智慧农贸市场综合改造项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-10-12

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

东宝区智慧农贸市场综合改造项目

1.1.2 项目承办单位

荆门市德荣电子商务有限公司

1.1.3 项目建设性质

改造项目

1.1.4 项目地址

荆门市东宝区南台路南台市场

1.1.5 项目建设内容及规模

本次改造项目总改造面积为19,565.00㎡。主要改造内容包括所有建筑外立面、屋顶、地面、给水、地下排水排污管道、弱电管线、照明等；仓库以及市场摊位和店面；配套建设防疫监测中心、办公服务区、停车场垃圾回收站等设施。

1.1.6 项目实施进度安排

本项目实施计划所采取的措施及原则是：整个项目一步建设到位，各项工作实行平行交叉作业，严格管理和科学实施，确保整体进度按时完成。本项目建设期为6个月，项目实施进度计划见下表。

1.1.7 项目运营规模

项目改造完成后满负荷运营预计可实现收入2,145.00万元。项目十年期年均纳税为432.88万元（含所得税），具体核算指标见附件。

1.1.8 项目投资估算及资金筹措

项目总投资估算为6,600.00万元。

其中，固定资产投资6,054.73万元（含建安工程费、设备购置及工程建设其他费用等）；

流动资金545.27万元。

项目资金投入全部由企业自筹。

1.2 可行性研究报告编制依据

《中华人民共和国环境保护法》（2014年修订）；

《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修正）；

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；

《企业投资项目可行性研究报告编写参考大纲（2023年版）》）；

《关于投资项目可行性研究报告编写大纲的说明（2023年版）》；

《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；

《产业结构调整指导目录（2019年本）》（2023年修改）；

承办方的委托书及其提供的有关资料；

相关的行业规范和标准。

1.3 可行性研究报告研究范围

针对项目的特点、任务与要求，对其改造的背景、改造的意义和市场需求状况进行了认真的调查、研究与分析。在项目改造条件分析的基础上，对项目的改造内容、改造规模、改造资金等方面进行了全面的安排。通过定性分析和定量计算，深入分析论证了本项目的必要性、经济的合理性与实施的可行性。其主要内容如下：

1、项目概况及市场分析；

2、项目改造内容及规模；

3、改造条件与选址；

4、设备及工程方案；

5、公用辅助工程；

6、节能、节水与环境影响评价；

7、项目组织管理与实施进度；

8、投资估算与资金筹措；

9、经济效益分析；

10、项目的结论及建议。

1.4 可行性研究报告编制原则

1、报告的编制范围、编制深度等满足有关规定要求；项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。

2、根据《民用建筑设计统一规范》（建标〔2013〕169号）的规定确定项目建设标准和规模。

3、严格执行国家计委关于政府投资项目建设标准和节约建设用地、节能、节材要求。

4、结合当地实际情况，统筹考虑地方经济承受能力和实际需要，坚持实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重，建设规模适当的原则。

5、对建设各大区域的交通、消防、给排水、供电、人防、环保及室外工程等方面进行了综合考虑。

6、项目总体布局合理、功能齐全，符合今后的工作需要。另外，在改造过程中不会对周围环境和居民产生过大的影响。

7、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。

8、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。

1.5 结论

通过对投资建设东宝区智慧农贸市场综合改造项目所涉及的各项相关因素的分析、比较、论证，我们认为：本项目实施是必要的，技术上是可行的，经济上也是合理的，项目的实施有明显的社会效益和经济效益，应当加快落实，尽早建成，发挥作用。

2.1 项目背景

随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。

但目前，荆门市东宝区农产品流通设施建设仍然滞后，不能完全适应农业生产发展的需要，主要表现在：现有市场过于分散，容量太小，产地批发市场建设相对滞后，批发市场建设缺乏统一规划，功能不完善，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。

荆门市东宝区智慧农贸市场改造有利于调整东宝区附近地区农业产业结构，特别有利于促进该乡农业产业结构的调整优化，并带动邻近乡镇及县城农业产业结构的优化升级，解决农产品：“卖难”问题，增加农民收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快脱贫致富的步伐。

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 支持农业发展，推动农产品产销对接

项目作为农产品流通的重要环节，对于支持农业发展、推动农产品产销对接具有显著作用。通过市场机制的调节，能够将消费者的需求有效传递给生产者，引导农业生产向市场需求靠拢。这不仅有助于减少农产品的滞销现象，降低农民的市场风险，还能促进农业生产结构的优化和产业升级。同时，项目为农民提供了一个直接面对消费者的销售平台，减少了流通环节，提高了销售效率，从而增加了农民的收入。

