北京市海淀区翠湖科技园 HD00-0303-0107地块项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 24海淀01    2024-09-11

1、项目审批情况

项目建设单位为北京实创科技园开发建设股份有限公司的全资子公司北京实创驭智有限责任公司。项目已取得所需全部合规性文件，已获得审批合规性文件如下：

2022 年 10 月11 日北京市规划和自然资源委员会：京（2022）海不动产权第 0044284号。

2022 年 10 月11 日北京市规划和自然资源委员会：京（2022）海不动产权第 0044285号。

2022 年 10 月31 日北京市规划和自然资源委员会海淀分局：2022 规自（海）建字 0026号。

2022 年 12 月5 日北京市海淀区住房和城乡建设委员会：110108202212050101。

2021 年 9 月10 日北京市海淀区发展和改革委员会：京海淀发改（备）【2021】123 号。

注：本项目在北京市城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，使用已批准建设用地进行建设的项目，不涉及新增建设用地，按照原国土资源部《关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》 (国土资规[2016]16 号)有关规定,可不进行建设项目用地预审。

本项目以出让方式供地，根据《北京市城乡规划条例》相关规定，无需提供选址意见书。“建设用地规划许可证”自 2019 年 4 月 28 日《北京市城乡规划条例》实施后不再办理。

2、项目建设内容

（1）建设地点

本项目位于海淀区苏家坨镇，项目用地四至为：东、北至环保园一路，西、南至3-3-140地块水域用地。具体位置详见下图。

（2）建设内容及规模

项目总用地面积27,041.62㎡，地上总建筑面积45,781.87㎡，地下总建筑面积32,660.35㎡，建设内容为科研设计用房及配套服务用房。

3、项目建设必要性

（1）本项目对于实现新一代信息技术提升具有必要性。

新一代信息技术是国务院确定的七个战略性新兴产业之一，是以物联网、云计算、大数据、人工智能为代表的新兴技术，它既是信息技术的纵向升级，也是信息技术的横向渗透融合。新一代信息技术无疑是当今世界创新最活跃、渗透性最强、影响力最广的领域，正在全球范围内引发新一轮的科技革命，并以前所未有的速度转化为现实生产力，引领科技、经济和社会日新月异。

以北京市为例，“十三五”期间，新一代信息技术和医药健康产业双引擎作用持续发挥，高精尖结构加快构建，大力推动了经济高质量发展。在国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要中，上到国家层面的“聚焦新一代信息技术”，北京市层面的“大力发展新一代信息技术产业”，下到海淀区层面的“提升新一代信息技术”，均将新一代信息技术提升到国民经济和社会发展的重要地位。

《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》，更是直接强调“突出大信息和大健康产业主导地位”，推动大信息产业引领发展，提升大信息全产业链条的创新力、控制力和辐射力。本项目位于中关村科学城北区内北清路南侧的翠湖发展极，重点集聚国际知名新一代信息技术、人工智能、自动驾驶企业，致力于推动新一代信息技术引领发展，提升新一代信息技术的创新力及辐射力，打造北清路高质量发展主引擎。因此，本项目对于实现新一代信息技术提升非常必要。

（2）是构筑北部新区原始创新与产业创新融合发展新格局的现实需要。

中关村科学城北区作为承接北京高端科技创新功能、高精尖产业落地、构筑北京西北部创新发展高地、推动中心城区和生态涵养区同步高质量发展最现实的强大引擎，是海淀区建设全国科技创新中心核心区的战略腹地和发展纵深。

目前，该区域有一定的空间承载能力，亦有高新产业布局，但缺乏引领性头部企业和高能级创新平台。为此，《中关村科学城北区发展行动计划》制定的北部打造全球影响力科技产业创新中心的首要任务就是要打造前沿信息产业集群。

