文化教娱城市综合体项目可行性研究报告
思瀚产业研究院    2024-11-04

1.项目简介

1.1 项目背景

1.1.1 产品简介

文化教娱城市综合体是一种集教育、娱乐和社交为一体的城市综合体，它不仅包括了传统的学校教育，还融合了多种形式和内容的素质教育，如艺术教育、体育教育、科技教育等。随着社会的发展和人们对于教育需求的不断增长，文化教娱城市综合体的市场前景越来越广阔。

项目本着优化环境、带动经济发展、推进旧城改造、促进产业升级的原则，将正阳装潢市场及周边区域打造成能代表绿园区新形象的商业片区，为区域经济发展增添新动力。项目建成后将与新城吾悦广场形成良性互动和错位发展，打造长春西部区域消费中心。

1.1.2 市场前景

（1）素质教育市场

素质教育广义上包含成人、高中兴趣培训，狭义上特指初中及以下年级学生的校外素质培训，与应试教育相对，涵盖非应试语言（实用英语、日语等）、艺术（音乐、绘画、舞蹈等）、体育运动（游泳等）、基础素养（数学思维、阅读等）、科学创造（机器人、编程等）、游学（营地、徒步等）等类别。艺术教育是我国素质教育市场最大组成部分，占比42%，语言能力培养、STEAM教育其次，占比19%、11%。

随着国家将素质教育与升学制度挂钩，素质教育的“刚需性”逐步加强。我国对素质教育的重视可追溯到国内1980年代关于教育改革的大讨论，其后素质教育的内涵和要求不断明确。2003年开始，素质教育从宏观上逐渐被纳入升学制度，提出鼓励多元考试和多元化选拔录取相结合的高校招生制度、艺术、体育特长生加分政策等。

2013年来相关规则不断细化，包括将艺术测评作为小升初及中考重要依据等。2020年中共中央、国务院发布《关于全面加强和改进新时代学校体育工作的意见》和《关于全面加强和改进新时代学校美育工作的意见》，体育中考分值增加，艺术类科目纳入中考改革试点，素质教育“刚需性”不断提升。

素质教育潜在生源基数庞大，学科类培训减少有望释放素质教育需求。根据教育部统计公报，2022年全国各级各类在校生总数为2.93亿人，其中小学、初中、学前教育、大学生、普通高中阶段分别1.07亿人、5121万人、4628万人、3599万人、2714万人。素质教育需求最为旺盛学段为学前至小学阶段，2022年该群体人数高达1.5亿人，而整个K9阶段合计约2亿人。

从教育支出上看，K9家庭在教育上的支出比例中位数为20%，2023年3-15岁子女家庭中，接近一半的家庭教育开支比例超过20%，接近16%的家庭教育开支超过30%。随着学科类培训的减少，素质教育需求有望得到释放。

由于细分领域多且课程标准化程度低，素质教育市场格局分散、暂无特大企业出现，“双减”后原K12学科培训机构转型入局，行业竞争加剧。素质教育企业主要有垂直类、综合类两大类，垂直类代表性机构如专注音乐培训的罗兰音乐教育（RDEC）、专注数理思维的火花思维、专注编程的VIPCODE等，综合类代表性机构包括新东方等。由于素质教育各领域差异大、课程标准化程度低，行业暂未出现特大企业。

“双减”后，素质教育成为行业热点，行业融资及新入局者增多，其中不乏传统K12学科培训机构巨头转型，行业竞争明显加剧。2022年素质教育赛道投融资事件达54起，占教育行业投资事件总数的41%，融资金额超过30亿元，成为教育行业投融资新动力。据央视报道，“双减”政策发布一月余，国内艺术类、体育类培训机构新增3.3万余家，同比增长99%。

我国素质教育市场空间大、增速可观，细分赛道中，艺术教育、语言能力培养规模超千亿，STEAM教育等增速快。2022年我国素质教育市场规模为5477亿元，预计2025年增长至9256亿元，2022-2025年复合增速30%。

