福建省仙游县-鲤南海亭花园 A 区安置房项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 九仙产业投资    2024-08-05

1、项目实施主体

项目法人及建设单位均为公司控股子公司仙游县城南新区房地产开发有限公司。管理、技术人员主要由建设单位人员构成，不足部分通过社会公开招聘补足。

2、项目建设规模及内容

本项目建设仙游县鲤南海亭花园 A 区安置房。项目总用地面积为 29480.00 平方米，总建筑面积 115819.37 平方米，其中地上建筑面积 87919.37 平方米，地下建筑面积 27900 平方米。项目主要建设7 栋 24、26 层住宅楼。其中住宅建筑面积83738.64 平方米，配套用房建筑面积为 1705.24 平方米；

配套建设道路、绿化、停车位、人防、消防、配电系统、给排水系统、供气系统、暖通系统等设施。项目绿化面积 10300 平方米，绿化率 30.01%，建筑密度15.98%，容积率 2.49。本项目建成后，可提供安置房767 套，供2685 人居住（3.5 人/户）；建设停车位 1877 个，其中，地上机动车停车位52个，地下机动车停车位 785 个，地上非机动车停车位1040 个。

3、项目投资估算

本项目总投资 46,700.00 万元，其中工程费用为33,795.58万元，工程建设其他费用为 8,966.40 万元，预备费用为2,138.10万元，建设期利息 1,800.00 万元。

4、项目用地情况

本项目用地性质为建设用地，用途为城镇住宅用地，其建设符合仙游县总体规划的统一要求，并已取得的仙游县自然资源局颁发的项目用地预审及选址意见书。本项目前期采用划拨形式供地，待项目建设完工后、安置前，项目业主将根据莆政综【2004】164 号“以行政划拨方式取得的国有土地使用权补办出让手续时，补交土地出让金标准按经备案的评估地价 40%收取”之规定，核定补交土地出让金并补办出让手续，土地性质转为出让。补交土地出让金已纳入项目总投资，补交土地出让金后项目将具备对外出售条件。

仙游县鲤南海亭花园A区安置房项目的项目用地已取得政府划拨文件，相关权证正在办理中，待项目建设完工后、安置前，补交土地出让金，并补办出让手续，将土地性质转为出让。土地出让金补交主体为仙游县城南新区房地产开发有限公司，预计金额 7,723.02 万元。公司承诺债券募集资金不用于缴纳土地出让金。

5、项目实施进度

根据《可行性研究报告》，本工程建设期为2 年。截至2022年12 月 31 日，项目施工许可证等资质均已办妥，并于2023 年1月正式开工，预计完工时间将在 2024 年 12 月。截至2024 年5 月末，本项目已投入金额 2.17 亿元，目前正在进行项目主体部分施工。项目进度百分比（已投金额投资百分比）为46.39%。

6、项目资金来源

本项目总投资 46,700.00 万元，项目的资本金比例为35.76%，即 16,700.00 万元，通过发行债券或银行借款筹集资金30,000.0万元。该项目拟使用本次债券募集资金 29,000.00 万元（拟使用本期债券募集资金 2,400.00 万元），剩余缺口来源为银行借款。

7、项目纳计划情况、拆迁安置情况

（1）建设内容：项目总建筑面积 115819.37 平方米，可提供安置房 767 套，共计 7 幢 24、26 层。

（2）纳计划情况：该项目已纳入 2022 年省级棚改和公租房项目清单，共纳入套数 767 套、建筑面积111000 平方米（纳入建筑面积为前期预估数，具体以实际为准，下同），已全部纳入。

（3）拆迁安置情况：该项目安置对象为鲤南镇玉田片区的拆迁户，该项目共涉及拆迁户 691 户，拆迁面积91075 ㎡，安置方式为货币化安置、原地安置（即征迁单位给予被征迁人房屋征迁补偿费用，在自愿的基础上，被征迁人有权以低于市场的价格购买对应建设的安置房，允许按规定适当增加选购面积），拆迁补偿标准为6,800 元/㎡（各户根据被拆迁房屋的结构不同略有差异），由政府承担拆迁费用和安置补贴。