2.2.2 是农业发展的需要

1988年以来，全区农民人均纯收入增加难度加大，其中一个重要原因就是由于农副产品流通基础设施严重滞后，农副产品不能完全实现其潜在价值。建设以大型农副产品批发为主的综合交易市场，扩大交易规模，可以把千家万户分散的小生产组织起来，引导农民按照市场需求调整种养结构，发展跨区域甚至面向全国的大生产，逐步形成区域化、产业化、规模化的商品生产基地，增加农民收入。

项目可以起到农业产业化和市场带动作用，促进农业产业结构的调整步伐，带动其它相关产业的发展，从而加快整个社会经济的发展，要进一步发展农村经济必须树立大农业的观念，建立以市场为导向，科学技术为基础的贸工农相结合的外向型农业，即以科学技术进步为先导，以贸易为中心，加快适应市场供求变化，拓宽农产品流通渠道，发展农副产品的精深加工，提高农副产品的附加值，加快二、三产业的发展，提高农村的综合生产能力，实现“产量农业”向“效益农业”转变。

智慧农贸市场建设可以起到以贸促农的积极作用，通过市场把生产和销售联系起来，把生产者与消费者联系起来，促进当地蔬菜、活畜及畜产品的生产和流通，市场可以及时把农户的产品推销出去，把农户需要的生产资料运进来，满足农业产业化生产所需的社会化服务，同时也为农村剩余劳动力分流和城市待业人员就业提供了机会。

智慧农贸市场的建设还有利于发挥畜牧业的优势，使畜牧业向农区延伸，借每年秋末冬初大量牲畜上市之际，将一部分牲畜转入棚圈进行养殖育肥，既增加农民收入，也有利于畜产品的均衡上市，稳定市场价格，使畜牧业生产走上一条良性循环的道路。

2.2.3 促进荆门市地方经济发展

本项目除少数管理人员由企业解决外，新增员工均由当地招工解决，项目建成后，将为当地提供就业机会，可促进当地经济和谐发展；此外，项目的实施可带动相关行业上下游产业的发展，为提高我国综合国力产生巨大而深远影响，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。

项目投产后，将成为一个产品一流、规模领先、效益优良的农贸市场项目。随着项目规模化运营以及效益的不断增长，项目在GDP、税收、解决社会就业等方面的贡献也将不断加大，项目可提供直接就业岗位20个，通过产业辐射影响间接带动上千个就业岗位。同时，本项目可带动多个产业共同发展，其辐射效应、集群效应及规模效应，对地方经济整体的繁荣与增长都将起到广泛和深远的推动作用。

2.3 项目建设的可行性

2.3.1 政策可行性

商务部2018年《关于加快城乡便民消费服务中心建设的指导意见》明确指出要“以保障和改善民生、增进人民福祉为出发点和落脚点，知民情、了民意、解民忧，着力围绕人民群众最关心最直接最现实的服务需求，构建多层次、全方位、“一站式”的便民服务体系，让城乡便民消费服务中心建设成果更多惠及城乡居民。”其中还把“生鲜菜店”着重提出作为城市社区便民服务中心的重要建设。众所周知，生鲜菜店作为农贸菜场体系的一部分，不仅是时代发展到一定阶段的产物，同时也是城市惠民服务设施构建15分钟便民服务圈的一个崭新突破。

国务院办公厅2017年《关于印发“菜篮子”市长负责制考核办法的通知》为了全面加强“菜篮子”工程建设，强化“菜篮子”市长负责制，国务院办公厅发布《“菜篮子”市长负责制考核办法》。该考核机制的制定一方面是要确保“菜篮子”工程建设能够顺利长期推进，并确保经济社会平稳健康发展的这个民生底线；一方面是要落实市长在“菜篮子”工程建设中的主要责任，把“菜篮子”民生工程当做一项为民办实事的政绩在做。

本项目不属于《环境保护综合名录（2021年版）》（环办综合函〔2021〕495号）中“高污染、高环境风险”产品名录所列产品；不属于《市场准入负面清单》（2022年版）的禁止准入项目；亦不属于《产业结构调整指导目录（2019年本）》（2021年修改）规定的“限制类”和“淘汰类”中所列各条款，本项目不属于高耗水、高耗能、高污染项目。

因此，本项目符合国家产业政策要求，在产业政策上具备可行性。

2.3.2 运营可行性

（1）智慧农贸市场基础设施现己初具规模，水、电、通讯等设施较为齐全，具备市场开发的基础条件。

（2）市场辐射面大（荆门市东宝区），为市场开发提供了广阔的空间。

（3）荆门市农产品生产已具备市场开发规模，为市场开发创造了极有利条件。

（4）交通便利，地处荆门市东宝区南台路南台市场，地缘条件十分优越。

（5）荆门市东宝区及该区域附近县、乡经商出入人口多，这为该项目建成投产后能提供更多的商机。

公司拥有成熟完善的贸易制度，为项目的顺利实施提供良好的基础。在市场运营方面，公司制定严格的质量控制程序，保障项目的顺利实施；对农贸市场的人、机、商品等因素严格控制；在管理运营方面，公司建立健全了由股东大会、董事会和管理层组成的公司治理结构及完善的运营管理制度，持续优化内部经营体系建设，保障各部门之间协调配合，加强协同效应推动公司可持续发展。

