重庆市沙坪坝区-格莱美城普通住宅项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 渝 开 发    2024-10-29

1、本次实施的背景

（1）行业迎来积极政策，将更好服务稳定宏观经济大盘

房地产市场平稳发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。2022年 11月28 日，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。中国证监会决定在股权融资方面调整优化 5 项措施，包括恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

2022 年 12 月 22 日，中央经济工作会议亦指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。国有房企有责任落实中央政策，积极发挥资本市场作用，在“保交楼、保民生”领域做出积极贡献。

2024 年 9 月，住房城乡建设部、金融监管总局联合召开全国保交房工作推进视频会议。会议全面贯彻落实 9 月 26 日中央政治局会议精神和近期国务院专题会议部署要求，指导各地进一步发挥城市房地产融资协调机制（以下简称“协调机制”）作用，扎实推进保交房工作，采取有力有效措施尽快推动房地产市场止跌回稳。

会议强调，当前是做好房地产各项工作的重要机遇期。保交房是促进房地产市场平稳健康发展的重要任务，是坚持以人民为中心的发展思想、回应群众关切的具体行动，是防范化解房地产风险、促进房地产市场止跌回稳的有力措施。

（2）房地产行业进入高质量发展时代，城镇化进程持续推进，未来发展前景依然可观

房地产作为我国国民经济的重要支柱产业，房地产行业的快速发展对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等供求矛盾也日益凸显。

近年来，中央坚定落实“房住不炒”，强化土地、金融、财税端的调控力度，不断巩固房地产长效机制成果。随着行业长效机制的不断健全，多层次住房供应体系的不断丰富，房地产行业逐步进入良性循环和健康发展阶段。

从长远来看，我国房地产市场的长期发展本质在于城镇化过程中城市人口对住房的较大需求、稳定增长的宏观经济和持续推进的城镇化进程。根据国家统计局数据显示，截至 2023 年末，我国城镇人口达到约 9.3亿人，城镇化率为 66.16%，比 2022年末提高 0.94个百分点，与发达国家平均 70%~80%的水平仍然存在一定差距。因此，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

2、项目实施目的

（1）响应国家政策，积极践行国企社会责任

2022年 11月 28日，证监会发布的“5项措施”提出允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、

保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。本次资金拟投入格莱美城房地产开发项目和补充流动资金。作为国企上市公司，公司将积极开展股本融资并将募集资金用于政策支持的“保交楼、保民生”相关房地产项目，积极响应国家当前政策基调，并通过再融资优化财务指标、增强公司实力，夯实长期增长基础，维护行业稳定。

（2）改善资产负债结构，减轻财务负担

房地产开发企业属于资金密集型企业，充足的现金流对企业的发展至关重要。本次项目可补充权益资本，优化公司资本结构，降低净负债率水平，减轻借款负担、提高财务的稳健性。通过本次项目，增强上市公司资金实力，提升净资产，可进一步巩固提升公司资信水平，支持公司可持续发展。

3、项目情况要点

项目名称：格莱美城项目。

项目总投资（万元）：160,060.85。

项目预计开发周期：2015年 1 月到 2026年 8 月。

项目经营主体：重庆渝开发股份有限公司。

规划用地面积（平方米）：109,792.00。

总建筑面积（平方米）： 351,454.62。

预计不含税销售额（万元）： 212,083.76。

4、项目基本情况

本项目位于重庆市沙坪坝区西永。本项目规划用地面积 109,792.00 平方米，总建筑面积 351,454.62 平方米，容积率 2.43，为普通住宅项目，主要由 18栋高层住宅以及沿街商业和相关配套设施组成。

5、项目的市场前景

本项目位于重庆市沙坪坝区西永板块，距沙坪坝区核心三峡广场 15 分钟车程，临轨道交通 1 号线赖家桥站，紧靠成渝环线高速公路等主要干道，与规划中的轨道 7/13/17 号线均可就近换乘，交通较为便利，项目周边配套较完善。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。2022年 10 月，本项目住宅已全部售罄并交付，根据国土合同的约定有该宗地规划范围线内的绿地、道路待建。

6、资格文件取得情况

公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：

国有土地使用权出让合同：渝地（2013）合字（沙区）第 141号

国有土地使用权证：104D 房地证 2014字第 01071 号，104D 房地证 2014字第 01072 号，104D 房地证 2014字第 01073 号，

建设用地规划许可证：地字第 500106201300036号。

建设工程规划许可证：建字第 500106201400544号，建字第 500106201400556号，建字第 500106201500114号，建字第 500106201800039号，建字第 500106201900046号，建字第 500106201600011号。

建筑工程施工许可证：500106201501160101，500106201708100101，500106201810100101，500106201912050201。

立项备案：2013-500106-70-03-000049。

环评备案：渝（沙）环准[2014]023 号。

预售证：渝国土房管（2015）预字第（986）号，渝国土房管（2016）预字第（416）号，渝国土房管（2018）预字第（363）号。渝国土房管（2018）预字第（536）号，渝国土房管（2018）预字第（993）号，渝住建委（2019）预字第（594）号，渝住建委（2019）预字第（767）号，渝住建委（2019）预字第（1114）号，渝住建委（2021）预字第（196）号，渝住建委（2021）预字第（1005）号。

竣工备案证：高新区建竣备字[2020]0047 号，渝高新区竣意见字[2022]068 号，渝高新区竣意见字[2022]069 号，沙坪坝区建竣备字[2017]0041 号，沙坪坝区建竣备字[2019]0121 号。

7、投资估算

本项目的总投资预计为 160,060.85 万元，其中土地成本为 35,479.41 万元，前期工程费为 12,755.31 万元，建安工程费为 77,667.16 万元，基础设施公共配套费为 15,721.42 万元，其他后续建设成本 200.00 万元，不可预见费 650.00 万元，期间费用 17,587.55 万元。

8、项目进展情况与资金筹措

本项目住宅已全部竣备并交付，目前仍有该宗地规划范围线内的绿地、道路待建。项目计划使用募集资金 13,373.00 万元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。

9、项目经济评价

本项目预计实现不含税销售额 212,083.76 万元，净利润 44,535.90 万元，销售净利率为 21.00%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

注：总销售收入为不含税口径，下同

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。