8、项目建设必要性和社会效益

（1）项目棚户区改造提出的背景

仙游中心城区北部片区是仙游的传统城区所在，伴随着城市的迅速发展，城市向东实现了产业片区的建设，向北则不断延伸新城建设。根据《仙游中心城区北部片区控制性详细规划》，仙游中心城区北部片区规划区整体定位遵循仙游县城市总体规划对该区的发展引导，是以行政、商业、商贸为核心的城市综合发展片区。

但鲤城北部片区部分区域内现状民居建筑多为自建房，建筑质量普遍较差，大多数建于上世纪 80、90 年代，临时搭盖较多。本项目依靠国家和省委、省政府以及仙游县委、县政府的各项扶持政策，利用已有的棚户区改造经验，彻底改善棚户区居民的居住环境，提升棚户区居民的生活条件，为仙游县构建和谐社会、实现仙游县人民的中国梦做出更大贡献。

（2）项目建设是落实十三五规划保障和改善民生的具体体现

本项目的实施能从根本上改善这些棚户区居民的住房问题，使棚户区居民真正享受到与城市居民同等的居住条件，是落实党中央政策，建设和谐社会，改善民生的需要。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中提出：坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。

立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。

进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。

仙游县“十三五”规划纲要提出坚持高起点规划、高品位设计，提升城市规划和建筑风貌形象设计水平。坚持新区拓展与旧城改造并重、城市建设与功能配套并举，推进“一溪两岸主城区”向东拓展延伸、南北齐头并进。

推动县行政中心、政法组团、“两校两中心”整体搬迁，加快永鸿文化城、锦福、财富中心等一批城市综合体项目和“两所两队”、“六馆”等公共设施项目建设，大力推进东门、垅头、林碑等棚户区改造。基本完成城区二环路范围内开发及三环路建设，拉大城市框架，优化城市风貌，形成 60 平方公里的县城规模。

发挥中心城区支撑城镇化格局重要支点作用，并以此为依托，努力实现仙游县城市建设与湄洲湾港口发展的有机联动。符合仙游推进城市发展“东拓南进西扩北兴中修”的理念，对于提升区域经济的竞争能力以及社会主义现代化建设将起到积极的推动作用。本项目为棚户区改造模式，参照“就近安置”政策，安置当地的居民。由此可见，项目的建设意义重大，势在必行。

（3）实施棚户区改造是促进经济社会发展的有效途径

当前宏观经济正在恢复增长，棚户区改造是重大的扩大内需举措，是将促进经济发展与改善民生的有机结合，是推动经济社会又好又快发展的根本要求。从一定意义上说，棚户区改造不仅是一项民生工程，事关地方经济社会的可持续发展，是拉动经济增长的有效途径。它可以一手拉动投资增长，一手拉动消费增长，是新的经济增长点。

项目的建设，可拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业发展，带动家电、家具、装修等消费增长，因此发展潜力很大；可充分增加以服务业为主的第三产业基础就业岗位，同时也是扩大居民消费最有效的途经。同时，由于房价上涨，已引起低收入者在内的普通百姓的不满，此举将有利于从供给的角度平抑房价，从需求的角度缓和社会矛盾。

（4）项目是改善居民生活居住条件，构建环境优美的宜居城市的需要

随着经济的发展、人们生活水平的逐渐提高，人们对于居住条件的要求也日渐提高。在满足基本温饱的基础上，改善自身居住环境成了人们迫切的愿望，也是各级政府推进城市建设的重要目标。

项目处于仙游县鲤北片区，其中建筑布局不合理，且由于年代久远，房屋抗震性能差、结构及消防安全隐患严重、基础设施落后、区间道路规划不合理、卫生条件差等一些矛盾日益浮现和突出，如果不加以重视解决，将会严重影响片区中低收入群众的居住环境和生活质量。

因此，项目的建设可以使旧城区的空间得到有效的梳理，解决居民的住房问题，改善该片区居民居住条件，提高居民生活质量，提升整个城市的环境质量，有助于仙游县构建环境优美的宜居县城。

