴产业发展，促进传统产业转型升级，保障国家重大工程建设，具有重要战略意义。我国将大力发展新材料产业，新材料产业的市场发展前景将十分广阔。随着科学技术发展，人们在传统材料的基础上，根据现代科技的研究成果，开发出新材料。目前，我国新材料市场呈现出如下特点：

①新材料发展势头强劲，前景广阔

我国新材料产业正处于强劲的发展态势，有关统计资料表明，未来中国新材料产业市场增长速度将继续保持在 20％以上。

从新材料产业结构发展趋势上看，电池材料和光电新材料领域的技术壁垒已经打开，即将迎来高速发展阶段。在磁性材料、人工晶体、新能源材料等产业领域，国内企业依靠技术引进和自主创新，产业规模不断扩大，产品结构不断完善，不但满足了国内发展的需求，在国际上也占据重要地位，一大批产品或企业开始对全球的产业产生重大的影响。

超导材料、纳米材料、半导体照明等新材料产业从无到有，逐步建立起来，这些产业拥有自己的知识产权，并基本与世界发展同步，打破了国外企业对国内市场的垄断。

②区域式发展模式带动产业集群发展

我国新材料产业开发区发展主要依托矿产资源、产业基础、技术与人才、区位及市场等，其中资源和产业基础为关键依托要素。有关数据表明，中国新材料产业基地近 1/3 分布在中西部地区，主要依托资源优势；而东部地区则主要依靠市场、技术与人才等要素。各地的经济开发区、高新技术园区和产业基地为新材料产业集群的持续健康发展提供了有力保障。各区域新材料产业的发展及分布各有优势、各有特色。

长江三角洲是我国最大的制造业基地，在主导产业中一半是具有比较优势的材料行业，并且在材料产业中的产值比重达到了 50％以上，市场占有率则普遍高于全国市场份额的 20％，个别行业如纺织和化纤占到了全国市场的 50％左右，从发展势头上看，材料产业优势还在进一步扩张；珠江三角洲新材料产品行业集中度高，出口创汇能力较强，外向型特点突出，科技创新活跃。京津冀鲁地区是全国科技创新资源最为集中的地区，新材料产业发展迅猛。

电子信息材料、能源材料、生物医用材料、纳米材料、超导材料等领域在全国具有竞争优势和特色。这种在产业集聚背景下和区域分工是我国目前新材料发展战略的基本方向，以高速知识更新和高频技术创新为基本特征的新材料产业，在通过专业化程度的不断提高而促进了具体行业的进一步创新。

③上下游产业整合促进新材料产业发展

新材料产业属于整个制造业上游产业，面对的下游产业广阔。如能源、汽车、建筑、计算机、电子信息、航空航天、交通运输等。产业整合、共同发展的观点和模式，无论对上游的新材料产业还是对下游的各行业来说，都是促进需求、面向市场的双赢之策。

从我国经济发展情况看，高新技术产业正迎来一个前所未有的高增时代。新材料作为高新技术产业的支撑，将显示出更加广阔的发展前景，因此新材料必须与其它产业加快融合，形成更加合理的上下游产业链和多种形式的产业格局，不断提高独立自主的创新能力，以适应新形势下国民经济发展的需要。

④新材料产业国际转移日益加快，产品技术走向国际市场

中国作为新材料市场需求大、综合优势好的发展中国家，已成为国际新材料巨头产业转移的重要对象。拜耳、杜邦、GE 等纷纷开始其在中国的战略布局，通过设立独资或合资公司，建设大型材料项目，力图在我国新材料产业中占有一席之地。国内一些实力较强的新材料企业利用自身发展优势，也在不断加大与国外企业的技术和产业合作，借助国际力量来提升自己的竞争水平。

另一方面，国家鼓励和支持有实力的企业和跨国公司在行业内建立联合的研究中心；促进企业走出去，在国外建立研发中心或生产基地，实施人才国际化战略，积极引进国外研究人才和团队，尤其是领军人物以及工程化技术人才的引进，在国内形成一批技术带头人。

新材料产业总体分为先进基础材料、关键战略材料和前沿新材料三个重点方向。我国新材料产业起步晚、底子薄、总体发展慢，仍处于培育发展阶段。新材料产业发展的滞后，已成为制约制造强国建设的重要瓶颈。当前，我国正处在经济转型和结构提升的关键期，加快发展新材料，对推动技术创新，支撑产业升级，建设制造强国具有重要战略意义。

（8）项目未来收入来源

本项目的收入主要包括工业园区的房屋销售收入、停车位销售收入等。

1）工业园房屋出售

项目地上建筑面积为 29,100 ㎡，可全部出售。销售进度预期在运营期前两年分别为 50%和 100%，销售期为 2025 年-2026 年共 2 年。参考滨江区同类型工业园区销售价格，本项目工业园房屋销售单价按 1.8 万元/㎡计算。

滨江区地下停车位出售价格约 20 万元/个至 40 万元/个，本项目可售停车位 278个，考虑项目为工业园项目，销售价格暂定 20 万元/个计。

由于项目处于较为前期的建设阶段，尚未有明确的拟入驻企业情况，未就入驻事项签署意向协议。本项目未来入驻企业以软件和服务外包、电子商务、物联网等为主。

（9）项目总成本情况

1）经营成本

经营成本主要包括人员工资及福利费、其他经营费用等。

①人员工资及福利费

本项目经营过程需要管理人员、水电工人、保洁人员以及车库服务人员等。按照营业收入的 3%计。

②其他经营费用

其他经营费用按照营业收入的 1.0%计。

2）利息支出

用于募投项目的债务资金为 24,500 万元，假设融资利率为 4.5%。

3）摊销费

本项目土地费摊销按 10 年考虑，项目建设用地费为 1,559 万元，因此每年的摊销额为 156 万元。

（10）项目收益情况

项目存续期净收益=营业收入-经营成本-增值税-税金及附加=57,940-2,318-1,699-204=53,719 万元。

公司承诺本次项目收入优先用于偿还债券本息。根据测算，杭政工出【2022】9 号第三工业综合体债券融资金额共计 24,500.00万元3，项目存续期内累计营业收入 57,940.00 万元，可实现净收益为 53,719.00 万元，能够覆盖债券存续期内利息 7,718.00 万元与债券本息 32,218.00 万元（债券利率假设为 4.50%），存续期利息覆盖倍数为 6.96 倍。

因此，本项目自身盈利能力较强，良好的项目收益情况为本次债券的还本付息提供了有力的资金保障。运营期内，项目累计营业收入 57,940.00 万元，可实现净收益 53,719.00 万元，能够覆盖项目总投资额 35,000.00 万元，覆盖倍数为 1.53 倍，税后内部收益率为 7.14%，投资回收期为 4.94 年。

此报告为公开摘录部分，如需定制化政府立项、银行贷款、投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。