经过思瀚产业研究院经济测算数据表明，项目在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收。可以说项目在财务上具有较好的盈利能力和抗风险能力，因此，项目从经济效益角度看是可行的。

3.1 行业发展情况

农产品流通关系着民生问题，高效的农产品流通，是实现供需匹配，促进农业现代化发展的重要一环。在市场化发展进程中，农产品流通市场化程度不断加深，而农产品流通也非常迅速。近年来，我国社会物流总额持续增长，其中农产品物流总额占比保持稳定。数据显示，2022年我国社会物流总额达到347.6万亿元，同比增长3.7%，其中农产品物流总额为5.3万亿元，占比1.5%。

3.2 农贸市场产业链

农产品供应链是围绕一个核心企业对农产品从生产到消费过程中各个环节所涉及的物流、资金流、信息流进行整合，将生产商、分销商、批发商、零售商等各方链接成一个具有整体功能的网络，也是农产品在供应链上增加价值的增值链。其中农贸市场处于农产品流通阶段，承载着生产者/经营者和消费者之间的流通关系。

流通连接生产和消费，是实现国民经济循环畅通的关键环节，对推动高质量发展发挥着重要的基础性和先导性作用。近年来，我国农产品流通市场规模持续扩张，据统计，2022年我国农产品流通市场规模约为17.3万亿元，同比增长10.0%。其中农产品的流通以农产品批发和农产品物流为主，两者2021年的合计市场占比接近70%。就农产品流通市场而言，目前仍然以线下的农贸市场及超市为主，两者的合计占比超过80%。但农贸市场渠道流通效率低，购物环境存在较大提升空间，未来电商平台在农产品交易渠道中的占比将大大提升。

3.3 农贸市场行业现状分析

经过30多年的建设和发展，农产品批发市场依旧是我国农产品市场体系的核心和枢纽，依旧在我国农产品流通领域发挥着核心作用。但是疫情以来，随着互联网经济的冲击，以及不同代际消费者对农产品消费需求分野的加剧，生鲜农产品流通渠道选择越来越多，农产品批发数量、摊位数及营业面积有所下降。数据显示，2022年我国亿元以上农产品批发市场数量约为730家，同比下降6.5%，市场摊位数约为42.75万个，同比下降8.5%，营业面积约为4162.76万平方米，同比下降2.3%。

尽管国内农产品批发市场数量及营业面积下降，但是农批市场主体地位仍旧保持，同时互联网经济对实体农批市场经济带来增量。数据显示，2022年我国农产品批发市场成交额约为6.40万亿元，成交量约为10.38亿吨，分别同比增长10.1%、6.0%。未来农贸市场发展重点在于通过数字化连接流通节点、赋能产业主体、提升行业效率、重构链路价值，利用互联网经济进一步提升农贸市场在农产品流通的价值地位。

3.4 农贸市场行业未来发展趋势

我国农产品流通渠道中批发市场是原有渠道和主渠道。但批发市场渠道也在不断变化发展，逐渐发展为向前延伸到产地，向后延伸到了零售市场。此外，还出现了其它流通渠道，诸如超市、物流配送中心、电子商务等，这些流通渠道的兴起和发展对批发市场的影响在逐步扩大。

我国农产品专业物流一体化服务正在逐步建立之中。随着我国农产品产业化的不断提升，农产品规模化经营局面以及特色农业发展趋势已经逐步建立，对于农产品专业化物流的需求也变得愈来愈高，因此加快行业的分工进程，把农产品物流分配从原来的供应企业与销售企业那里予以脱离，交由专业第三方物流公司进行运作，从而让农产品的供应企业以及销售企业能够一心一意地抓好农产品生产、加工以及销售等环节的工作。行业发展趋势如下：

3.4.1 依托政策打造专业农产品批发市场

只有通过政策的支持，并且结合当地农产品批发市场的发展实际情况才能够为农产品批发市场转型升级奠定基础。另外，农产品批发市场在结合政策时，要将政策的支持效果进行充分发挥，不能够只是一昧的进行信息化升级，要结合地区功能建设的综合需要来完成专业农产品批发市场的升级，确保农产品批发市场配套设施、区位功能更加符合当地经济的发展。将更加有利于农产品批发市场各种资源的整合，推动农产品批发市场适应当地的经济发展。

