菲诺酒店改扩建项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-10-12

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

荆门市菲诺酒店改扩建项目

1.1.2 项目承办单位

荆门市海逸胜景酒店有限公司

1.1.3 项目建设性质

改扩建项目

1.1.4 项目地址

荆门市东宝区白云大道3号

1.1.5 项目建设内容及规模

本项目在荆门市东宝区白云大道3号原有海逸酒店的基础上改造改建。

本次改建改造总面积为20,900.00㎡。主要内容为主体改扩建、房间内部布局改造、接待大厅、宴会厅、餐厅包房、客房、厨房等经营设施、房间走道等公摊以及新风、暖通、水电、消防等辅助工程。

1.1.6 项目实施进度安排

本项目实施计划所采取的措施及原则是：整个项目一步建设到位，各项工作实行平行交叉作业，严格管理和科学实施，确保整体进度按时完成。本项目改造建设期为6个月，项目实施进度计划见下表。

1.1.7 项目运营规模

项目改建完成后满负荷运营预计可实现，预估营业收入2,103.14万元。项目十年期年均纳税为341.75万元（含所得税），具体核算指标见附件。

1.1.8 项目投资估算及资金筹措

项目总投资估算为6,000.00万元。其中，固定资产投资5,580.81万元（含建安工程费、设备购置及工程建设其他费用等）；流动资金419.19万元。项目资金投入全部由企业自筹。

1.2 可行性研究报告编制依据

《中华人民共和国环境保护法》（2014年修订）；

《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修正）；

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；

《企业投资项目可行性研究报告编写参考大纲（2023年版）》（发改投资规〔2023〕304号）；

《关于投资项目可行性研究报告编写大纲的说明（2023年版）》（发改投资规〔2023〕304号）；

《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；

《产业结构调整指导目录（2019年本）》（2024年修改）；

承办方的委托书及其提供的有关资料；

相关的行业规范和标准。

1.3 可行性研究报告研究范围

针对项目的特点、任务与要求，对其改造建设的背景、意义和市场需求状况进行了认真的调查、研究与分析。在项目改建条件分析的基础上，对项目的改建内容、规模、资金等方面进行了全面的安排。通过定性分析和定量计算，深入分析论证了本项目的必要性、经济的合理性与实施的可行性。其主要内容如下：

1、项目概况及市场分析；

2、项目改建内容及规模；

3、建设条件与选址；

4、设备及工程方案；

5、公用辅助工程；

6、节能、节水与环境影响评价；

7、项目组织管理与实施进度；

8、投资估算与资金筹措；

9、经济效益分析；

10、项目的结论及建议。

1.4 可行性研究报告编制原则

1、报告的编制范围、编制深度等满足有关规定要求；项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。

2、根据《民用建筑设计统一规范》（建标〔2013〕169号）的规定确定项目建设标准和规模。

3、严格执行国家计委关于政府投资项目建设标准和节约建设用地、节能、节材要求。

4、结合当地实际情况，统筹考虑地方经济承受能力和实际需要，坚持实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重，建设规模适当的原则。

5、对建设各大区域的交通、消防、给排水、供电、人防、环保及室外工程等方面进行了综合考虑。

6、项目总体布局合理、功能齐全，符合今后的工作需要。另外，在建设过程中不会对周围环境和居民产生过大的影响。

7、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。

8、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。

1.5 结论

随着荆门市旅游业的快速发展，酒店需求日益增加，为项目在荆门市的发展提供了庞大的市场需求和有力的保障。该建设项目社会效益十分明显，具有良好的社会基础，得到广大群众大力拥护，与政府的大力支持。

项目的成立符合国家与湖北省产业结构调整政策的鼓励类项目范围，项目能够有效的促进当地有关产业链的发展。

通过对荆门市菲诺酒店改扩建项目所涉及的各项相关因素的分析、比较、论证，我们认为：本项目实施是必要的，技术上是可行的，经济上也是合理的，项目的实施有明显的社会效益和经济效益，应当加快落实，尽早建成，发挥作用。

2.1 项目背景

酒店，又称宾馆、旅馆、商旅、饭店等，是以建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的商业机构，主要为游客提供住宿服务、餐饮、娱乐、宴会、商务中心等设施。

