万福 61 号地块安置区项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 九仙产业投资    2024-08-05

1、项目实施主体

项目法人及建设单位均为公司控股子公司仙游县鲤东投资有限公司。管理、技术人员主要由建设单位人员构成，不足部分通过社会公开招聘补足。

2、项目建设规模及内容

本项目基地位于福建省莆田市仙游县鲤城街道，东至城东环路，西至东一环路，南至北厝路，北至清源路，周边交通便捷顺畅；基地周围景观较佳，紧邻基地的东侧有水域，东南面不远处木兰溪环绕，自然条件得天独厚。

项目总用地面积为 63974.20 平方米（约合95.96 亩），总建筑面积为 229805 平方米，其中，地上建筑面积173605 平方米（其中住宅建筑面积 132200 平方米），地下建筑面积56200 平方米。项目主要建设住宅楼以及住宅底商、地下室、道路、广场、景观绿化等配套设施。

项目可提供安置房 1206 套，建设15 栋住宅，1 栋12层，4栋 14 层,10 栋 16 层，车位数 1435 个（其中地上停车位213 个，地下停车位 1222 个）。

3、项目投资估算

根据投资估算内容和估算方法，对各项投资进行汇总，项目总投资 84,957.70 万元，其中，工程费用 67,268.40 万元，工程建设其他费用 13,643.70 万元，预备费 4,045.60 万元。

4、项目用地情况

本项目用地性质为建设用地，用途为城镇住宅用地，其建设符合仙游县总体规划的统一要求，并已取得的仙游县自然资源局颁发的项目用地预审及选址意见书。

本项目前期采用划拨形式供地，待项目建设完工后、安置前，项目业主将根据莆政综【2004】164 号“以行政划拨方式取得的国有土地使用权补办出让手续时，补交土地出让金标准按经备案的评估地价 40%收取”之规定，核定补交土地出让金并补办出让手续，土地性质转为出让。补交土地出让金已纳入项目总投资，补交土地出让金后项目将具备对外出售条件。

该项目用地已划拨，权证尚在办理中，待项目建设完工后、安置前，补交土地出让金，并补办出让手续，将土地性质转为出让。土地出让金补交主体为仙游县鲤东投资有限公司，预计金额9,462.68 万元。

5、项目实施进度

根据项目的具体情况，建设工期为36 个月。本项目已于2022年 1 月开工，预计完工时间将在 2024 年12 月。截至2024 年5月末，项目已投入金额 5.51 亿元，目前正在进行项目主体部分施工。

项目进度百分比（已投金额投资百分比）为64.81%。

6、项目资金来源

本项目总投资 84,957.70 万元，项目的资本金比例为29.38%，即 24,957.70 万元，通过债券或银行借款筹集资金60,000.00万元。该项目拟使用本次债券募集资金 57,000.00 万元（拟使用本期债券募集资金 0.00 万元），剩余缺口来源为银行借款。

7、项目纳计划情况、拆迁安置情况

建设内容：项目总建筑面积 229805 平方米，可提供安置房1206 套，建设 15 栋住宅，1 栋 12 层，4 栋14 层,10 栋16 层。

纳计划情况：该项目纳入 2021 年省级棚改和公租房项目清单，纳入套数 1206 套、建筑面积 220000 平方米。（纳入建筑面积为前期预估数，具体以实际为准）

拆迁安置情况：该项目安置对象为仙游县鲤城街道周边拆迁户，该项目共涉及拆迁户 1148 户，拆迁面积144152 ㎡，安置方式为货币化安置、原地安置（即征迁单位给予被征迁人房屋征迁补偿费用，在自愿的基础上，被征迁人有权以低于市场的价格购买对应建设的安置房，允许按规定适当增加选购面积），拆迁补偿标准为7,000 元/㎡（各户根据被拆迁房屋的结构不同略有差异），由政府承担拆迁费用和安置补贴。

8、项目建设必要性和社会效益

（1）项目建设是落实十四五规划保障和改善民生的具体体现

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中指出“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。”；

同时，“统筹规划保障性住房、棚户区改造和配套设施建设，确保建筑质量，方便住户日常生活和出行”。本项目的实施能从根本上改善这些棚户区居民的住房问题，使棚户区居民真正享受到与城市居民同等的居住条件，是落实党中央政策，建设和谐社会，改善民生的需要。

（2）实施棚户区改造是促进经济社会发展的有效途径

当前宏观经济正在恢复增长，棚户区改造是重大的扩大内需举措，是将促进经济发展与改善民生的有机结合，是推动经济社会又好又快发展的根本要求。

从一定意义上说，棚户区改造不仅是一项民生工程，事关地方经济社会的可持续发展，是拉动经济增长的有效途径。它可以一手拉动投资增长，一手拉动消费增长，是新的经济增长点。