3.4.2 实现全方位智能化管理

一方面政府要进行统筹规划以及顶层设计，强化市场各类信息硬件的建设,结合地方的区位优势、资源禀赋等要素，对农产品批发市场整体构建进行优化。另一方面则是将农产品批发市场的硬件设施以及配套服务体系进行建设，传统农产品批发市场的管理模式不能够适应新时代的发展需求，需要从农产品批发市场的硬件设施、配套服务体系等进行充分建设，从全方位的角度为智能化管理提供保障。

3.4.3 建设农产品批发市场准入机制以及食品标准体系

农产品批发市场要充分借助全方位智能化系统，提升对农产品批发市场商家、农产品的准入门槛，通过建设农产品批发市场准入机制来限制商家、农产品，确保农产品批发市场的高质量发展。

同时必须大力提升农产品质量安全水平。一是强化产地准出市场准入衔接机制。要深入压实生产者主体责任，进一步开展批发市场索要查看合格证试点工作，以食用农产品合格证制度为抓手构建产地准出市场准入衔接机制。二是完善农产品质量安全追溯体系。

4.1 项目运营

4.1.1 市场定位

1.产品定位

智慧农贸市场的核心产品为新鲜蔬菜、水果、肉禽蛋、干货食品各类销售服务对接等。产品应以本地优质、绿色安全为主要卖点。

2.消费者定位

智慧农贸市场的消费者主要是居住在附近的居民、周边的商家以及对本地食品有需求的游客。这些人的消费特点是对价格较为敏感，追求品质、新鲜、安全的食品。

3.市场定位

智慧农贸市场应以地理位置、商品品质、服务质量为独特卖点，在周边形成自己的品牌形象，吸引永久客户和消费者。

4.1.2 市场规划

1.场地规划

为了提升智慧农贸市场的形象，既要实现绿色环保，又要避免卫生问题，智慧农贸市场应按照以下规划进行：

(1）建立规范的市场管理机构；

(2）使用环保材料，提高市场内部环境质量；

(3）在场地周围设置垃圾桶、垃圾箱等公共设施；

(4）对场地进行清洁卫生消毒处理；

(5）开辟基础设施，比如卫生间、停车场等。

2.商品方案

(1）减少劣质产品的销售，优化产品结构，提高产品质量；

(2）加快产品供应链的建设，提高运输效率和产品品质；

(3）加强农产品品牌化、标准化、现代化等方面的建设；

(4）通过营销手段，提高农产品的知名度和信誉度。

3.营销计划

(1）通过场地设计等手段，增加顾客流量和人气；

(2）设置专业的营销团队，实行营销管控、营销调度等手段；

(3）加强市场营销宣传，提升品牌的知名度和美誉度；

(4）开展传销活动，吸引消费者和游客参与进来。

4.1.3 管理制度

1.市场主体管理

智慧农贸市场的市场主体管理应以建立市场管理机构和市场规划部门，以及制定严格的管理制度为主，把控智慧农贸市场的整个发展过程。

2.市场经营管理

市场经营管理方面，要加强对商户的管理监督，规范经营行为，营造良好的市场经营环境。

3.场内卫生管理

智慧农贸市场的场内卫生管理是市场管理中最重要的环节之一。市场应定期检查化解食品安全隐患，替换不合格倒卖行为，并对市场内的经营者进行培训。

4.1.4 服务体系

智慧农贸市场应制定完善的服务标准，包括：反应客户诉求的专业化接待服务、货品装卸的管制制度、货品鉴定质量的检验制度、商品整理的定期整改等。

4.2 设备选型

该项目的设备以农贸市场需要为依据，满足要求为原则，并尽量体现其先进性、安全性和经济合理性；先进的设备是保证市场运营、宣传质量的关键，因此，项目设备必须选择国内外著名生产厂商的产品，并且在保证产品质量的前提下，优先选用国产的名牌节能环保型产品。

荆门市德荣电子商务有限公司根据农贸市场先进性的要求，对比考察了多个知名企业设备。

该项目拟选购国内先进设备，设备购置及安装费约1,002.69万元，主要设备如下：

5.1 项目建设条件分析

5.1.1 地理环境

荆门市，位于湖北省中部，地处汉江中下游，北接襄阳市和随州市，西靠宜昌市，东临孝感市，南与荆州市、潜江市、天门市接壤，介于东经111°51′～113°29′，北纬30°32′～31°36′之间，东西最大横距155千米，南北最大纵距131千米，总面积12339.43平方千米。