细分市场来看，艺术教育、语言能力培养市场规模最大，2022年分别为2117亿元、992亿元，预计2025年分别达到3307亿元、2087亿元，2022-2025年复合增速25%、28%，STEAM教育、体育户外等增速较快，预计2025年市场规模分别达到1308亿元、4572亿元，2022-2025年复合增速30%、40%。

（2）电影市场

暑期档的强势表现提升了全年票房预期。截至8月31日18时，2023年全国累计票房已达到428亿元，约占2019年的67%；累计观影人次突破10亿，超过2022年全年的7.12亿人次。截至目前，2023年共有20部影片票房突破5亿元，其中有9部票房超过10亿元，6部超过20亿元。票房大盘持续交出“破纪录”的成绩单，无疑为电影资本市场注入了一剂强心针。

中国电影行业仍在继续增长。预计至2027年中国电影收入将达到132亿美元，未来五年的复合年增长率为23.77%。中国电影的票房收入仍以中国本土电影为主，2022年本土电影占总收入的85%，比2021年小幅增长。优质国产内容供给成为促进市场回暖的核心要素。2022年期间，中国的影院新增了4700个屏幕，预计这一增长将在整个预测期内持续。得益于中国电影制造能力不断提升，影片供给将增长稳定，国际影响力也将逐渐扩大，未来市场将回归稳定增长，国产内容将进一步崛起。

（3）零售市场

随着近年来我国经济的不断发展，我国居民人均可支配收入水平也随之不断增长。居民生活消费水平的提升，使得人们的消费意愿不断增加，同时消费者的支出会从生活必需品为主（例如食物饮料、衣帽等）向提升满足情感需求的服务类消费（名牌商品、休闲、健身、旅游等）转变，这种消费升级将为零售行业的发展带来新的机遇。据资料显示，2022年我国居民人均可支配收入为36883元，同比增长5%；居民人均消费支出为24538元，同比增长1.8%。

随着居民消费意愿的不断提升，使得我国社会消费品零售额稳步增长。同时，互联网技术的不断进步和普及，以及移动支付、人工智能、大数据等新技术的应用，使得零售企业可以更好地了解消费者需求，优化供应链管理，提高运营效率，为零售业的发展提供了强大的技术支持，新零售业态不断涌现，如无人便利店、智能超市、O2O等，为零售企业提供了新的增长点，推动零售业向多元化、智能化方向发展。

据资料显示，2022年我国社会消费品零售总额为43.97万亿元。其中城镇消费品零售额占比为86.52%，乡村消费品零售额占比为13.48%。2022年网上零售额为13.79万亿元，同比增长5.3%，占零售总额比重提升至31.36%。

数据显示，中国消费者的家居用品及服务和休闲娱乐支出在未来将持续攀升，预计于2027年将分别达到2.99万亿和3.66万亿人民币，相比十年前几乎翻了一番，体现出消费升级和消费重心转移的双重模式。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策条件

2022年，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。纲要指出：实施扩大内需战略是满足人民对美好生活向往的现实需要。我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，发展要求和发展条件都呈现新特征，特别是人民对美好生活的向往总体上已经从“有没有”转向“好不好”，呈现多样化、多层次、多方面的特点。

解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，必须坚定实施扩大内需战略，固根基、扬优势、补短板、强弱项，通过增加高质量产品和服务供给，满足人民群众需要，促进人的全面发展和社会全面进步，推动供需在更高水平上实现良性循环。

2022年，国家发展和改革委员会发布《“十四五”扩大内需战略实施方案》。方案提出：“十四五”时期，我国国内市场基础更加扎实，空间更趋广阔。同时也要看到，我国扩大内需面临不少问题挑战，内需对经济增长的贡献有待提升，消费升级面临的困难增多，扩大有效投资存在较多制约，国际形势依然复杂严峻，必须坚定实施扩大内需战略，准确把握国内市场发展规律，不断释放内需潜力，充分发挥内需拉动作用，建设更加强大的国内市场，推动我国经济平稳健康可持续发展。

