大型田园综合体项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-11-08

1、产品简介

反季田园综合体依托蔡家沟镇珠山秀美景色和农业资源，突出“农业+文化”“农业+创意”“农业+科技”“农业+康养”“农业+大数据”等多样化的内容，以农业产业集群和休闲产业集群来逐步形成农业体验、科普研学、食农教育、文化创意、乡村运动、民俗休闲、康养度假、美食体验八大业态，满足不同层次消费偏好，打造一个集果蔬生产、科普展览、观光旅游、休闲健身、娱乐度假为一体的生态旅游区。

项目重点建设内容包括田园夏季花海、冬季冰雪乐园、绿色农业温室观光采摘、珠尔山·境特色度假酒店、反季田园研学基地等，打造集观赏性、娱乐性、体验性、趣味性、教育性于一体的富有田园风情的特色农业综合体。

2、市场前景

（1）田园综合体市场规模分析

我国田园综合体行业是经过大规模开发和建设，将居住区、商业区、工业区和公共空间结合起来形成完整的综合性项目，并使其成为一个完全和谐的城市环境。它是一个集休闲、娱乐、商业、旅游、文化、教育、体育、医疗、科研等多种功能的综合体，结合当地的自然资源和历史文化，为当地居民及游客提供休闲度假、购物、交流等多种生活服务。

田园综合体横跨推进我国新型城镇化发展与休闲旅游经济发展两个领域，将成为今后休闲农业和乡村旅游发展的大方向。近年来，休闲农业与乡村旅游蓬勃发展，营业收入增长十分迅速，2022年中国乡村休闲旅游营业收入超过7000亿元，从业人数保持在1100万以上，乡村休闲旅游带动近900万农户发展。田园综合体的发展前景也将更加广阔。

田园综合体是加快推进农业供给侧结构性改革，实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式，是培育和转换农业农村发展新动能，推动现有农庄、农场、合作社、农业特色小镇、农业产业园以及农旅产业、乡村地产等转型升级的新路径，具有广阔的发展空间。

田园综合体是以旅游度假为宗旨，以乡村资源为载体开展的一切游览、休闲、体验、娱乐活动，以村庄野外为空间，以人文无干扰、生态无破坏、以游居和野行为特色。早在19世纪，在英法等西方国家乡村旅游就已萌芽并发展起来，越来越多的城市居民为了逃避城市的喧嚣污染和快节奏的生活而选择到乡村去休闲放松。

在我国，田园综合体起步较晚。初期，田园综合体是到乡村去观赏当时种植的一些乡村土产（水稻、玉米、高粱、小麦等）、果树、小溪、小桥及了解它们故事，以及一些乡村民情、礼仪风俗等，旅游者可在乡村（通常是偏远地区的传统乡村）及其附近逗留、学习、体验乡村生活模式的活动。该村庄也可以作为旅游者探索附近地区的基地。

根据市场调研报告分析，我国田园综合体行业在2018年规模总计为2.9万亿元，同比增长17.5%，是2017年的1.7倍。其中，住宅项目的规模为1.8万亿元，同比增长19.3%；商业项目的规模为4.8万亿元，同比增长14.2%；公共服务设施的规模为3.2万亿元，同比增长15.9%。2023年，我国田园综合体行业的规模约达4.5万亿元，较2018年增长54.5%。

松原市珠尔山是新兴起的郊野公园和绿色农业休闲度假区，历来也是民间自发旅游休闲聚集地。蜿蜒的拉林河，茂盛植被的珠尔山，百年的历史古寺，让这里充满了浓浓的自然和人文氛围。特别是夏季，来此消夏避暑的人络绎不绝，有发展田园综合体得天独厚的自然景观和农业生产条件。

近年来，扶余市各级干部深入贯彻落实习近平总书记视察松原重要讲话重要指示精神，把“保护生态和发展生态旅游相得益彰”作为最大政治、最硬内核、最强优势，深度开发区域旅游资源，加快推进松原田园综合体建设。珠尔山反季田园综合体项目正是在国家产业政策大背景下为落实地方发展规划而提出的。

（2）田园综合体前景分析

按照党的十九大提出分两个阶段全面建设社会主义现代化国家奋斗目标的战略安排，到2050年，乡村全面振兴，农业强、农村美、农民富全面实现。乡村振兴战略中的农村美，需要建立在对乡村生态和文化传统的保护上，又要围绕现代农业的发展和乡村生活的现代化目标进行系统规划，其中，把美术、艺术的元素作用于乡村规划建设，增强乡村建设的审美韵味、文化品位，是一项急迫的任务。未来，我国田园综合体行业将会持续发展，将构建更加和谐、美丽、绿色的城市格局，为人们提供更加宜居的生活环境。