项目位于湖北省荆门市东宝区南台路南台市场。

（2）地形地貌

荆门市东、西、北三面高，中、南部低，呈向南敞开形，兼有低山坳谷区、丘岗冲沟区和平原湖区。东北部的钟祥、京山大部分地域地处大洪山南麓，地质特征为褶皱断块山地，主要由古生界、中生界碳酸盐岩、碎屑岩以及元古界变质岩构成，形成低山或丘陵。最高点为钟祥市客店镇的斋公岩，海拔1050米；西北部的东宝区地域是由大巴山东延至保康、南漳的荆山，海拔降至1000米以下，山文线由东西转为北西至东南，蜿延形成荆山余脉。主要由二叠三叠纪石灰岩组成，形成坳谷、冲沟分割起伏和缓的低山、丘陵或岗地。

中、南部汉江两岸的钟祥市、京山市部分和沙洋县大部分地域，主要分布于新生代沉降盆地之中，由于江河冲积和湖泊淤积，形成平原湖区。最低点为沙洋县境内的长湖湖底和京山市永隆镇潘家湾河床，海拔27米。

（3）气候条件

荆门市地处中纬度北亚热带季风气候带，区域内气候温和，雨量充沛，阳光充足，无霜期长，具有春季温湿、夏季炎热、秋季干凉、冬季寒冷的特征；年平均气温15.6～16.3℃，日照年均2000小时，湿度74%；年均降雨1000毫米左右，年均降水100～126天，年际变差3.05倍，年蒸发量800～1200毫米。

本项目工程所在地夏季雷雨天气较为多发，在改造施工过程中应合理组织施工，制定可靠的防洪防汛防风措施。在施工综合网络进度安排上尽量避开及留出雨季不宜施工的工程项目，如混凝土、回填土、合金材料的焊接等。

5.1.2 交通运输

铁路

截至2020年，荆门市主要有焦柳铁路、长荆铁路和荆沙铁路过境，主要火车站有荆门站、钟祥站、京山站，沿江高铁规划设立荆门西站、钟祥南站、京山南站。

公路

截至2021年末，荆门市公路里程达15899公里，增长15.9%，其中，等级公路里程（包括一、二、三、四等）15635公里，增长15.6%；农村公路14287公里，增长14.3%。

水路

荆门市临长江、踞汉江，南水北调中线的江汉运河贯穿境内。

航空

截至2022年，荆门市境内有通用机场荆门漳河机场一座。

5.1.3 经济条件

2021年，荆门市实现地区生产总值2120.86亿元，比上年增长10.8%。其中，第一产业增加值277.42亿元，增长11.9%；第二产业增加值878.23亿元，增长5.6%；第三产业增加值965.21亿元，增长15.6%。三次产业结构由上年的13.4：42.7：43.9调整为13.1：41.4：45.5，第一产业比重较上年下降0.3个百分点，第二产业比重较上年下降1.3个百分点，第三产业比重较上年上升1.6个百分点。