本项目位于中关村科学城北区的翠湖科技园内。翠湖科技园作为中关村科学城北区中北清路前沿科创发展走廊的战略腹地，具有一定的空间承载能力和高新产业布局。

同时，北京实创科技园开发建设股份有限公司作为海淀区专业从事中关村科学城北区开发建设、运营管理和产业服务的国有控股企业，主要承担中关村科学城北区的建设、运营和服务工作，并具备城市配套服务、产业政策对接、产业空间整合、原始创新落地、产融资本赋能、应用场景搭建、创新创业等资源禀赋，致力于通过产城建设与科技服务、聚创新资源、搭创新机制、促创新环境，成为集开发、运营、科技服务、科技投资与城市服务为一体的科技新城综合服务商。

本项目产业定位为重重点集聚国际知名新一代信息技术、人工智能、自动驾驶“头部”企业，同时适当引入国家级“军民融合”领军企业。本项目的建成有助于构筑北部新区原始创新与产业创新融合发展新格局。

4、用地情况

用地情况方面，本项目涉及两宗土地使用权，用地面积分别为 17,466.21平方米和 9,575.41 平方米。北京实创驭智有限责任公司已缴纳上述两宗土地的土地出让金并纳入项目总投资，并已取得上述两宗土地的土地不动产权证。

5、项目投资规模及资金来源

162,610.00万元，已使用银行贷款20,204.00万元，项目资本金65,729.00万元，其他资金（如有）41,677.00万元，拟使用债券资金35,000.00万元。

6、项目建设进度情况

该项目于 2022 年 11 月正式开工， 预计建设期为 36 个月。截至 2024年 7 月末，该项目已投资金额为 7.00 亿元，投资完成率约为 43.05%。截至目前，项目主体工程正在施工中，预计 2025 年 10 月完工进入运营期。

7、项目盈利情况

本项目建设运营期共 40 年，其中建设期 3 年，运营期 37 年。

（1）项目收入

本项目主要通过出租办公、配套商业用房、地下配套用房及车位等获取收入，具体面积如下：

1）出租价格

经调查，海淀区中关村环保园创中心、中关村壹号等与本项目基本同品质的科研办公楼租金水平在 3.5-6.5 元/㎡/日、商业租金水平在 5.5-8.5 元/㎡/日。

本项目地上办公部分按 4.5 元/㎡/日估算租金，地上商业部分按 6.5 元/㎡/日估算租金，地下的配套出租部分按照地上办公出租单价的 50%计算，即2.25 元/㎡/日，地下其他可出租部分按地上办公出租单价的 30%计算，即1.35 元/㎡/日。运营期内房屋租金每 2 年均上涨 5%，地下车位租金为 500 元/个/月，运营期内保持不变。

2）出租率

地上办公、地上商业、地下配套及地下其他可出租部分，运营期内前 3 年的出租率依次为 60%、80%、95%，从第 4 年开始每年的出租率均为 95%；车位的运营期内前 3 年的出租率依次为 60%、80%、95%，从第 4 年开始每年的出租率均为 100%。综上，经初步测算，运营期内本项目可实现运营收入 483,065.97 万元。

（2）经营成本测算

修理费、管理费、招商及出租用金等按当年经营收入的 2%计取；维修费按照当年运营收入的 1%计取；保险费按照固定资产原值的 0.1%计取。运营期内本项目经营成本为 18,122.37 万元。

（3）税金及附加测算

1）增值税及附加：增值税销项税及进项税税率分别为 9%及 6%，附加税包括城市维护建设税（7%）、教育附加（3%）、地方教育费附加（2%）；

2）房产税：按运营期当年收入的 12%计取；

3）城镇土地使用税：按 3 元/㎡用地面积/年计取；

4）印花税：按运营期当年收入的 0.05%计取。

运营期内本项目税金及附加 96,221.07 万元。

经测算，本项目能够实现归属于公司的净收益 21,759.47 万元，能够覆盖本期债券用于项目部分的利息4,550.00 万元（利率假设 2.60%，期限 5 年），覆盖倍数为 4.78 倍。本项目运营期内共实现净收益 368,722.53 万元，能够覆盖项目总投资 162,610.00 万元。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、银行贷款、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。