（5）合理规划土地，提高土地利用率

从规划区现状土地开发强度来看，缺乏统一规划，土地开发价值尚未得到充分体现。片区内主要以散乱住宅等村镇建筑为主，公共设施较为分散，布局不合理，土地利用率低，造成土地资源的浪费，不仅存在各种安全隐患，而且严重制约了区域的经济发展，成了该片区继续发展的瓶颈。

项目的实施，不仅改善了棚户区居民的住房问题，还将为建立和谐社会，以人为本，关心民生，维护社会稳定，使住房困难群体、低收入家庭能享受国家相关优惠政策，提高居住和生活质量，共享改革发展成果做出巨大贡献；同时，将打通道路关键节点，完善城市功能配套，改善群众居住环境，繁荣区域商贸氛围，提升片区的整体品位，改善群众的生活品质。因此项目建设具有十分重要意义，项目建设是必要的。

9、项目实施的经济效益

（1）预期收益项目

预计在 2025 年开始销售，住宅可销售面积为83738.64平方米（安置价部分占比约 80%，优惠价部分占比约20%，分4 年销售完成），车库 785 个（分 4 年销售完成）。

1）安置小区住宅房出售收入

根据仙游县住房和城乡建设局出具的《关于仙游县鲤南海亭花园 A 区安置房项目、仙游县鲤南海亭花园B 区安置房项目和鲤北万福 61 号地块安置区项目相关情况的说明》，仙游县鲤南海亭花园A区安置房项目、仙游县鲤南海亭花园 B 区安置房项目位于仙游县核心地段，周边有“好景家园”、“兰溪·新天地等楼盘”，市场均价为8750 元/平。

根据以上周边楼盘价格，按照谨慎原则，仙游县鲤南海亭花园 A 区安置房项目、仙游县鲤南海亭花园B 区安置房项目安置价为 6100 元/平、优惠价为 6700 元/平，符合市场行情。

以 安 置 价销 售 的 面 积 67000.00 ㎡，以优惠价销售的面积16,738.60 ㎡，在不考虑公司对项目实施主体持股比例时，本项目住宅出售总收入 52,084.90 万元，其中采用安置价部分销售收入40,870.00 万元，采用优惠部分销售收入11,214.90 万元。由于仙游县商品房（住宅）去化周期约为8.2 个月，保守起见暂估项目可在 4 年销售完毕，每年销售情况相同。

2）地下车位出售收入

根据周边市场价，预计地下车位单价为10 万元/个，该项目共计地下车位 785 个，在不考虑公司对项目实施主体持股比例时，本项目地下车位销售收入 7,850.00 万元。暂估车库可同住房一致在4 年销售完毕，每年销售情况相同。

3）税金及附加

①增值税：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019 年第39号）的规定，项目增值税率暂按 8%计取。

②城市维护建设税按营业税税额的5%计取。

③教育费附加按营业税税额的 3%计取。

④地方教育费附加按营业税税额的2%计取。

⑤本项目为棚户区改造项目，增值额不超过20%，不计土地增值税。

若按公司对项目实施主体持股比例92.32%计算，本项目销售收入合计 55,331.90 万元，其中采用安置价部分销售收入37,731.18万元，采用优惠部分销售收入 10,353.60 万元，地下车位销售收入7,247.12 万元。

（2）成本费用分析

项目经营成本包括销售费用、管理费用。销售费用包括销售人员工资、营销推广费、测量费等，销售费用按照销售额的 2%估算。管理费用包括管理人员工资福利、奖金、公司经费、业务招待费、办公行政费等，管理费用按照销售额的1%估算。

若按照公司对项目实施主体持股比例92.32%计算，则项目经营成本合计 1,659.96 万元，其中销售费用1,106.64 万元，管理费用合计 553.32 万元。

（3）净收益分析

根据项目整体收益，该项目投资回收期4 年，运营期收入合计59,934.90 万元，净收益合计 56,504.25 万元，净收益可覆盖项目总投资 46,700.00 万元。按照公司对项目实施主体持股比例92.32%，则该项目运营期收入合计 55,331.90 万元，净收益合计 52,164.73 万元，净收益可覆盖项目按照持股比例计算的总投资 43,113.44 万元。

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