改革开放以来，万豪、洲际、希尔顿、喜达屋等外资品牌陆续入驻中国，同时为了满足市场经济下日益频繁的商旅需求，国内相继出现大量的单体酒店，但主要以设施和服务标准化程度低、条件差的小型酒店为主。与此同时，部分酒店连锁品牌成立。1993年，中国首个本土中端酒店品牌维也纳诞生。随着酒店行业的快速发展，21世纪以来，部分酒店积极整合单体酒店，并在全国范围内快速扩张，消费者对于酒店的需求也从满足基本住宿，升级为平价、卫生和安全。

在市场需求持续变化、经济社会环境稳步发展的推动下，酒店行业也在持续优化和调整。2015年之后，行业进一步整合深化，并进行结构升级，在此阶段，中端酒店得到快速发展，中高端酒店开始萌芽，多品牌、多元化、多梯队的龙头酒店企业逐渐成为市场主导。消费者对于酒店的需求也从平价、安全、卫生，升级为品质、体验。今年以来，随着国内经济的加速回暖，旅游业得到快速发展，酒店企业积极紧抓市场发展机遇，加快推动产业革新，在数字化、智能化、自动化技术的持续赋能下，酒店行业持续优化升级，高质量可持续发展。

荆门市的酒店行业在近年来发展较为迅速。随着旅游业的不断发展和本地商务活动的增加，酒店的需求也在逐步上升。特别是在节假日和周末，酒店往往爆满。项目原有的酒店设施已无法满足日益增长的市场需求，因此需要通过改扩建项目来增加房间数量、提升服务质量，以更好地满足市场需求。

受限于设施规模陈旧，原海逸酒店无法进一步提升市场竞争力，改扩建尤为必要。通过改扩建，酒店将更新设施、提升品质，从而吸引更多客户，提高市场占有率。

同时，随着科技的进步和消费者需求的升级，酒店设施需要不断更新换代以适应市场变化。未来，菲诺酒店将引入智能化设备、改善节能环保设施、提升安全性能等，提升酒店的整体竞争力。

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 满足荆门市市场需求的必要性

随着荆门市旅游业的蓬勃发展，酒店住宿、餐饮需求日益增长。原海逸酒店的接待能力已逐渐无法满足市场需求。菲诺酒店改扩建项目不仅能够有效增加酒店客房数量，还将提升会议设施、餐饮服务等多元化业务能力，从而更好地满足商务、旅游等不同客户的需求。通过改扩建，菲诺酒店将能够更好地把握市场机遇，拓展业务范围，实现更广泛的市场覆盖，进而提升荆门市旅游的整体竞争力和市场占有率。

2.2.2 设施升级与服务品质提升

酒店设施的老旧和服务水平的滞后会严重影响客户体验和满意度。菲诺酒店改扩建项目的实施，促使酒店对现有设施进行全面升级，引入更多智能化、人性化的设计，提升客房舒适度，改善公共区域环境。同时，项目的推进也将带动酒店服务体系的革新，通过培训员工、优化服务流程等措施，提升服务品质和客户体验。设施升级与服务品质的提升将共同助力菲诺酒店在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得更多客户的青睐和信任。

项目不仅有助于提升酒店的硬件设施水平，更将为酒店品牌的塑造和传播提供有力支持。通过改扩建，酒店可以进一步彰显其独特的品牌魅力和文化内涵，吸引更多高端客户和合作伙伴。同时，项目的实施也将注重环保、节能等可持续发展理念的融入，降低运营成本，提高资源利用效率，从而为酒店的长期发展奠定坚实基础。

2.2.3 促进荆门市地方经济发展

本项目除少数管理人员由企业解决外，新增员工均由当地招工解决，项目建成后，将为当地提供就业机会，可促进当地经济和谐发展；此外，项目的实施可带动相关行业上下游产业的发展，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。

项目改建运营后，将成为一个规模领先、效益优良的酒店项目。随着项目规模化运营以及效益的不断增长，项目在GDP、税收、解决社会就业等方面的贡献也将不断加大。项目可提供直接就业岗位35个，通过产业辐射影响间接带动上千个就业岗位。同时，本项目可带动多个产业共同发展，其辐射效应、集群效应及规模效应，对地方经济整体的繁荣与增长都将起到广泛和深远的推动作用。

