上海市黄浦区-豫园商圈文化商业零售扩建项目可行性研究报告
思瀚产业研究院 豫园股份    2023-03-04

为落实上海市黄浦区旧区改造规划、提升公司文化商业业务板块的综合竞争力，公司本次发行募集资金拟部分用于实施“文化商业零售扩建项目”。该项目实施前，公司已拥有文化商业核心资产即上海豫园商城，该文化商业资产位于上海市中心的豫园商圈内圈，具有极强的区位优势，并已成为上海市知名旅游地标。近年来，公司又启动了位于豫园商圈核心区域的文化商业零售扩建项目。

通过“文化商业零售扩建项目”的实施，公司将在上海豫园商圈形成区域联动、功能定位互补的大型文化商业综合体，文化商业空间进一步增加。从而，公司豫园商圈自有物业价值将得以进一步提升，商业能级及经营业绩进一步增加。因此，本次募集资金投资项目之“文化商业零售扩建项目”系公司现有文化商业板块的进一步拓展，是公司践行“1+1+1”战略布局之“城市产业地标”的重要措施。

1、项目概况

文化商业零售扩建项目由上市公司全资子公司上海确诚房地产有限公司、上海豫泰房地产有限公司共同实施。本项目位于上海市黄浦区豫园商圈，距人民广场、南京路步行街、外滩、新天地等标志性景观较近，紧邻上海地铁 10 号线和14 号线豫园站，靠近上海地铁 1 号线人民广场站及 8 号线大世界站，地理位置优越。

本项目规划打造一个集文化展示、餐饮酒吧、购物娱乐等于一体的高档文化商业综合体，与公司原有豫园商城物业形成区域联动、功能定位互补的大型文化商业综合体，系公司零售商业业务的扩建。

本项目由豫泰地块及确诚地块组成，总用地面积为 21,201 平方米；总建筑面积为 140,000 平方米，地上为 70,000 平方米，地下为 70,000 平方米；地上商业最高为 6 层；地下为 4 层，地下一层及二层为商业，地下三层及四层为车库及设备用房等，车位数为 800 个；绿化率为 10%。

2、项目实施的必要性

（1）旧区改造有利于提升居民生活质量

豫园距离人民广场、外滩、南京路、淮海路、新天地等全市顶级商圈距离较近。同时，豫园风貌区又是上海中心城内整体性最好、规模最大的一处以上海传统地域文化为风貌特色的历史文化风貌区，其古色古香的建筑群、代表传统地方文化特色的各类特色产品，每年吸引了大量客流。

然而，黄浦区是一个“二元结构”特点显著的区。一方面，区内顶级写字楼、高档住宅大厦云集，商业商务发达，旅游资源丰富，是体现上海繁荣繁华的窗口；但另一方面，又是上海危旧房最密集、旧改任务最重的城区之一。旧区人口密集、卫生条件差、居住环境恶劣，严重困扰了居民的日常生活。本项目前期已累计投入近 45 亿元用于动拆迁等工作，原有居民通过旧改有效改善了居住条件与生活质量。

本项目通过对旧区改造实现“腾笼换鸟”，本项目所属的豫泰地块及确诚地块将由生活环境相对有限的旧城区改造为与原有豫园风貌区建筑风格和谐的新型高档文化商业综合体。

因此，本项目具有突出的社会价值。

（2）整体提升豫园风貌区文化产业能级

上海是世界著名的商业文化旅游城市，形成了各具特色的商业街和商圈。黄浦区是上海的经济、行政、文化中心所在地，亦为上海的心脏、窗口和名片。区内万商云集、市场繁荣，南京路步行街、淮海路、豫园等商圈，以及外滩万国建筑群、中共一大会址、田子坊里弄、新天地石库门等文化历史景点蜚声中外。

以豫园、城隍庙为核心的上海老城厢区域，历史文化深厚，是上海城的发源地。豫园风貌区留存有上海 700 多年城市发展的历史痕迹，蕴藏着各个城市发展时期丰富的物质与非物质的历史遗存。近年来，通过以延续历史文化和改善环境为目标的修缮改造，豫园商圈已成为代表上海文化特色、展现上海明清年代风貌魅力最独特的地区。

随着上海市经济结构转型加快，近年来，上海市中心及周边不断开发兴建了多个综合性、体验性的新型商圈，多个商业副中心正在成为新的城市地标，加上中心城区人口外迁趋势显著，这些副中心地区正以全新打造的商业模式，吸引和分散传统商业中心客流。