（2）产业优势

长春市现有市级重点商圈4个，包括红旗街商圈、重庆路商圈、桂林路商圈、前进（欧亚卖场）商圈，四大重点商圈涵盖零售、餐饮、酒店、休闲娱乐、都市旅游、金融服务等多种业态，面向全市，辐射全省乃至整个东北地区，能够满足高端购物、文化旅游、特色餐饮、休闲娱乐、金融商务等多元化消费需求。

同时，全市共有超万平方米以上的商业综合体或商场（市场）80个，5万平方米以上的大型商业综合体或商场（市场）41个；大部分商场（市场）、综合体都集购物、娱乐、休闲、餐饮、教培等业态为一体，能够一站式满足消费者购物休闲消费需求。

（3）区位优势

长春是全国的重要铁路枢纽城市、“一带一路”北线重要节点城市。2017年10月13日，长春国际港暨中欧班列（长春—汉堡）正式开通。长春国际港依托长春铁路综合货场建设，是东北最大的一级铁路综合物流基地。长珲城际铁路、哈大客运专线相继开通，形成长春站、长春西站两个铁路客运主站。

长春龙嘉国际机场，为民用4E级机场，是中国东北地区四大国际机场之一、东北亚航空枢纽门户、东北亚区域重要的航空交通枢纽、我国主要建设的干线机场，龙嘉机场一期、二期扩建工程全面完成，建成2座航站楼、1条跑道，累计运营航线150条，通航城市73个，初步形成了辐射国内、布局东北亚、连接东南亚主要国家和俄罗斯地区重点城市的空中交通网络。

长深高速、珲乌高速、京哈高速、长长高速等在长春市交汇，连接外县（市）的一小时经济圈，构成了长春市四通八达、快捷便利的立体交通网络。

长春一小时经济圈连接长春市九台区、岔路河镇、长春市双阳区、伊通满族自治县、公主岭市、怀德镇、农安县、德惠市等地，项目建成后将成为长春、吉林及周边市、县企业发展和孵化的重要平台。

1.2 项目建设内容及规模

项目总规划面积约25.2万平，建筑面积35万平。

项目拟实施商住综合开发，其中商业部分拟引进文化IP，IP教娱为主业态的学娱融合综合体；住宅开发部分建设与主导商业业态相配套的品质住宅。

1.3 项目总投资及资金筹措

1.3.1 项目总投资

项目总投资350000万元，其中建设投资280000万元

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入314748.20万元，利润62949.64万元，投资回收期7.56年（税后，含建设期2年），投资利润率17.99%。

1.4.2 社会评价

本项目的实施符合国家、地方和相关企业的长远利益、市场潜力巨大。可带动区域经济的可持续发展，促进地区经济繁荣，并对长春市相关产业的发展产生积极的影响。本项目能带动就业2000余人，对于维护社会稳定，保障人民群众生活都有相当大的积极作用，具有良好的社会效益。

2.合作方简介

2.1单位基本情况

名称：长春市绿园区商务局

地址：长春市绿园区和平大街2288号。

2.2单位概况

长春市绿园区，位于吉林省长春市西部，东连朝阳区、宽城区，南接长春汽车产业开发区，西邻公主岭市，北依农安县。幅员216平方千米，辖3镇、11街、1个开发区。绿园区1995年成立，前身为长春市郊区。是长春市重要的行走机械制造配套、农副产品加工和城市蔬菜副食品供应基地。地理位置优越。京哈、长白、长郑、长农省际公路和绕城高速、四环路贯穿全境，哈大高速铁路客运专线、吉长城际铁路位于区内。绿园区是首批全国农村社区建设示范单位。

完整版可行性研究报告依据国家部门及地方政府相关法律、法规、标准，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设背景、需求分析及必要性、可行性、建设规模及内容、建设条件及方案、项目投资及资金来源、社会效益、经济效益以及项目建设的环境保护等方面逐一进行研究论证，以确定项目经济上的合理性、技术上的可行性，为项目投资主体和主管部门提供决策参考。

此报告为摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚产业研究院。