2.3 项目的可行性

近年来，国家还提出支持和鼓励连锁酒店行业细分市场业态的发展。例如，2021年6月，文化和旅游部公布的《“十四五”文化和旅游发展规划》提出了推进文化和旅游业态融合，支持发展文化主题酒店。

为响应国家发展酒店的号召，各地方省市也相应出台地方政策，主要集中在提升无功补偿技术水平、加大酒店的应用以及优化酒店的市场化运行。

经过思瀚产业研究院经济测算数据表明，项目在在创造利润的同时，还可为国家上缴一定的税收。在项目在财务上具有较好的盈利能力和抗风险能力，因此，项目从经济效益角度看是可行的。

3.1 酒店行业概述

酒店是提供安全、舒适，令利用者得到短期的休息或睡眠的空间的商业机构。酒店主要为游客提供住宿服务、亦生活的服务及设施（寝前服务）、餐饮、游戏、娱乐、购物、商务中心、宴会及会议等设施。

3.2 酒店行业现状

3.2.1 总体规模

在国家文化和旅游部的饭店星级评定标准中，将纳入星级饭店评定体系的住宿设施最小客房数规定为15间。参考这一标准，本报告也以15间客房为限，我国住宿业市场分为两个部分。15间(含)以上规模的设施，称为酒店住宿业(以下简称酒店业)；15间以下的，称为其它住宿业。

截止2022年1月1日，全国住宿业设施总数为361,264家(不包括隔离酒店、不在市场供给端、处于不可预订状态的酒店)，客房总规模14,237,709间。其中酒店业设施252,399家，客房总数13,468,588间，平均客房规模约53间，酒店业设施和客房数分别占我国住宿业的70%和95%。其它住宿业设施108,865家，客房总数769,121间，平均客房规模约为7间，其它住宿业设施和客房数分别占我国住宿业的30%和5%。

从全国酒店业城市级别分布的总体情况来看，一线城市酒店、副省级城市及省会城市酒店、其它城市酒店这三大区域的设施数分别是1.8万家、7.3万家、16.1万家所占比重分别是7%、29%、64%。

从客房数来看，一线城市酒店客房数约为133.1万间，占10%；副省级城市及省会城市酒店客房数约为395.6万间，占29%；其它城市酒店客房数约为818.2万间，占61%。由此可见，从数量上看，我国绝大部分的酒店都分布在除一线城市和副省级城市及省会城市之外的其它城市区域。

3.2.2 行业现状

在新开业情况方面，2023年全国新开业酒店数达到4.17万家，新开业连锁酒店数达到5833家。

整体来看，全国平均房价为227.3元，单月ADR最高出现在8月，同比去年增长28.8%。对比每月数据发现，酒店行业前两个季度经历了明显的报复性增长，下半年则较为平稳与去年基本一致。平均房价明显高于去年同期水平，最高点出现在7月、8月和1月，对应着暑期和春节旺季。在入住率和房价的影响下，前三季度的单房收益明显高于去年同期水平。

3.3 未来发展趋势

中国经济持续向好，为酒店行业的发展提供了有力的支撑。然而，由于全球经济形势的不确定性，酒店行业仍需保持谨慎乐观的态度。同时，网络平台的兴起使得旅游消费生态闭环化，为酒店行业带来了新的机遇和挑战，目前酒店行业发展趋势主要集中在以下四个方面：

3.3.1 科技智能化趋势

随着科技的不断进步，酒店行业将迎来全面的智能化升级。人工智能、物联网、大数据等技术的引入，将极大提升酒店的运营效率和服务质量。例如，通过智能客房系统，客人可以实现自助入住、智能调节房间环境等功能，享受更加便捷舒适的住宿体验。同时，酒店也可以利用大数据分析客户行为，提供更为精准的个性化服务。这一趋势将有助于酒店降低成本、提升竞争力，同时也为客户带来更加智能化的服务体验。

3.3.2 个性化服务趋势

随着消费者需求的多样化，个性化服务将成为酒店行业的重要发展方向。酒店需要深入了解客户的需求和喜好，提供量身定制的服务和产品。例如，为商务客人提供高效的会议设施和专业的商务服务；为度假客人提供丰富的娱乐活动和独特的旅游体验。通过个性化服务，酒店可以更好地满足客户需求，提升客户满意度和忠诚度。

