西安航天基地城市地下综合停车场项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 23航发01    2023-04-17

（一）项目建设的背景分析

“停车难”与“停车乱”并存，是对当前我国城市停车状况的恰当描述。小汽车挤占非机动车道以及人行道等公共空间的现象比比皆是，严重影响了交通秩序和城市环境。“停车乱”的主要症结在于“停车难”，“停车乱”的现象也让停车难雪上加霜。

近年来，西安市机动车保有量增长迅速，每年新增机动车达到40 余万辆，截至 2020 年底，全市机动车保有量已超过 380 万辆，平均 3 个人 1 辆车，整体车均拥有泊位数仅 0.37 泊位/辆，与国际理想值 1.15-1.2泊位/辆相比存在较大差距。

本项目建设地点位于西安市航天基地内，该区域车流量多、周边分布多个大体量住宅小区，停车需求较大，现有停车位已不能满足停车需求，导致“停车难”与“停车乱”现象并存，严重影响了交通秩序和城市环境。为改善该区域停车难问题，拟实施建设地下停车场项目。

（二）项目建设的必要性

1、项目的建设，是贯彻落实国家政策的需要

随着城镇化的快速发展，居民生活水平不断提升，城市小汽车保有量大幅提高，停车设施供给不足问题日益凸显，挤占非机动车道等公共资源，影响交通通行，制约了城市进一步提升品质和管理服务水平。

2015 年 8 月，国家发展改革委、财政部等七部门联合发布《关于加强城市停车设施建设的指导意见》（发改基础〔2015〕1788 号），要求“以居住区、大型综合交通枢纽、城市轨道交通外围站点（P+R）、医院、学校、旅游景区等特殊地区为重点，在内部通过挖潜及改造建设停车设施，并在有条件的周边区域增建公共停车设施。鼓励建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化的停车设施”。

本项目建设地下停车场，能够有效利用空间资源、节约土地、增加停车设施供给，符合上述政策要求。

2、项目的建设，是西安市公共停车场规划建设的需要

为全力解决“停车难”问题，西安市政府于 2021 年 11 月 18 日出台了《西安市解决“停车难”问题三年行动方案（2021—2023 年）》。《行动方案》指出，将科学编制全市停车场专项规划，加强停车场建设用地保障，完善机动车停车位发展规划。加快建设增加供给，三年新建停车位 51 万个（其中每年新建配建车位 15 万个，新建公共车位 2 万个）；结合已经运营

与即将开通的地铁线路大力建设 P+R停车场，积极利用闲置用地建设临时停车场；充分利用城市广场、学校、公园绿地、体育场、旅游景区以及交通枢纽、公交场站等公共设施地上、地下空间建设公共停车设施。全面形成“以配建停车设施为主、路外公共停车设施为辅、路内停车为补充”的城市停车体系，逐步构建“有位、有序、共建、共享”停车格局，实现停车治理与城市交通协调发展。

3、项目的建设，是解决航天基地“停车难”的需要

为着力改善西安城区交通出行环境，西安市出台了《西安市中心城区交通优化提升三年行动方案（2020-2022 年）》，西安航天基地以中心城区交通优化提升“十大工作任务”为突破口，精心部署、合理安排，从硬件建设、优化管理等方面展开缓堵保畅和中心城区交通优化提升工作。

随着航天基地区域人流聚集程度的不断提高，车流量日益多、停车需求逐步增大。由于缺少公用停车场，目前该区域车辆主要沿着道路两边停放，导致“停车难”与“停车乱”现象并存，严重影响了

交通秩序和城市环境。为充分解决停车难问题，航天基地疏堵结合，盘活资源，增加供给，结合辖区停车实际情况，利用闲置资源缓解停车压力，积极推进公共停车场建设。

项目周边车辆停放现状

本项目配合航天基地城市基础设施建设的实施，在三处地块建设地下综合停车场，将有助于节约用地、节省投资，同时可缓解周边大体量小区车位供不应求的问题，显著改善航天基地“停车难”问题。