项目的建设，可拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业发展，带动家电、家具、装修等消费增长，因此发展潜力很大；可充分增加以服务业为主的第三产业基础就业岗位，同时也是扩大居民消费最有效的途经。同时，由于房价上涨，已引起低收入者在内的普通百姓的不满，此举将有利于从供给的角度平抑房价，从需求的角度缓和社会矛盾。

（3）项目是改善居民生活居住条件，构建环境优美的宜居城市的需要

随着经济的发展、人们生活水平的逐渐提高，人们对于居住条件的要求也日渐提高。

在满足基本温饱的基础上，改善自身居住环境成了人们迫切的愿望，也是各级政府推进城市建设的重要目标。项目处于仙游县鲤北片区，其中建筑布局不合理，且由于年代久远，房屋抗震性能差、结构及消防安全隐患严重、基础设施落后、区间道路规划不合理、卫生条件差等一些矛盾日益浮现和突出，如果不加以重视解决，将会严重影响片区中低收入群众的居住环境和生活质量。

因此，项目的建设可以使旧城区的空间得到有效的梳理，解决居民的住房问题，改善该片区居民居住条件，提高居民生活质量，提升整个城市的环境质量，有助于仙游县构建环境优美的宜居县城。

（4）合理规划土地，提高土地利用率

从规划区现状土地开发强度来看，缺乏统一规划，土地开发价值尚未得到充分体现。片区内主要以散乱住宅等村镇建筑为主，公共设施较为分散，布局不合理，土地利用率低，造成土地资源的浪费，不仅存在各种安全隐患，而且严重制约了区域的经济发展，成了该片区继续发展的瓶颈。

项目的实施，不仅改善了棚户区居民的住房问题，还将为建立和谐社会，以人为本，关心民生，维护社会稳定，使住房困难群体、低收入家庭能享受国家相关优惠政策，提高居住和生活质量，共享改革发展成果做出巨大贡献；同时，将打通道路关键节点，完善城市功能配套，改善群众居住环境，繁荣区域商贸氛围，提升片区的整体品位，改善群众的生活品质。因此项目建设具有十分重要意义，项目建设是必要的。

9、项目实施的经济效益

1）安置小区住宅房出售收入

根据仙游县住房和城乡建设局出具的《关于仙游县鲤南海亭花园 A 区安置房项目、仙游县鲤南海亭花园B 区安置房项目和鲤北万福 61 号地块安置区项目相关情况的说明》，鲤北万福61 号地块安置区项目均位于仙游县核心地段，周边有建发玺院、浩宇榕樾府等楼盘，市场均价为 10400 元/平。根据以上周边楼盘价格，按照谨慎原则，鲤北万福 61 号地块安置区项目预计安置价为6200 元/平、优惠价为 7000 元/平，符合市场行情。

以安置价销售的面积 105,760.00 ㎡，以优惠价销售的面积26,440.00 ㎡，住宅出售总收入 84,079.20 万元，其中采用安置价部分销售收入 65,571.20 万元，采用优惠部分销售收入18,508.00 万元。由于仙游县商品房（住宅）去化周期约为8.2 个月，保守起见暂估项目可在 4 年销售完毕，每年销售情况相同。

2）住宅底商用房申购收入

根据周边市场价，预计住宅底商用房单价为15,200.00 元/㎡，该项目共计住宅底商用房面积 38,035.00 ㎡，住宅底商用房销售收入57,813.20 万元。暂估可同住房一致在 4 年销售完毕，每年销售情况相同。

3）地下车位出售收入

根据周边市场价，预计地下车位单价为10 万元/个，该项目共计地下车位 1,222.00 个，地下车位销售收入12,220.00 万元。暂估车库可同住房一致在 4 年销售完毕，每年销售情况相同。

4）税金及附加

①增值税：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019 年第39号）的规定，项目增值税率暂按 8%计取。

②城市维护建设税按营业税税额的5%计取。

③教育费附加按营业税税额的 3%计取。

④地方教育费附加按营业税税额的2%计取。

⑤本项目为棚户区改造项目，增值额不超过20%，不计土地增值税。

（2）成本费用分析

项目经营成本包括销售费用、管理费用。销售费用包括销售人员工资、营销推广费、测量费等，销售费用按照销售额的 2%估算。管理费用包括管理人员工资福利、奖金、公司经费、业务招待费、办公行政费等，管理费用按照销售额的1%估算。

（3）净收益测算

按照公司对项目实施主体持股比例100.00%，该项目投资回收期 3 年，运营期收入合计154,112.40 万元，净收益合计 142,818.33 万元，净收益可覆盖项目按照持股比例计算的总投资 84,957.70 万元。

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