3.3.3 细分市场的发展趋势

一、商务和休闲需求的结合成为新的消费趋势，为酒店提供了更多的发展机会。

二、随着国内旅游市场的不断扩大，度假市场成为酒店业新的增长点。国内酒店集团纷纷加大在这一领域的投入。

三、奖励性会议成为一种新的业务模式，为酒店带来了新的收入来源。

3.3.4 新兴客群细分市场的崛起

一、随着消费结构的升级，新兴客群细分市场逐渐扩大。大童亲子消费红利已经到来，成为酒店重要的目标客户。

二、鬓微霜客群有望为休闲度假市场带来新的增长点，平抑市场季节性。

三、康养市场持续增长，健康旅游成为新的消费热点。

四、环保健康倡导者对“绿色”酒店的需求增加，为酒店行业提供了新的发展方向。

4.1 项目运营方案

4.1.1 运营目标

一、提高客户满意度和忠诚度，打造良好的口碑。

二、增加酒店收入和市场份额，实现盈利最大化。

三、优化酒店管理和服务流程，提高工作效率。

四、培养高素质的员工队伍，形成良好的企业文化。

4.1.2 运营策略

一、市场定位与品牌建设

确定酒店的目标市场和客户群体，制定相应的市场定位策略。

通过独特的品牌形象和设计风格，提升酒店的知名度和美誉度。

加强与客户的互动和沟通，建立稳固的客户关系。

二、产品与服务创新

根据客户需求和市场趋势，不断推出新的酒店产品和服务。

注重产品的差异化和个性化，满足客户的多样化需求。

提高服务质量和效率，确保客户获得优质的住宿体验。

三、营销与推广策略

制定全面的营销策略，包括价格策略、渠道策略和推广策略。

充分利用网络营销、社交媒体营销和线下营销等多种手段，扩大酒店的影响力。

与合作伙伴建立良好的合作关系，实现资源共享和互利共赢。

四、人力资源管理

招聘具备专业素质和服务意识的员工，确保酒店服务的高质量。

为员工提供系统的培训和发展机会，激励员工积极进取。

建立良好的员工激励机制和福利制度，增强员工的归属感和忠诚度。

五、财务与成本控制

制定合理的财务预算和计划，确保酒店运营的财务稳健。

加强成本控制和管理，降低不必要的浪费和支出。

提高资产利用效率，实现酒店经营的良性循环。

六、设施维护与升级

定期检查和维护酒店设施，确保设施的正常运行和安全性。

根据市场需求和客户反馈，适时对酒店设施进行升级和改造。

引入先进的设施和技术，提升酒店的竞争力和客户体验。

4.1.3 运营实施

制定详细的实施计划，明确各项任务的责任人、时间节点和完成标准。

建立有效的监控机制，定期对酒店运营情况进行评估和分析。

针对运营过程中出现的问题和挑战，及时调整和优化运营方案。

鼓励员工积极参与运营方案的实施和改进过程，形成良好的团队氛围。

4.2 设备方案

4.2.1 设备选型原则

设备的选型不仅要满足安全的要求，而且要达到优质、低消耗的经济效益，实现项目投资的目的。因此，本项目设备选型应考虑以下因素：

1、针对性：选择设备时，首要考虑的是设备的针对性。也就是说，所选设备应能满足酒店的具体业务需求，有效针对客户的需要。

2、先进性：技术先进、功能齐全的设备往往能提供更优质的效果，提高客户满意度。因此，在选型过程中，应优先考虑技术先进、性能稳定的设备。

3、实用性：在满足客户需求的前提下，应选择操作简单、使用方便的设备。这样的设备不仅可以降低操作难度，减少误操作的可能性，还能提高效率。

4、可靠性：设备的品质可靠、性能稳定是确保项目安全性和稳定性的重要因素。因此，在选型过程中，应对设备的品质进行严格把关，选择有良好售后服务的品牌。

5、经济性：在满足需求的前提下，应合理控制设备成本，实现经济效益和社会效益的统一。这包括设备的购置成本、使用成本以及维护成本等方面的考虑。

4.2.2 配套设备清单

本项目为确保产品质量，提高效益，拟购置国内外先进水平设备，以提高客户体验的效果和安全。力求使整个项目做到高起点、高标准、低消耗，具有国内同行业领先水平。

5.1 条件分析

5.1.1 地理环境

荆门市，位于湖北省中部，地处汉江中下游，北接襄阳市和随州市，西靠宜昌市，东临孝感市，南与荆州市、潜江市、天门市接壤，介于东经111°51′～113°29′，北纬30°32′～31°36′之间，东西最大横距155千米，南北最大纵距131千米，总面积12339.43平方千米。