（文化商业零售扩建项目及周边商务区区位示意图）

由于豫园商圈中心建筑布局已基本成型、定位明确，开发新型业态的空间有限，而本项目的建设将为豫园风貌区拓展功能、优化布局提供新的途径。本项目建成后，将为豫园商圈引入多种新的文化休闲业态，如品牌体验中心、传统艺术展示等。这些功能的开发，为展示城市文化魅力提供了新的窗口，为整个豫园商圈发展注入新的活力，进一步提升了豫园风貌区的文化产业能级。

因此，本项目具有突出的产业价值。

（3）符合公司文化商业板块发展战略

公司现有产业集群最早系由豫园商城逐步发展完善形成，文化商业是公司始终坚持的主要发展方向之一，公司已拥有位于沈阳汗王宫的“盛京龙城”和位于苏州观前街的多处文化商业地标。

本项目将围绕豫园商城打造豫园商圈全新的“商·旅·文”概念，提升老豫园商业能级。项目将融合外滩金融文化、老城厢文化等多元文化，成为上海海派文化与国际时尚文化交融的标志性区域；将以“大豫园国际珠宝文化旅游中心”为

核心功能，通过产业资源整合、标杆项目驱动、商圈改造提升等有效手段，最终成功将泛豫园地区打造成为国际大都市中央文化旅游区。除本项目新建物业外，公司原有存量物业价值将进一步提升，公司文化商业业务板块的资产质量及盈利能力将得到显著提升。

因此，本项目具有突出的经济价值。

3、项目实施的可行性

（1）上海零售业持续景气，为本项目实施奠定良好基础

上海是我国最发达的经济区域，上海零售业在我国零售业的发展中，无论从规模和水平来看，都处于领先地位。上海作为国内零售业态发展异常迅猛、成熟、活跃的代表城市，高档百货、大卖场、本土连锁超市及便利店打造了上海形态多元、经营广泛、分布密集的零售业态势。2021 年上海市批发和零售业增加值为5,554.03 亿元，比上年增长 8.4%；全年实现社会消费品零售总额 18,079.25 亿元，比上年增长 13.5%；全年完成电子商务交易额 32,403.6 亿元，比上年增长 10.2%。

截至 2021 年底，上海市 3 万平方米以上的既存购物中心共 343 家，其中，商场商业建筑面积 20 万平方米以上的有 16 家。2021 年上海市全市购物中心实现营业额达 2,343.2 亿元，比上年增长 29.1%。2021 年上海市引入首店 1,078 家，其中 85%左右的首店入驻购物中心；全球首店 10 家、中国首店 156 家，占 l4.5%；零售业态首店 307 家，占 28.5%；餐饮首店 649 家，占 60.1%；国际品牌首店 173家，占 16%。首店已成为购物中心吸客增流的重要内容和手段。

（2）项目区域优势显著，新业态发展潜力大

豫园商圈位于市中心区域，距离南京东路、淮海中路和陆家嘴核心商圈较近，且地铁可直达，具有良好的区位、交通优势。豫园商圈受到外滩、人民广场的旅游、观光客流以及南京东路、南京西路的休闲、购物客流辐射，加上本身的文化历史背景，具有区位优势条件优越。随着市区存量建设用地的不断开发，近年来，由于市中心核心地区的布局规划逐步明晰，开发建设不断完善成熟，商圈规模逐步成型。因此，这些核心地区的商圈已很难扩大。因此，市中心商业用房将较难大规模新建。这也造就了市中心商圈的商业价值。黄浦、徐汇、静安等地开发商依靠持有核心地区的商业地产，可获得租金和物业增值的双重收益。本项目所在商圈属于中心城区核心商圈，区域优势显著，地理位置稀缺，未来租金升值空间巨大。

（上海市主要顶级商圈分布区位图）

传统的商业综合体以百货为主要的购物消费形式，如南京东路。而随着购物中心作为新兴业态，吸引购物人群的体验式消费模式日益显著，新建商圈的购物中心业态比重较大，如五角场、中山公园等。目前，豫园商圈也以百货的业态为主，且总量相对较小，这也是由于商圈的可利用地块相对有限。因此，综合性、体验性的消费需求为本项目的实施提供了可行性。

4、项目投资概算

文化商业零售扩建项目投资总额 811,145.70 万元，本次董事会前已投入资金448,301.85 万元，本次募集资金拟将不超过 217,617.00 万元的募集资金用于本项目。

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