5.2 项目选址方案

5.2.1 项目选址的原则

1、符合国家、地区规划的要求。

2、安全原则，防洪、防震、防地质灾害。

3、节约项目用地。

4、实事求是的原则，对多个场址调查研究，进行科学分析和对比。

5、注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。

6、交通和运输便捷。

7、公用工程联接方便（如各种管网系统）等。

5.2.2 选址方案的确定

从综合情况来看，项目建设地址选择在荆门市域内，自然环境、地理条件、交通运输条件较好，已拥有完备的基础设施，具备选址建设与运营的可行性：

1、改建地点交通运输方便、快捷、公路畅通，运输能力强；

2、改建地点原料供应有保障，电力供应充足，水资源丰富，能够保证项目建设的正常运转；

3、改建地政府对农贸产业的发展高度重视，相关政策到位，积极性高，工作务实。

6.1 设计依据和原则

6.1.1 编制依据

1、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（城市规划部分）

2、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）

3、《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）

4、《公共建筑节能设计标准》（GB501 89—2005）

5、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）

6、《工程建设标准强制性条文》

7、《湖北省城乡规划条例》

8、《荆门市城乡规划管理技术规定》

9、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

10、《给水排水工程结构设计规范》（GB50069--2002）

11、《给水排水管道工程质量检验评定标准》（GB5026--97）

12、《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268—2008）

13、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）

14、《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ-343—2010）

15、《混凝土结构耐久性设计规范》（GB-T50476—2008）

16、《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）

17、《电力工程电缆设计规范》（GB50217—2007）

18、建设单位提供的1：500地形图

19、建设单位提供的规划设想及相关资料

20、国家相关法律法规和标准规范

6.1.2 设计原则

1．符合荆门市总体规划要求，建筑要求做到与周围环境相协调，体现创新产业的时代特征、建筑设计造型现代、构思新颖；

2．满足国土规划部门的规划要求；

3．规划的总体思路是体现“以人为本”的设计思想，功能设计应当以智慧农贸市场企业为目标，力争创造一个布局和功能分区明确、配套设施完善、安全舒适的市场；

4. 本着满足当前需要，服务长远的原则，做到设施先进、功能齐全、布局合理、经济高效，具有前瞻性；

5．充分利用现有地形高差，建筑呈台地式布置，尽量减少土方量，同时使规划用地得到充分利用，在工程造价与建筑面积之间取得平衡点；

6．建筑设计应执行国家有关工程建设的方针、政策、设计标准、准则与规范；

7．建筑和环境应综合考虑防火、抗震和防洪等安全设施。

6.2 项目建筑方案

根据建筑功能的要求，确定建筑的空间布局和结构形式。整体布局采取明快鲜活的手法来设计市场的内外，在农贸市场设计中，突破传统农贸市场单调、冰冷、呆板的形象，遵循“形式服从功能”的建筑原则，把建筑艺术中的风格、意义、内涵、形式融进设计之中，建筑形体简洁、明快。在满足合理经济的同时，并且考虑的可持续发展的可能性。