荆门市东宝区白云大道3号。

（2）地形地貌

荆门市东、西、北三面高，中、南部低，呈向南敞开形，兼有低山坳谷区、丘岗冲沟区和平原湖区。东北部的钟祥、京山大部分地域地处大洪山南麓，地质特征为褶皱断块山地，主要由古生界、中生界碳酸盐岩、碎屑岩以及元古界变质岩构成，形成低山或丘陵。最高点为钟祥市客店镇的斋公岩，海拔1050米；西北部的东宝区地域是由大巴山东延至保康、南漳的荆山，海拔降至1000米以下，山文线由东西转为北西至东南，蜿延形成荆山余脉。主要由二叠三叠纪石灰岩组成，形成坳谷、冲沟分割起伏和缓的低山、丘陵或岗地。中、南部汉江两岸的钟祥市、京山市部分和沙洋县大部分地域，主要分布于新生代沉降盆地之中，由于江河冲积和湖泊淤积，形成平原湖区。最低点为沙洋县境内的长湖湖底和京山市永隆镇潘家湾河床，海拔27米。

（3）气候条件

荆门市地处中纬度北亚热带季风气候带，区域内气候温和，雨量充沛，阳光充足，无霜期长，具有春季温湿、夏季炎热、秋季干凉、冬季寒冷的特征；年平均气温15.6～16.3℃，日照年均2000小时，湿度74%；年均降雨1000毫米左右，年均降水100～126天，年际变差3.05倍，年蒸发量800～1200毫米。

本项目工程所在地夏季雷雨天气较为多发，在改造施工过程中应合理组织施工，制定可靠的防洪防汛防风措施。在施工综合网络进度安排上尽量避开及留出雨季不宜施工的工程项目，如混凝土、回填土、合金材料的焊接等。

5.1.2 交通运输

铁路

截至2020年，荆门市主要有焦柳铁路、长荆铁路和荆沙铁路过境，主要火车站有荆门站、钟祥站、京山站，沿江高铁规划设立荆门西站、钟祥南站、京山南站。

公路

截至2021年末，荆门市公路里程达15899公里，增长15.9%，其中，等级公路里程（包括一、二、三、四等）15635公里，增长15.6%；农村公路14287公里，增长14.3%。

水路

荆门市临长江、踞汉江，南水北调中线的江汉运河贯穿境内。

航空

截至2022年，荆门市境内有通用机场荆门漳河机场一座。

5.1.3 经济条件

2021年，荆门市实现地区生产总值2120.86亿元，比上年增长10.8%。其中，第一产业增加值277.42亿元，增长11.9%；第二产业增加值878.23亿元，增长5.6%；第三产业增加值965.21亿元，增长15.6%。三次产业结构由上年的13.4：42.7：43.9调整为13.1：41.4：45.5，第一产业比重较上年下降0.3个百分点，第二产业比重较上年下降1.3个百分点，第三产业比重较上年上升1.6个百分点。

5.2 区位条件

5.2.1 区位选址原则

1、符合国家、地区规划的要求。

2、安全原则，防洪、防震、防地质灾害。

3、节约项目用地。

4、实事求是的原则，对多个场址调查研究，进行科学分析和对比。

5、注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。

6、交通和运输便捷。

7、公用工程联接方便（如各种管网系统）等。

5.2.2 选址方案的确定

从综合情况来看，项目建设地址选择在荆门市域内，自然环境、地理条件、交通运输条件较好，已拥有完备的基础设施，具备选址建设与运营的可行性：

1、改建地点交通运输方便、快捷、公路畅通，运输能力强；

2、改建地点原料供应有保障，电力供应充足，水资源丰富，能够保证项目建设的正常运转；

3、改建地政府对旅游及商务产业的发展高度重视，相关政策到位，积极性高，工作务实。

6.1 总体规划方案

6.1.1 项目概况

本次改建改造总面积为20,900.00㎡。主要内容为主体改扩建、房间内部布局改造、接待大厅、宴会厅、餐厅包房、客房、厨房等经营设施、房间走道等公摊以及新风、暖通、水电、消防等辅助工程。