综上所述：实施西安航天基地城市地下综合停车场项目符合国家及西安市的相关规划政策，可以缓解西安航天基地当前停车难、停车乱的局面。

（三）项目建设主体

本项目的建设主体为西安航天城市发展控股集团有限公司。

（四）项目审批情况

本项目符合国家产业政策方向，已取得以下批文：

陕西省企业投资项目备案确认书 2110-610159-04- 航天基地行政 2022.4.2201-970038 审批局，关于西安航天基地城市地下综合 西航天资源函 航天基地自然。

停车场项目用地预审与选址意见 〔2022〕7 号 资源和规划局 2022.4.28有关意见的复函，关于西安航天基地城市地下综合 西航天综函 航天基地综合。

停车场项目社会稳定风险评估等 〔2021〕29 号 治理办公室 2021.11.26级的说明。

注：1、根据中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 44 号（2016 年）第六条规定：“年综合能源消费量（当量值）不足 1,000 吨标准煤，且年电力消费量不满 500 万千瓦时的固定资产投资项目，以及用能工艺简单、节能潜力小的行业（具体行业目录由国家发展改革委制定并公布）的固定资产投资项目应按照相关节能标准、规范建设，不再单独进行节能审查”。本项目年综合能源消费量为 206.48吨标准煤，故不再单独进行节能审查。

2、根据《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021 年版）》第 118 条，涉及环境敏

感区的停车场项目需编制报告表，环境敏感区包括国家公园、自然保护区、风景名胜区、世界文化和自然遗产地、海洋特别保护区、饮用水水源保护区及除上述地区外的生态保护红线管控范围，永久基本农田、基本草原、森林公园、地质公园、重要湿地、天然林，重点保护野生动物栖息地，重点保护野生植物生长繁殖地、文物保护单位。因本项目不涉及上述环境敏感区域，故可免于环评。

（五）项目建设进度

本项目建设期限预计 2 年（含工程前期工作 2 个月），项目建设期为 2022 年 5 月（预计开工时间为 2022 年 7 月）至 2024 年 4 月，项目实际开工时间为 2022 年 7 月，不存在延期开工的情形。受 2022年底新冠疫情感染影响，项目在 2022 年底至春节期间施工进度减缓，2023 年 2 月恢复。截至 2023 年 2 月末，本项目已基本完成桩基施工，项目建设进度约占整体建设工程的 12%，项目施工进度正常；项目已投资金额约为 24,962 万元，约占项目总投资的 18.25%。

（六）项目总投资及资金来源

本项目总投资 136,740.63 万元，其中工程费用 91,091.89 万元、其他费用 8,379.93 万元、预备费用 7,957.75 万元、土地费用18,511.06 万元，建设期融资利息 10,800.00 万元。项目资金来源渠道为单位自筹 46,740.63 万元，占项目总投资 34.18%；使用本次债券资金 70,000.00 元，占项目总投资 51.19%；银行贷款等其他市场化融资 20,000.00 万元，占项目总投资 14.63%。

（七）项目建设内容

项目拟建设地下停车场三座，均包括地下两层。总用地面积155,234.92 平方米（232.85 亩），总建筑面积 280,941.37 平方米，其中停车场面积 248,633.11 平方米，配套商服（含人防）面积32,308.26 平方米，可设置停车位 7,769 个（充电停车位 971 个，一般停车位 6,798 个）。其中：

地 块 1 地 下 车 库 用 地 面 积 62,918.00 平 方 米 ， 建 筑 面 积105,876.00 平方米，其中车库面积 93,700.26 平方米，配套商服（含人防）面积 12,175.74 平方米。可设置停车位 2,928 个，其中充电停车位 366 个（均在地下一层），一般停车位 2,562 个。

地块 2 地下车库用地面积 50,873.63 平方米，建筑面积 96,279.40平方米，其中车库面积 85,207.27 平方米，配套商服（含人防）面积11,072.13 平方米。可设置停车位 2,662 个，其中充电停车位 333 个（均在一层），一般停车位 2,329 个。