各个专业的设计指导思想是满足功能需要的前提下，尽量做到节约工程造价，提高经济效益。

6.3 结构设计方案

6.3.1 设计依据

本工程按照国家现行规范、规程进行设计，主要如下：

《建筑结构菏载规范》（GB50009-2012）；

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；

《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；

《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；

《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）。

6.3.2 设计荷载（可变荷载标准值）

1、基本风压：0.45KN/㎡。

2、基本雪压：0.40KN/㎡。

3、风荷载：0.40KN/㎡。

4、雪荷载：0.30KN/㎡。

5、屋面荷载：上人屋面为2.00KN/㎡。

6、屋面荷载：不上人屋面为0.50KN/㎡。

7、楼面荷载：2.00KN/㎡加1.00KN/㎡（灵活隔断）。

6.3.3 结构设计

1、基础设计

本项目基础拟采用冲孔灌注桩基础，一柱一桩，桩顶设置桩帽。

2、上部结构设计

本工程上部结构形式采用现浇钢筋砼框架结构，在设计中按规范进行计算，并采取相应的结构构造措施。

围护结构：外围框架填充墙采用240厚墙改砖，内部框架填充墙采用200厚砼空心砖块。砌体填充墙与框架柱及梁之间应按规范要求，设置可靠的拉结措施。

3、主要结构材料

混凝土强度等级：梁、板柱为C40；楼梯构造柱与过梁为C30。

钢筋：直径≤8，HPB235钢筋；10≤直径≤14，HPB335钢筋；直径≥16，HPB335钢筋；HRB335钢筋；HRB400钢筋。

砌块和砂浆：外围框架及内部框架填充墙均采用砼空心砖块，M5混合砂浆砌筑。

6.4 抗震设计方案

6.4.1 建筑物的结构体系

（1）结构体系根据建筑的抗震设防类别、抗震设防烈度、建筑高度、场地条件、地基、结构材料和施工等因素，经技术、经济和使用条件综合比较确定。

（2）结构体系应符合以下各项要求：

①应具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。

②应避免因部分结构或构件破坏而导致整个结构丧失抗震能力或对重力荷载的承载能力。

③应具备必要的抗震承载力、良好的变形能力和消耗地震能量的能力。

④对可能出现的薄弱部位，应采取措施提高抗震能力。

6.4.2 结构分析

质量和侧向刚度分布接近对称且楼、屋盖可视为刚性横隔板，可采用平面结构模型进行抗震分析，利用计算机进行结构抗震分析时，应符合下列要求：

（1）计算模型的建立，必要的简化计算与处理，应符合结构的实际工作状况。

（2）计算软件的技术条件应符合本规范及有关标准的规定，并应阐明其特殊处理的内容和依据。

（3）所有计算机计算结果，应经分析判断确认其合理、有效后方可用于工程设计。

6.4.3 非结构构件

（1）非结构构件自身及其与结构主体的连接，应进行抗震设计。

（2）附着于楼、屋面结构上的非结构构件，应与主体结构有可靠的连接或锚固，避免地震时倒塌伤人或砸坏重要设备。

（3）围护墙和隔墙应考虑对结构抗震的不利影响，避免不合理的设置而导致主体结构的破坏。

（4）幕墙、装饰面与主体结构应有可靠连接，避免地震时脱落伤人。

6.4.4 结构材料与施工

（1）抗震结构对材料和施工质量的特别要求，应在设计文件上注明。

（2）结构材料性能指标，应符合下列最低要求：

①砌体结构材料：烧结普通粘土砖和烧结多孔砖的强度等级不应低于Mu10，其砌筑砂浆强度等级不应低于M5。

②混凝土结构材料应符合下列规定：混凝土的强度等级，对建筑物其框架柱、框架梁、节点核心区，不应低于C25；构造柱、芯柱、圈梁与其他各类结构不应低于C30。

③普通钢筋宜优先采用延性、韧性和可焊性较好的钢筋。普通钢筋的强度等级、纵向受力钢筋宜选用HRB335级热轧钢筋，箍筋宜选用HRB335和HPB235级热轧钢筋。

（3）在施工中，当需要以强度等级较高的钢筋替代原设计中的纵向受力钢筋时，应按照钢筋受拉承载力设计值相等的原则换算，并应满足正常使用极限状态和抗震构造措施要求。

通过以上设计，保证项目建筑达到8度抗震烈度要求。

6.5 公用及辅助工程

6.5.1 给排水工程

（1）设计依据：

《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)（2009年版）；

《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；

《室外排水设计规范》GB50014-2006（2016版）；

《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）；

《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)；

《建筑灭火器配置设计规范》（GB50137-2005）；

《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2017年版）；

《建筑机电工程抗震设计规范》GB50981-2014；

业主及其他专业提供的相关资料。

（2）设计范围

建筑物室内、外给排水系统，消火栓系统，自喷系统，灭火器系统设计。

（3）给水系统设计

1）水源用水

本项目用水为日常的生活用水，水源为城市自来水。

2）给水网管规划

规划用水就近接入DN200给水管道，规划管网与周边敷设给水管连成环状管网，以确保供水的安全性。

3）排水系统

规划原则：根据规划用地的地形，就近排放雨水和污水，合理划分排放区域。

室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。室内地面层（±0.000m）以上的生活污水重力流排出。

为保证较好的室内环境，污水管道系统设有伸顶通气方式。

室外采用雨、污分流制排水体制。农贸市场雨水经雨水管道收集后，排入市政雨水管网；生活污水由化粪池处理后经污水管道收集，排入市政污水管网。

室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。

5）管材

①室内生活给水管采用PPR塑料管，热熔连接。给水立管采用衬塑钢管，卡箍连接。

②室外生活给水管道采用球墨铸铁管给水管，橡胶圈承插连接。

③室外排水管道采用埋地硬聚氯乙烯PVC-U 实壁管（白色），承插橡胶圈连接。

6）抗震设计

为防止地震时给排水管道系统及消防管道系统失效或跌落造成人员伤亡及财产损失，根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010及《建筑机电工程抗震设计规范》GB50981-2014中相关条文，应对机电管线系统进行抗震加固，具体深化设计由专业公司完成，并满足以下要求：

每段水平直管道应在两端设置侧向抗震支吊架。

当两个侧向抗震支吊架间距大于最大设计间距时，应在中间增设侧向抗震支吊架。

每段水平直管道应至少设置一个纵向抗震支吊架，当两个纵向抗震支吊架距离大于最大设计间距时，应按规范8.2.3条的规定间距依次增加纵向抗震支吊架。

抗震支吊架的斜撑与吊架的距离不得大于0.1m。

6.5.2 变配电工程

（1）设计依据

《低压配电设计规范》 GB50054-2011

《供配电系统设计规范》 GB50052-2009

《民用建筑电气设计规范》 JGJ16-2008

《冷库设计规范》 GB50072-2010

《建筑设计防火规范》 GB50016-2014

《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116-2013

《建筑照明计标准》 B50034-2013

《建筑物防雷设计规范》 GB50057-2010

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》 GB50343-2012

《供配电系统设计规范》 GB50052-2009

《建筑机电工程抗震设计规范》 GB 50981-2014

《电力工程电缆设计规范》 GB50217-2007

《智能建筑设计标准》 GB50314-2015

相关专业及建设方提供的技术资料。

（2）设计范围

电力配电系统；照明系统；建筑物防雷、接地系统及安全措施；

（3）电力配电系统：

根据《荆门市城乡规划管理技术规定》的有关规定，片区内用电负荷根据项目建筑面积进行预测。

根据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008），本项目在市场规划1处配电房。

6.5.3 消防工程

1、消防用水根据《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）的要求设计，本工程消防总用水量为120升/秒，其中室内消火栓用水量为30升/秒，室外消火栓用水量为 45升/秒，自动喷淋用水量为45升/秒，消防用水由市政给水管网提供。

2、室内消火栓系统∶每层楼设置若干消火栓箱（单栓口，带20米长水带）。

3、手提式灭火器：根据消防规范有关要求，在需要的场所按需摆设。

4、室外消火栓：沿内部道路设置，并在靠近十字路口，按消防规范设置室外消火栓系统。

6.5.4 火灾报警及消防控制系统

1、在农贸市场设置消防控制中心，内装火灾报警主机一台，联动柜一台，并设有备用电源，各楼层设置实时计算报警一台、备用电源一套。

2、各层走道、大厅、办公室内均设置火灾报警探测器，以及在走道、电梯前室、各出入口处等公共场所设置手动报警按钮、消防电话插孔、消防广播扬声器、消防警铃等，探测器采用技术性能良好的进口产品。