6.1.2 总图布置

（1）运营要求

总平面布置必须满足各类要求，正确合理地布置相互关系，避免迂回曲折。

流程合理和负荷集中表现在运输方面也必然是短捷通畅的，对交通运输进行合理的组织，避免倒运、减少交叉。运输线布置的通畅，表现在流程线的布置上也必然是合理的。因此，从这种意义上说，总平面布置实际上是酒店服务的布置。

（2）安全要求

在满足服务客户要求的同时，还必须采取适宜的布置手段满足防火、防爆、卫生、环保等安全要求。

（3）发展要求

总平面布置应满足发展的要求。酒店的发展要求包括两个方面的含义：一方面是明确的远期发展规划；另一方面是预计酒店运营后由于市场需求变化，以及综合利用的提高等而引起的酒店扩建和发展。总平面布置应该对这两个方面的发展予以充分估计，合理留有发展用地，处理好近期建设与远景发展的关系。

（4）节约用地的措施

酒店总平面布置要在既定的场址位置，在满足服务要求、安全要求、发展要求、保护环境等条件下，精心设计，合理规划，最大限度地节约用地。

6.1.3 竖向布置

酒店竖向布置主要是根据酒店的服务要求、运输要求、场地排水要求以及酒店地形、工程地质、水文地质等条件，确定建设场地上的高程（标高）关系，合理组织场地排水。

确定竖向布置标高应保证交通运输方便，标高的确定还应与道路、排水设施等连接点的标高相呼应。

6.2 改扩建工程方案

6.2.1 建筑设计

（1）方案设计

本项目设计时充分结合地形及周边环境，按照统筹兼顾，量力而行，逐步改善的原则，保证本项目建筑符合适用、安全、卫生、经济、环保等方面的要求。酒店为框架结构，内部根据功能需求进行设计。

辅助用房为单层砌体结构，主要包括配电房及泵房。单体设计时应该秉承庄重、内敛、简洁、现代的建筑风格，以“简洁和谐”作为构思主题，各功能区分区合理，建筑平面经典雅致，建筑分散交错排布，有利于室内的采光和通风，大跨度框架结构体系的利用有利于室内功能区间的灵活布局，同时也使四周建筑立面形式有丰富的韵律感。

（2）立面设计

立面设计力求与周边其他建筑形成统一整体的同时，又能体现建筑的美感与庄重大气。通过门窗的精细细部设计与立面图案造型（在各立面上设计品牌LOGO）的合理布置获得自然、亲切的感受，同时提升品牌形象和影响力。在满足窗墙面积比的前提下合理设置窗户位置及面积，尽可能多地利用自然采光，减少电力照明。

6.2.2 结构设计

（1）本工程各单体建筑结构的安全等级为一级，设计使用年限为50年。建筑场地类别为Ⅰ类，基础设计等级为甲类。

（2）酒店采用框架结构，配电房及泵房采用砌体结构。

（3）本工程抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，抗震设防类别属乙类。

（4）基本风压值：0.30kN/m2、基本雪压值：0.35kN/m2、地面粗糙度：B类。

（5）本工程基础选型暂依据同地段前期工程地质勘察报告，多层框架结构建筑暂按桩基础考虑。

（6）主要结构材料

混凝土强度等级：C20～C35。

钢筋：HPB300，fy=270N/mm2，HRB335，fy=300N/mm2。

砌体：蒸压粉煤灰标砖、加气混凝土砌块。

H型钢：Q235B/Q345B。

6.3 公用辅助工程方案

6.3.1 给排水方案

（1）设计范围

给排水系统主要包括给水系统、污水排水系统、雨水系统、空调冷凝水系统、消防给水系统（含室内外消火栓系统、自喷灭火系统）等。

（2）给水系统

①水源

生活用水从酒店自来水主管引入一路DN200供水管作为项目供水水源。为满足消防要求，项目配套建设消防水池一座，容量500立方，供室内消防及自喷系统灭火使用。

②给水方式

项目区现有市政管网供水，供水水压0.3MPa，当地自来水供水能力充足，现状给水水质符合《生活饮用水卫生标准》GB5749相关规定要求。项目供水压力、水量、水质均可满足生产、生活、消防的用水要求，因此生活给水采用市政直接供水方式，以便充分利用市政水压，节约能源。