乡村旅游已经成为当今世界性的潮流，田园综合体顺应这段大潮流应运而生。一个完善的田园综合体应是一个包含了农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。

田园综合体是循环农业、创意农业、农耕体验的有机融合，跨越多个行业。是综合开发产业，是农村资产的创新利用。田园综合体能够有效推动农业供给侧结构性改革，促进城乡互动、一二三产业联动。

田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。文旅产业要打造田园综合体，必须符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合，组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭。此外还要加上丰富的文化生活内容，以多样的业态规划形成旅游度假目的地。

田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式，目的是通过旅游助力农业发展、促进三产融合的一种可持续性模式。

田园综合体围绕农业增效、农民增收、农村增绿，支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设，实现农村生产生活生态“三生同步”、一、二、三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”，积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径。

田园综合体建设能够推动农业现代化与城乡一体化互促共进，加快培育农业农村发展新动能，提高农业综合效益和竞争力，探索农业农村发展新模式，实现“村庄美、产业兴、农民富、环境优”的目标。中央一号文件曾提出，支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

田园综合体的一个重要目的是建造现代农业生产型产业园，因此需要以农产品的研发与加工为支持产业。这是延长农业产业链，增加农业附加值的重要一环，也是带动地区就业，增加农民收入的重要板块。打通现代农业研发、生产、加工、销售的产业链，发挥产业价值的乘数效应。同时也具有农业科普教育示范、农业科技示范，生态农业示范的功能。

与现在市面上主流的产业园区不同，田园综合体会更强调将农业链条做深、做透，无论是内涵还是外延都要求颇高，未来会涵盖科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度，非常具有想象空间。

田园综合体以乡村复兴为最高目标，让城市与乡村各自都能发挥其独特禀赋，实现和谐发展。田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体，将成为今后休闲农业和乡村旅游发展的大方向。

3、项目建设的有利条件

（1）政策条件

农业农村部印发《全国乡村产业发展规划（2020—2025年）》的通知，到2025年，乡村产业体系健全完备，乡村产业质量效益明显提升，乡村就业结构更加优化，产业融合发展水平显著提高，农民增收渠道持续拓宽，乡村产业发展内生动力持续增强。

农业农村部、中央网络安全和信息化委员会办公室印发《数字农业农村发展规划（2019—2025年）》（下文简称“数字农业规划”）的通知，提出建设一批农民创业创新中心，开展农产品、农村工艺品、乡村旅游、民宿餐饮等在线展示和交易撮合，实时采集发布和精准推送农村劳动力就业创业信息。

（2）区位交通优势

扶余市是松原市唯一代管的一个县级市，位于吉林省西北部，松原市东部地区，和黑龙江省接壤。扶余市处在哈尔滨市和长春市的中间地带，其区位优势非常明显。

扶余有便利的交通。扶余是连接吉黑两省的节点城市，距哈尔滨市区92公里，距太平国际机场130公里；距长春市区123公里，距龙嘉机场165公里。京哈电气化铁路、哈大高速铁路客运专线和松陶铁路等3条铁路从境内穿过，同三高速公路、国道102线、科铁公路等3条国、省干道纵贯全境，松花江干流、松花江支流、拉林河等江河三面环抱。水运上行可到达吉林市，下行可与哈尔滨市通航。

（3）旅游资源优势

建设区内拥有珠尔山、拉林河、慈云寺等大量特色旅游资源，这些旅游资源质量较高并且类型丰富，目前没有得到充分的开发利用。珠尔山位于拉林河南岸，山体海拔为199米，与拉林河之间形成一定的相对高差。山上林木繁茂，主要树种为落叶松、樟子松、杨、榆等。珠尔山北侧紧邻拉林河，拉林河河道宽近500米，河中有泥沙堆积的岛屿。珠尔山与拉林河山水相依，错落有致，层次分明，山体与河流的组合景观异常秀美，且类型独特。

旅游区内的佛教寺庙慈云寺，占地面积3.3公顷，建筑面积约4062平方米。寺院内主体建筑为大雄宝殿，建筑面积为575平方米，正殿两层，配殿两个。大雄宝殿建筑庄重、高雄、恢宏，结构新颖，殿内的金佛装饰金碧辉煌，是僧人和居士做佛事的场所。大雄宝殿正前方的天王殿建筑面积182平方米，殿内有由专家精心泥塑的四大天王，造型逼真，栩栩如生。天王殿两侧的地藏殿和护法殿建筑面积各42平方米，也是做佛事的场所，2015年，慈云寺被列为吉林省重点文物保护单位。