地块 3 地下车库用地面积 41,443.29 平方米，建筑面积 78,785.97平方米，其中车库面积 69,725.58 平方米，配套商服（含人防）面积9,060.39 平方米。可设置车位 2,179 个，其中充电停车位 272 个（均在一层），一般停车位 1,907 个。

上述各地块车库均包含地下两层，主要建设停车位及配套设施，用于机动车辆的停放。各地块在地下两层均设置配套商服用房，主要用于提供商业服务，包括洗车房、维修店、便利店等。

（八）项目用地情况

本项目位于西安航天基地内，三地块分别位于神舟五路与航天中路东南角、航创路与神舟七路十字东南角、东长安街与神舟大道十字西北角。根据航天基地自然资源和规划局出具的《关于西安航天基地城市地下综合停车场项目用地预审与选址意见有关意见的复函》（西航天资源函〔2022〕7 号），项目总用地面积 232.85 亩，拟占用土地为国有建设用地，符合土地利用总体规划。

地块 1、地块2 土地用途为工业用地兼容社会停车场用地，地块 3 为科研用地兼容社会停车场用地。项目拟占用土地性质均为出让地，拟通过招拍挂形式取得，土地出让金已纳入项目总投资，暂未完成缴纳，公司承诺本次债券募集资金不用于缴纳土地出让金，同时承诺将在本次项目完工后对地下用地单独确权。

（九）项目盈利性分析

本项目收益来源多样，项目建成后，停车场对外经营，将统一收取停车费用；配套商铺以租售结合的方式，进行出售及出租；停车场及商业区可以制作墙体广告收取广告费用；商业区进行标准化物业管理模式，收取物业服务费用；停车场充电桩对外经营，收取充电费用。本项目收入中不存在政府补贴。

1、价格依据

（1）商铺出租价格

西安市各行政区类似商铺出租价格区间为 3.00 元/m2/天～9.00元/m2/天，平均值为 6.00 元/m2/天。

根据上表，2019-2021 年西安市商铺出租均价年均增长率为5.34%。

本项目停车场配套商业区位于西安三环外，航天基地内，附近大体量小区入住率较高，属于人流繁华地带，结合项目实际情况，按照 5.5 元/m2/天、每三年增长率为 10%来测算。

（2）商铺出售价格

西安市各行政区类似商铺出售价格区间为 1.86 万元/m2～3.14 万元/m2，平均值为 2.50 万元/m2。本项目停车场配套商业区位于西安三环外，航天基地内，附近大体量小区入住率较高，属于人流繁华地带，结合项目实际情况，按照 2 万元/m2出售价格来测算。

（3）停车位出租价格

根据西安市政府办公厅印发的《西安市城市道路和停车场机动车停车服务收费标准》：收费类区划分为：

特定区（道路停车）：由市公安交管部门划定，提前一周向社会公告;

一类区：明城墙以内;

二类区：明城墙以外至二环路（含二环立交桥下）以内;

三类区：二环路以外的城市建成区。

地下停车场（不含立体停车库）：

一类区每 30 分钟 1.5 元，

二、三类区每 30 分钟 1.0 元。

24 小时内连续停车最高限价格为，地下停车场（不含立体停车库）：一类区 60 元，二、三类区 40 元。

根据《西安市停车场管理办法》第四十二条，“社会资本全额投资建设的公共停车场停车收费实行市场调节价。”因此，本项目定价参照上述政府定价实行市场调节价。

结合项目实际承运单位及项目实际情况，本项目 7:00-22:00 期间按照首小时停车费 5 元，每 30 分钟增加 1 元，不足半小时按照半小时收费。22:00-7:00 期间按 15.00 元/次收费，具体收费情况及轮转次数见下表。

（4）充电桩价格

根据《西安市物价局关于我市新能源汽车充电服务费标准等有关问题的通知》（市物发〔2016〕37 号）：对在居民住宅小区以及执行居民电价的非居民用户中设置的充电设施用电，所执行的居民用电价格中的合表用户电价，经请示省物价局明确，按省物价局陕价商发〔2014〕99 号文件规定执行，即在现行居民目录电价 0.4983元/千瓦时基础上，每千瓦时提高 1.26 分，合计为 0.5109 元/千瓦时；充电服务费（不含电费）按充电电度收取；对公交车和乘用车实行差别化价格，具体如下:

1.公交车充电服务费上限标准为 0.35 元/千瓦时;

2.乘用车充电服务费上限标准为 0.40 元/千瓦时。

鼓励充电设施经营企业对用户实行优惠政策，允许在此标准基础上适当下浮。

本项目收费为 0.51+0.40=0.91 元/千瓦时。

（5）广告位价格

商业区面积约 32,308.26m2，按照 300m2设置一个墙体广告位（牌）本项目可设置 108 个广告位。结合项目实际情况，本报告广告位出租价格按照 1,000 元/个/月，每三年增长率为 10%来测算。

2、总成本费用

本次项目人工费按 8 万元/年/人计算，每 3 年增加 10%，固定资产折旧按照 30 年、5%残值率计算，设施设备折旧按照 10 年、5%残值率计算，摊销费按照 50 年计算，经营费用支出按照营业收入 2%，管理费用按照营业收入 1%计算，其他费用按照人工费+经营费+管理费之和的 5%计算，项目生产所需直接外购水、电费按照相应价格收入计算。

经计算，该项目运营期总成本费用为 103,895.91 万元。其中固定成本 90,978.83 万元、可变成本 12,917.08 万元、经营成本20,830.49 万元。

3、营业收入

（1）车位收入

按照上述车位轮转次数及价格依据，车位使用率按照首年 70%，每年增加 5%，达到 90%后停止增长。经过计算，得出经营期（15年）内，车位租赁收入为 160,651.10 万元。

（2）充电桩收入

停车场可建设 971 个 30kw 直流充电桩，按照首年 0.91 元/千瓦时收取费用（电费+服务费 1）；首年使用率 50%，每三年增长率为10%测算。经营期（15年）内充电桩收入为 19,731.90 万元。

（3）配套商服收入

项目配套商业区面积 32,308.26m2，按照 40%出售，60%出租进行收益回收，结合上述商铺价格依据，出租部分按照 5.5 元/m2/天、每三年增长率为 10%测算，出售按照 2 万元/m2单价测算。经过计算，得出经营期（15 年）内，商铺出售收入为 25,846.60 万元，出租收入为 71,390.56 万元。

（4）广告位收入

商业区可布置 108 个广告牌，按照首年 1,000 元/个/月出租，每三年增长率为 10%测算。经营期（15 年）内广告位收入为 2,428.65万元。

（5）物业收入

商业区正常经营后，建设单位可设置物业公司对商业区进行物1 电费最终将作为变动成本扣除，充电桩实际收入仅包括服务费。

业服务，按照每年的出租及出售面积，收取物业服务费用，物业服务费用按照首年 24 元/m2/年、每三年增长率为 10%测算。经测算，经营期（15 年）内物业收入为 1,485.34 万元。

综上，项目经营期内（15 年）营业收入为 281,534.15 万元

4、经济效益结论

实施该项目需投入总资金 136,740.63 万元，在本次债券存续期内，本项目预计可产生营业收入 100,089.78 万元，扣除税金及附加9,897.26 万元、经营成本 6,697.65 万元后，净收益为 83,494.87 万元，可覆盖本次债券用于项目的资金利息 21,000.00 万元，不能覆盖

本次债券用于项目的资金本息和 91,000.00 万元，为此公司制定了详细的资金缺口偿债资金规划。在项目运营期内，本项目预计可产生营业收入 281,534.15 万元，扣除税金及附加 17,865.96 万元、经营成本 20,830.49 万元后，净收益为 242,837.70 万元，能够覆盖项目总投资。本项目预计 13.40 年（税后）内可回收全部投资。投资内部收益率所得税前为 8.53%，所得税后为 6.20%。

从以上各项经济指标可看出，该项目经济效益较好，各项指标均高于行业基准值。根据项目的可行性研究报告，本项目投资回收期较适当，投资利润率较高，并有一定的抗风险能力，项目在财务上可行。