③系统设计

引水干管管径估算采用DN200，酒店内管网采用环状布置，沿酒店道路布置，管网布置要使各取水点有足够的水量和水压，经济合理，施工方便，线路最短。室内给水系统按照规范要求合理设置引入管、水表、管道系统、配水装置和给水附件等。

（3）排水系统

项目排水采用雨、污分流制。污水通过酒店内部污水管网集中收集经化粪池处理达标后，接入市政污水管网。屋面雨水均为有组织排水，经屋面雨水天沟、雨水斗收集后，沿雨水管排下，屋面雨水及场地雨水经酒店内部雨水管网汇集后接入市政雨水管网。

（4）消防给水系统

消防给水系统由室外消火栓、室内消火栓构成。

室外消防用水由酒店供水管网供给，室外消火栓最大用水量40L/s，消火栓布置间距不大于120m，保护半径不大于150m，火灾延续时间为2小时；室内消防用水采用临时高压系统，室内消火栓最大用水量为15L/s；办公楼室内消火栓用水由高位水箱（火灾初期消防用水）和室外消防水池联合供给。

6.3.2 电气设计

（1）设计范围

设计范围包括配电系统、照明系统、防雷保护、安全接地、火灾自动报警系统、弱电系统等。

（2）负荷等级及电力增容

消防、医疗用电设备为一级负荷，其余为二、三级负荷。项目用电主要由办公生活用电，结合用电系数和功率因素考虑，根据酒店总负荷在变配电室建设变压器进行电力增容。

（3）供电电源及低压配电

本项目周围供配电等基础设施配套完善，项目供电由当地供电部门解决电源进线，电压等级为10KV。

本项目工作电源从周边道路提供的电源进线点，沿酒店干管路线直埋引入配电房，以电力电缆埋地引入高压室中高压开关柜作为工作电源。动力及照明为380V/220V供电。

一级负荷由双重电源供电，并保证当一个电源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏。二级负荷由两回路线路供电。消防设备采用双电源配电，并在末端配电箱内自动切换，双切箱应电气、机械互锁，消防设备配电装置均设置明显的消防标志。

（4）照明系统

办公场所照明选用节能型LED灯具，照度标准参照《建筑照明设计标准》（GB50034—2013）执行，楼梯、走道、门厅等处设疏散指示灯、安全出口指示灯和应急照明灯由双电源供电，灯具自带镉镍电池，应急灯放电时间不小于1h。

工作照明和事故照明电压为220V，局部照明和危险场所照明电压为24V，特别危险场所照明电压为12V。一般照明采用无极灯，生活间照明主要采用节能荧光灯，照度标准参照相关规范执行，在主要出口和通道设置自带蓄电池的疏散指示灯。办公室、走廊、楼梯间等场所设置应急照明，应选择采用节能光源的A类灯具。

（5）防雷及接地

本项目按第一类防雷措施设防。

（6）弱电系统

弱电系统包括有线电视、电话、数据网络、保护监控、客户对讲等。其室外线路均采用电缆直埋的方式，场区电话进户线及有线电视进户线方位由当地主管部门确定。

6.3.3 空调通风与防排烟设计

（1）空调通风系统

酒店采用分体式普通空调系统，本次设计预留安装管道及孔位。同时设置机械排烟的区域设置排风兼排烟系统，风机低速排风，根据需要间歇运行，利用门窗自然通风，排风换气次数为2-4次/h。配电间等区城设置机械排风，换气次数不小于4-6次/h。卫生间设置机械排风，换气次数不低于10次/h。

（2）防排烟系统

酒店内无法满足自然排烟要求的区域设置机械排烟系统，排烟风机位于排烟机房内。着火时开启着火防烟分区排烟阀，排烟阀现场设置手动开启装置。净高小于等于6m区域，排烟量按60m³/（h·㎡）计算且不小于15000m³/h，采用外门窗消防补风。

顶层区域采用电动排烟窗自然排烟，防烟分区之间设挡烟设施，着火时开启着火防烟分区，所有电动排烟天窗消防排烟。排烟风机入口处设置排烟防火阀，排烟防火阀280℃自动熔断关闭且连锁关闭排烟风机。排烟口距离本防火（烟）分区最远点不大于30m。