3、消防配管配线集中汇总到弱电管道竖井的消防中继器，再通过弱电井线槽汇总到消防监控中心。其他按照消防规范及火灾报警规范的有关要求配置。

6.5.5 室外管网等配套工程

1、室外给水管网：设置室外消火栓系统、室外绿化灌溉用水工程，分别供消防及绿化使用。

2、室外雨水管网：室外地面设置雨水口收集地面雨水，与屋面雨水收集汇总后排入中水回收系统。

3、室外污水管网：室外污、废水通过室外污水管道进入市政污水管网。

4、室外照明：根据实际情况设置路灯、草坪灯、建筑物立面泛光照明等。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。

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目录

第一章 总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目承办单位

1.1.3 项目建设性质

1.1.4 项目地址

1.1.5 项目建设内容及规模

1.1.6 项目实施进度安排

1.1.7 项目运营规模

1.1.8 项目投资估算及资金筹措

1.2 可行性研究报告编制依据

1.3 可行性研究报告研究范围

1.4 可行性研究报告编制原则

1.5 结论

第二章 项目建设的背景及必要性、可行性

2.1 项目背景

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 支持农业发展，推动农产品产销对接

2.2.2 是农业发展的需要

2.2.3 促进荆门市地方经济发展

2.3 项目建设的可行性

2.3.1 政策可行性

2.3.2 运营可行性

2.3.3 效益可行性

第三章 行业市场分析

3.1 行业发展情况

3.2 农贸市场产业链

3.3 农贸市场行业现状分析

3.4 农贸市场行业未来发展趋势

3.4.1 依托政策打造专业农产品批发市场

3.4.2 实现全方位智能化管理

3.4.3 建设农产品批发市场准入机制以及食品标准体系

第四章 项目运营及设备选型方案

4.1 项目运营

4.1.1 市场定位

4.1.2 市场规划

4.1.3 管理制度

4.1.4 服务体系

4.2 设备选型

第五章 建设条件与选址分析

5.1 项目建设条件分析

5.1.1 地理环境

5.1.2 交通运输

5.1.3 经济条件

5.2 项目选址方案

5.2.1 项目选址的原则

5.2.2 选址方案的确定

第六章 项目改建方案

6.1 设计依据和原则

6.1.1 编制依据

6.1.2 设计原则

6.2 项目建筑方案

6.3 结构设计方案

6.3.1 设计依据

6.3.2 设计荷载（可变荷载标准值）

6.3.3 结构设计

6.4 抗震设计方案

6.4.1 建筑物的结构体系

6.4.2 结构分析

6.4.3 非结构构件

6.4.4 结构材料与施工

6.5 公用及辅助工程

6.5.1 给排水工程

6.5.2 变配电工程

6.5.3 消防工程

6.5.4 火灾报警及消防控制系统

6.5.5 室外管网等配套工程

第七章 环境影响评价

7.1 环境评价依据及执行标准

7.1.1 环境质量标准

7.1.2 污染物排放标准

7.2 污染控制目标

7.3 施工期环境影响分析

7.3.1 施工期污染排放情况

7.3.2 施工期大气污染防治

7.3.3 施工期水污染防治

7.3.4 施工期噪声污染防治

7.3.5 固废环境保护措施分析

7.4 环境保护的建议

7.5 环境影响评价结论

第八章 劳动安全卫生与消防

8.1 危害因素和危害程度分析

8.1.1 施工作业

8.1.2 用电设备

8.1.3 室内空气质量

8.2 安全措施方案

8.3 消防设施

8.3.1 消防用水

8.3.2 消防设备

8.3.3 消防用电

第九章 循环经济与节能节水措施

9.1 用能标准和节能规范

9.1.1 依据的相关法律法规和文件

9.1.2 相关标准和规范

9.2 节能措施及效果分析

第十章 组织机构与人力资源配置

10.1 项目建设期管理

10.2 项目运营期组织机构

10.3 人力资源配置

第十一章 投资估算与资金筹措

11.1 投资估算范围依据

11.1.1 投资估算范围

11.1.2 投资估算参考范围

11.2 项目投资估算

11.3 资金使用和管理

第十二章 财务分析

12.1 基础数据与参数选取

12.2 编制依据

12.3 收入测算

12.3.1 预估说明

12.3.2 项目营业规模估算

12.4 销售税金及附加

12.5 成本核算

12.6 财务评价分析

12.6.1 盈利能力分析

12.6.2 项目盈亏平衡点分析

12.7 评价结论

第十三章 项目风险预测和防范

第十四章 结论与建议

14.1 结论

14.1.1 本项目与产业政策、规划的相符性

14.1.2 项目效益

14.2 建议

附件：财务分析过程