4、项目建设内容及规模

项目计划占地面积20万平方米，建设内容包括田园夏季花海、冬季冰雪乐园、绿色农业温室观光采摘、珠尔山·境特色度假酒店、反季田园研学基地等，打造集观赏性、娱乐性、体验性、趣味性、教育性于一体的富有田园风情的特色农业综合体。

项目总投资150,000万元，其中建设投资123,750万元。

项目达产后，年销售收入83,402.8万元，利润27,522.9万元，投资回收期8年（税后，含建设期2.5年），投资利润率18%。

5、社会评价

田园综合体是“体验经济”时代下大有可为的行业。“体验经济”时代的来临，为田园综合体的乡村旅游提供了很好的发展机遇，项目顺应城市居民的对田园风光的向往需求意愿，利用珠尔山旅游度假区良好的地理区位、富有特色的自然和人文旅游资源，充分考虑城市居民乡村旅游需求意愿有针对性的进行的田园综合体产品开发，可以满足人们日益强烈的乡村生活体验需求。

项目建成后，将有力完善旅游产业链条，改善当地人民群众的生活水平，对地方社会经济发展起到良好的促进作用。同时可进一步促进新型城镇化发展，具有较好的社会示范意义，对扶余市旅游产业进步起到良好的推动作用。

6、项目合作方概况

名称：松原哈达山生态农业旅游示范区管理委员会

地址：松原市宁江区龙华路与乐园街交汇处

扶余市位于吉林省西北部、松原市东部。全市辖12个镇、5个乡、5个街道办事处、1个国营农场、2个灌区，2个省级工业集中区、2个市级工业园区、1个农畜产品加工物流园区。全市幅员4658平方公里，共383个行政村。近年来，扶余以富民强市为目标，加速实施“做大新型工业市、做强现代农业市，建设区域中等城市，打造文化旅游新城发展战略，努力开创了经济社会发展新局面。

扶余有悠久的历史。早在西汉初期，这里便建立了我国东北地区第一个地方民族政权部落国家—夫余国，开创了北疆历史文化的先河。1913年3月，设新城县。1914年2月，因与河北、山东等省新城县重名，改称扶余县。1987年11月19日，国务院批准撤销扶余县，设立扶余市（县级）。1992年6月6日，撤销扶余市，设立松原市（地级）。1995年7月20日经国务院批准恢复县制，县政府驻地东移至三岔河镇。2013年1月24日经国务院批准撤销扶余县，恢复设立扶余市。

扶余有丰富的资源。一是粮食资源。扶余市地处世界黄金玉米带，是全国产粮五强县（市）之一。1988年，荣获“全国产粮第一县”称号，多年连续获得全国粮食生产先进县称号。目前已形成以玉米、水稻、花生、大豆、杂粮为主导作物的种植基地。扶余特产“四粒红”花生、“增盛永”小米等绿色农产品享誉省内外。

全市有耕地34万公顷，粮食产量稳定在330万吨左右。二是畜牧资源。扶余市拥有草原2万公顷，秸秆300万吨。有年出栏生猪500头以上的养殖场和小区有240个。良好的饲养基础和丰富的饲草资源，为大力发展畜牧业和畜牧加工业提供了良好基础。雨润集团、正邦集团、禾丰牧业等企业都已投资建厂。

三是矿产资源。扶余地下资源主要有石油、油母页岩和天然气，还有玻璃砂、耐火土等矿产资源。目前，已经探明石油储量1亿吨，可开采储量8000万吨以上。油母页岩储量十分可观，总储量452亿吨，有开采价值的242亿吨，可提炼页岩油26.17亿吨，如开采回采率按照75％、回收率（干馏法）按80％估算，可采页岩油8.41亿吨，约46亿桶，约为大庆石油剩余可采储量的1.5倍，约为我省石油剩余可采储量的5.3倍。为发展石油化工及配套产业，提供了广阔的发展空间。四是水利资源。松花江、拉林河流经扶余市干流总长度262公里。

年平均入境水量4.04亿立方米，境内有较大支流2条，较大湖泡14个，总水面243平方公里。五是风能资源。扶余位于大兴安岭与长白山脉之间的西南气流通道上，地势平坦，年有效发电时间为2234小时，每平方米风功率密度为304瓦，可开发风电场500平方公里，风能比较丰富，极具开发前景。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。