6.3.4 消防方案

本项目消防给水系统由室外消火栓、室内消火栓及自喷灭火系统构成。

室外消防用水由酒店供水管网供给，室外消火栓最大用水量40L/s，消火栓布置间距不大于120m，保护半径不大于150m，火灾延续时间为2小时；室内消防用水采用临时高压系统，室内消火栓最大用水量为15L/s；餐饮区设置自喷灭火系统，用水量按照6L/min·㎡考虑。办公楼室内消火栓消防用水由高位水箱（火灾初期消防用水）和室外消防水池联合供给。

本项目改扩建设计时应考虑与酒店现状建筑之间的消防通道，保持合理的安全疏散距离，并根据存放物品的火灾危险等级合理设置各建筑间的消防通道，有必要的情况下外墙应采用更高一级的防火材料。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。

思瀚发布，严禁转载。

目录

第一章 总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目承办单位

1.1.3 项目建设性质

1.1.4 项目地址

1.1.5 项目建设内容及规模

1.1.6 项目实施进度安排

1.1.7 项目运营规模

1.1.8 项目投资估算及资金筹措

1.2 可行性研究报告编制依据

1.3 可行性研究报告研究范围

1.4 可行性研究报告编制原则

1.5 结论

第二章 项目建设的背景及必要性

2.1 项目背景

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 满足荆门市市场需求的必要性

2.2.2 设施升级与服务品质提升

2.2.3 促进荆门市地方经济发展

2.3 项目的可行性

2.3.2 效益具备可行性

第三章 行业分析

3.1 酒店行业概述

3.2 酒店行业现状

3.2.1 总体规模

3.2.2 行业现状

3.3 未来发展趋势

3.3.1 科技智能化趋势

3.3.2 个性化服务趋势

3.3.3 细分市场的发展趋势

3.3.4 新兴客群细分市场的崛起

第四章 运营方案及设备需求

4.1 项目运营方案

4.1.1 运营目标

4.1.2 运营策略

4.1.3 运营实施

4.2 设备方案

4.2.1 设备选型原则

4.2.2 配套设备清单

第五章 改扩建条件及区位分析

5.1 条件分析

5.1.1 地理环境

5.1.2 交通运输

5.1.3 经济条件

5.2 区位条件

5.2.1 区位选址原则

5.2.2 选址方案的确定

第六章 项目改扩建方案

6.1 总体规划方案

6.1.1 项目概况

6.1.2 总图布置

6.1.3 竖向布置

6.2 改扩建工程方案

6.2.1 建筑设计

6.2.2 结构设计

6.3 公用辅助工程方案

6.3.1 给排水方案

6.3.2 电气设计

6.3.3 空调通风与防排烟设计

6.3.4 消防方案

第七章 环境影响评价

7.1 环境评价执行标准

7.2 污染控制目标

7.3 施工期环境影响分析

7.3.1 施工期污染排放情况

7.3.2 施工期大气污染防治

7.3.3 施工期水污染防治

7.3.4 施工期噪声污染防治

7.3.5 固废环境保护措施分析

7.4 环境保护的建议

7.5 环境影响评价结论

第八章 劳动安全卫生与消防

8.1 危害因素和危害程度分析

8.1.1 施工作业

8.1.2 用电设备

8.1.3 室内空气质量

8.2 安全措施方案

8.3 消防设施

8.3.1 消防用水

8.3.2 消防设备

8.3.3 消防用电

第九章 循环经济与节能节水措施

9.1 用能标准和节能规范

9.1.1 依据的相关法律法规和文件

9.1.2 相关标准和规范

9.2 节能措施及效果分析

第十章 组织机构与人力资源配置

10.1 项目建设期管理

10.2 项目运营期组织机构

10.3 人力资源配置

第十一章 投资估算与资金筹措

11.1 投资估算范围依据

11.1.1 投资估算范围

11.1.2 投资估算参考范围

11.2 项目投资估算

11.3 资金使用和管理

第十二章 财务分析

12.1 基础数据与参数选取

12.2 编制依据

12.3 收入测算

12.3.1 预估说明

12.3.2 项目营业规模估算

12.4 销售税金及附加

12.5 成本核算

12.6 财务评价分析

12.6.1 盈利能力分析

12.6.2 项目盈亏平衡点分析

12.7 评价结论

第十三章 项目风险预测和防范

第十四章 结论与建议

14.1 结论

14.2 建议

附件：财务分析过程